閩南網(wǎng)11月12日訊 滿心歡喜地去驗(yàn)房,準(zhǔn)備迎接花園式新家。沒想,交房時(shí)卻得知,開發(fā)商承諾贈(zèng)送的私家花園沒了。
從高處看,私家花園的原圍擋已拆除
近日,姚先生撥打海都熱線通95060投訴說,當(dāng)初他以每平方米高出七八千元的價(jià)格,購買了集美一樓盤的洋房,因?yàn)橐粯?、二樓有?zèng)送私家花園,所以開發(fā)商把這種房型稱為“迷你墅”。然而,最近他們才知道,開發(fā)商之前報(bào)批規(guī)劃委的小區(qū)總平面圖上,含“花園”在內(nèi)的綠地皆為公共用地。
今年10月交房前,因高層業(yè)主投訴,開發(fā)商被執(zhí)法部門要求拆除私家花園。這下,姚先生在內(nèi)的79戶低層業(yè)主都感覺被騙了:花園沒了,還是“墅”嗎?我們多花的錢就這樣白花了?
一二層業(yè)主:
高價(jià)買“迷你墅”,私家花園沒了
日前,海都記者來到該小區(qū)。該小區(qū)二期主要有多層洋房和高層住宅兩種房型,其中多層洋房的一、二層為復(fù)式結(jié)構(gòu),由推拉門與花園連通。
姚先生介紹,他所買位于二樓的139㎡洋房,比位于三、四樓的標(biāo)準(zhǔn)層戶型均價(jià)高出了七八千元每平方米,但是開發(fā)商承諾贈(zèng)送地下室和露臺(tái),并約定一層的私家花園可無償長期專用。“這樣開個(gè)門,就能從私家花園直接上二樓了。”所以,他和老婆都很喜歡,沒多猶豫就買了。
同樣看中私家花園的畢先生,購買了同一棟的一層和五層。他原本這樣規(guī)劃,父母住五樓,他住一樓,有了私家花園,就像一個(gè)別墅一樣。老人家散步玩耍都很方便。據(jù)了解,跟姚先生、畢先生一樣,購買的房型中包含私家花園的業(yè)主一共有79戶。
然而,10月25日,交房時(shí),他們卻得知,因?yàn)樗郊一▓@為公共綠地,高層業(yè)主投訴后,被要求拆除。近期,原本的鐵圍欄正被陸續(xù)拆除。“同一棟樓,三、四層的房價(jià)才1.3萬元/㎡左右,我們一、二層卻要2.1萬元/㎡以上。”姚先生的愛人說,如果不是看中了私家花園,他們何必多花錢買這里。
高層業(yè)主:
根據(jù)規(guī)劃,綠地歸全體業(yè)主所有
一樓業(yè)主畢先生說,他與開發(fā)商簽訂的購房合同第17條規(guī)定,小區(qū)依規(guī)劃建設(shè)的一層私家花園,其使用權(quán)與其單獨(dú)相連通的一層房屋的業(yè)主無償長期專用,一層房屋業(yè)主負(fù)有對(duì)該部分地面花園的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任等。
但是,高層業(yè)主伊小姐則向海都記者提供了規(guī)劃圖,這些私家花園在開發(fā)商提供給規(guī)劃委的小區(qū)規(guī)劃圖紙上,皆為公共綠地,歸全體業(yè)主所有。
為此,高層業(yè)主找到了規(guī)劃、園林等部門。高層業(yè)主提供的市規(guī)劃委集美分局關(guān)于這一地塊建設(shè)工程項(xiàng)目的回復(fù)函上,明確表示這一部分用地為公共綠地,歸全體業(yè)主所有。因此,一、二層業(yè)主們覺得,若真的如此,那么開發(fā)商存在著合同欺詐。
部門:
已拆除鐵藝欄桿 恢復(fù)綠化
10月28日,廈門市集美區(qū)信訪局牽頭相關(guān)部門,在開發(fā)商與業(yè)主之間進(jìn)行協(xié)商。對(duì)此,開發(fā)商對(duì)二期高層業(yè)主的訴求給予承諾及回復(fù),即拆除全部一層院子圍擋建筑物(含圍擋鐵藝欄桿、圍擋建筑物柱子、圍擋構(gòu)筑物隔離基礎(chǔ));恢復(fù)拆除部分綠化,綠化應(yīng)與小區(qū)整體品質(zhì)相匹配、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、實(shí)用,并且在11月30日前完成。
海都記者就此事詢問了廈門市市政園林局有關(guān)部門。相關(guān)負(fù)責(zé)人員介紹,小區(qū)綠地屬于建設(shè)項(xiàng)目附屬綠地,目前,園林部門對(duì)其審批主要是綠地率是否達(dá)標(biāo),以及其與綠化設(shè)計(jì)圖是否吻合。私家花園的圍墻等構(gòu)筑物則不在綠地率審核范圍內(nèi)。
那么,開發(fā)商以合同形式把綠地使用權(quán)給低層業(yè)主到底合不合法?海都記者查閱了福建省城市園林綠化管理?xiàng)l例、廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市園林綠化條例等相關(guān)法規(guī),但對(duì)于綠地使用權(quán)都沒有相關(guān)表述。同時(shí),規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門的法規(guī)中,也都沒有相關(guān)表述。
不過,廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市園林綠化條例中,要求建設(shè)項(xiàng)目的附屬綠化工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案按照基本建設(shè)程序?qū)徟鷷r(shí),必須有市園林綠化部門參加審查。城市的公共綠地、居住區(qū)綠地、風(fēng)景林地和干道綠化等園林綠化工程的設(shè)計(jì)方案,必須有市園林綠化部門參加會(huì)審。居住區(qū)綠地由所在地街道辦事處或小區(qū)管理委員會(huì)、物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理。
開發(fā)商:
承諾的私家花園使用權(quán)不變
開發(fā)商一負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱,項(xiàng)目是通過驗(yàn)收的,沒有違規(guī),對(duì)私家花園的圍欄進(jìn)行整改這個(gè)動(dòng)作是根據(jù)政府指導(dǎo)意見進(jìn)行的。
他稱,確實(shí)在合同里面約定稱,一、二樓的業(yè)主可以使用花園,且這個(gè)花園是有圍欄的?,F(xiàn)在只是花園的圍欄形式發(fā)生了變化,把原本的鐵藝柵欄改成用綠籬圍擋,但花園的大小不變,且承諾花園的使用權(quán)也不變,即按照合同規(guī)定的,一、二樓的業(yè)主可以繼續(xù)使用花園,并會(huì)就此向全體業(yè)主進(jìn)行公示和告知。
【律師】
綠地屬業(yè)主共有 開發(fā)商無權(quán)變更用途
福建重宇合眾律師事務(wù)所律師郭豐分析,按物權(quán)法第七十三條的規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外,該小區(qū)所謂的私家花園如果是屬于公共綠地,且規(guī)劃局也已出具了相應(yīng)的說明并且證實(shí),那么,按物權(quán)法以上的規(guī)定,這些綠地是歸小區(qū)所有的業(yè)主共有。因此,如果規(guī)劃沒有變更,且沒有經(jīng)過全體業(yè)主的同意,開發(fā)商無權(quán)私自變更其用途,甚至將其使用權(quán)給予部分業(yè)主進(jìn)行“專用”。也就是說,對(duì)這些公共綠地,開發(fā)商無權(quán)將其作為條件賣給消費(fèi)者,并在合同中予以約定,是無效的,因此對(duì)此進(jìn)行的宣傳也屬于虛假宣傳,或者是有欺詐性的宣傳。對(duì)此,郭豐律師介紹,在商品房買賣合同司法解釋中有相關(guān)規(guī)定,在前期的廣告宣傳,如果開發(fā)商做了明確的承諾,就應(yīng)該是正式的要約,業(yè)主也和開發(fā)商達(dá)成協(xié)議,那么發(fā)生了糾紛,按照合同條款及目前房產(chǎn)的實(shí)際使用情況,開發(fā)商很可能構(gòu)成虛假宣傳或民事欺詐,消費(fèi)者可以到人民法院起訴,或者可以向12315工商舉報(bào)熱線投訴舉報(bào)。
【支招】
可訴至法院 提出退房或賠償要求
對(duì)于一、二層業(yè)主如何進(jìn)行維權(quán),律師建議可通過以下渠道進(jìn)行調(diào)解和申訴。第一種方式是提出退房,福建嘉鎧律師事務(wù)所主任律師戴明忠分析說,作為一、二樓業(yè)主當(dāng)時(shí)為什么會(huì)高價(jià)購買,是因?yàn)殚_發(fā)商有承諾這個(gè)私家花園可長期無償專用,那么才會(huì)發(fā)生交易,現(xiàn)在情況發(fā)生了變化,私家花園沒有了,這種情況下業(yè)主可以選擇退房,由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的損失;二是要求開發(fā)商對(duì)這種欺詐銷售行為進(jìn)行賠償,即購房合同上有寫明“私家花園歸一樓業(yè)主長期無償專用”,現(xiàn)在原本所承諾的私家花園不見了,對(duì)房產(chǎn)所導(dǎo)致的貶值,從而要求賠償相應(yīng)的損失。郭豐律師還補(bǔ)充道,結(jié)果是退房或者賠償損失,要由法院來判定,如私家花園和房屋之間,如果沒有私家花園,影響到房子的利益有多大,是否足以達(dá)到退房的條件;現(xiàn)在不能使用這個(gè)私家花園,所產(chǎn)生的損失有哪些,可以請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
最后,兩位律師提醒,由于作為開發(fā)商和業(yè)主之間信息的不對(duì)等,導(dǎo)致業(yè)主的利益受損,因此業(yè)主在購房時(shí)除了仔細(xì)查看購房合同約定外,還要向開發(fā)商提出出示向有關(guān)部門報(bào)建的規(guī)劃設(shè)計(jì)。(海都記者 蘭京 鄭薇 文/圖)