中介費(fèi)應(yīng)平等協(xié)商

　　“大企業(yè)”不能任性定價(jià)

　　今年5月，中國新聞網(wǎng)旗下的中新經(jīng)緯報(bào)道，北京各中介門店普遍下調(diào)了中介費(fèi)。鏈家多個(gè)門店的中介費(fèi)已經(jīng)從2.7%降到了2.2%，我愛我家門店中介費(fèi)則由2.5%降至2.0%，房天下門店則表示中介費(fèi)已降至0.8%，比此前的1.5%幾乎減少了一半。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅曾指出，北京各大中介公司下調(diào)中介費(fèi)，是在北京市住建委等相關(guān)部門約談各個(gè)中介機(jī)構(gòu)的背景下作出的調(diào)整。“如果中介公司不主動(dòng)下調(diào)中介費(fèi)，可能主管部門也會(huì)出臺相應(yīng)文件約束中介公司。”

　　中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海在接受采訪時(shí)表示，原則上是合同雙方自愿進(jìn)行平等博弈、對等談判后，再確定合適的中介費(fèi)。若“大個(gè)兒”中介機(jī)構(gòu)欺負(fù)消費(fèi)者，涉嫌濫用壟斷優(yōu)勢地位的，反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)反壟斷調(diào)查。

　　記者了解到，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾于2014年7月聯(lián)合發(fā)布通知，明確放開房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　邱寶昌表示，中介費(fèi)的收取實(shí)行市場價(jià)格，不同企業(yè)在收費(fèi)上有高低之別很正常，是市場競爭的結(jié)果，“成本不一樣不能一刀切”。不過，他強(qiáng)調(diào)，一般企業(yè)可進(jìn)行協(xié)商定價(jià)，而具有優(yōu)勢或市場支配地位的企業(yè)不能任意定價(jià)，其行為要受到反壟斷法規(guī)制。

　　邱寶昌解釋說，消費(fèi)者很難與具有市場支配地位的企業(yè)實(shí)現(xiàn)真正的協(xié)商，因此要對企業(yè)的收費(fèi)價(jià)格、成本等進(jìn)行核算，不能讓其以不公平的高價(jià)銷售商品或提供服務(wù)，要警惕店大欺客的情況發(fā)生。

　　反壟斷法規(guī)定，禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者以不公平的高價(jià)銷售商品或者以不公平的低價(jià)購買商品。“高于市場均價(jià)就屬于不公平的高價(jià)。”邱寶昌舉例說，如果說房屋總價(jià)的1.8%是中介費(fèi)的市場均價(jià)，那么收取2.2%的費(fèi)用則屬于明顯的高價(jià)。

　　對居間服務(wù)與保障服務(wù)一起銷售的情況，邱寶昌表示，若消費(fèi)者被告知必須購買保障服務(wù)，不能僅選擇居間服務(wù)，就構(gòu)成了典型的捆綁銷售。一般企業(yè)會(huì)涉嫌不正當(dāng)競爭，而具有支配地位的企業(yè)則涉嫌“在交易時(shí)附加其他不合理的交易條件”。

　　“部分保障服務(wù)內(nèi)容應(yīng)是居間服務(wù)的附屬義務(wù)，在房產(chǎn)中介履行居間服務(wù)時(shí)應(yīng)一并提供。”邱寶昌說，房屋是不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)涉及公證、房屋評估、過戶等問題，居間服務(wù)應(yīng)該有個(gè)附屬義務(wù)，以保證合同的順利履行，“實(shí)際上部分保障內(nèi)容應(yīng)作為附屬義務(wù)提供，企業(yè)不應(yīng)巧立名目收取保障費(fèi)。”不過，他補(bǔ)充說，貸款服務(wù)作為附屬義務(wù)，收取一定的費(fèi)用是可以理解的。

　　針對13項(xiàng)保障服務(wù)內(nèi)容合并標(biāo)價(jià)的問題，邱寶昌強(qiáng)調(diào)，每一項(xiàng)都應(yīng)該明碼標(biāo)價(jià)，消費(fèi)者有權(quán)選擇僅購買某幾項(xiàng)，而不是統(tǒng)一購買，一攬子地支付房屋總價(jià)的0.5%。

　　而據(jù)“天眼查”數(shù)據(jù)顯示，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與北京中融信擔(dān)保有限公司的法定代表人均為左暉。邱寶昌表示，保障服務(wù)雖是消費(fèi)者與第三方中融信公司共同簽訂，但居間合同與保障合同是關(guān)聯(lián)交易，表面上可以分開，一旦出了問題，兩家公司都要擔(dān)責(zé)。

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