­　　房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)名義增速，就會(huì)帶來泡沫。

­　　16年末的政治局會(huì)議定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，其實(shí)是講述了一個(gè)非常樸素的道理：房?jī)r(jià)應(yīng)該反映的是真實(shí)的居住需求，反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的居民支付能力變化，而不應(yīng)該由貨幣來決定。

­　　從美國(guó)過去50年的歷史數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)每年的平均漲幅約為6%，與GDP名義增速基本相當(dāng)，這意味著從長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)反映的是經(jīng)濟(jì)和物價(jià)的變化。

­　　但是從中國(guó)來看，2016年一線城市平均30%的房?jī)r(jià)漲幅，遠(yuǎn)超當(dāng)期的經(jīng)濟(jì)名義增速。而且不僅是過去1年，過去10年的一線城市房?jī)r(jià)漲幅只與貨幣增速一致，遠(yuǎn)高于同期經(jīng)濟(jì)名義增速，說明中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，只反映貨幣的變化。

­　　怎么界定房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重性？核心是杠桿率，有沒有大規(guī)模加杠桿買房。

­　　16年的地產(chǎn)繁榮和過去幾輪的主要區(qū)別，就在于大規(guī)模的借錢買房。央行公布16年前三季度新增個(gè)人購(gòu)房貸款3.75萬億，全年有望超過5萬億。考慮到央行公布的個(gè)人購(gòu)房貸款不包括房地產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，從個(gè)人新增中長(zhǎng)期貸款角度看全年有望達(dá)到6萬億。此外還有約2萬億的新增公積金貸款。因而16年的新增個(gè)人房貸約8萬億，占16萬億地產(chǎn)銷售金額的約50%。相比之下，15年的個(gè)人新增中長(zhǎng)期貸款僅為3萬億，再加上1萬億的公積金貸款，15年的個(gè)人房貸約4萬億，占13萬億地產(chǎn)銷售金額的約30%。

­　　這意味著，在15年以前中國(guó)人買房普遍只有不到3成貸款，7成以上是首付。而在16年，中國(guó)人買房一半靠貸款，而首付只有一半。而我們統(tǒng)計(jì)了美國(guó)次貸危機(jī)以前的2007年，平均首付比例也在50%。

­　　因此，從全球經(jīng)驗(yàn)來看，平均首付比例降到50%其實(shí)是個(gè)比較危險(xiǎn)的比例，意味著16年買房平均加了一倍的杠桿。

­　　很多人說美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)源于零首付，所以美國(guó)當(dāng)時(shí)買房都是零首付，這是巨大的誤解。因?yàn)槊绹?guó)的二手房市場(chǎng)是一手房的5倍左右，美國(guó)07年的住房自有率高達(dá)70%，絕大多數(shù)人已經(jīng)擁有了住房，在二手房市場(chǎng)交易的主要是置換需求，因而賣了房是有錢付足額首付的。而中國(guó)目前依然以一手房市場(chǎng)為主，全國(guó)一手房交易額是二手房的2倍左右，如果不是置換需求，在高房?jī)r(jià)的背景下首套房的首付能力是有限的。