業(yè)委會(huì)自治 業(yè)主積極參與是關(guān)鍵

　　網(wǎng)圖

　　試水小區(qū)物業(yè)自治，物業(yè)費(fèi)難收是不少業(yè)委會(huì)最擔(dān)心的問(wèn)題，怎么辦？一方是業(yè)主投訴“物業(yè)沒(méi)管好，我當(dāng)然不交物業(yè)費(fèi)”，另一方管理者訴苦“不交物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有資金我怎么管”。但是，如此類似于“雞生蛋”還是“蛋生雞”的打嘴仗對(duì)于改善小區(qū)狀況的意義并不大。歸根結(jié)底，業(yè)主們履行好自己的義務(wù)、積極參與配合，業(yè)委會(huì)努力提升管理水平，才是小區(qū)物業(yè)自治的成功關(guān)鍵。

●市人大代表蘇耿聰

先盡義務(wù)再要權(quán)利 交費(fèi)才能索取服務(wù)

　　小區(qū)物業(yè)自治遭遇尷尬，市人大代表蘇耿聰深感這是個(gè)難題。

　　他說(shuō)，相比無(wú)管理的小區(qū)而言，業(yè)委會(huì)自治是個(gè)不錯(cuò)的方式。但僅靠幾名熱心業(yè)主進(jìn)行義務(wù)管理，難免會(huì)有困難。“首先，業(yè)主要有先盡義務(wù)再要權(quán)利的意識(shí)，即要先按時(shí)交費(fèi)，才能索要服務(wù)。”蘇耿聰表示，業(yè)委會(huì)成員都是義務(wù)勞動(dòng)，與有報(bào)酬的物業(yè)公司不同，因此業(yè)主的心態(tài)要調(diào)整。

　　“根據(jù)外地經(jīng)驗(yàn)，部門可制定業(yè)委會(huì)管理，明確業(yè)委會(huì)的權(quán)與責(zé)。有些業(yè)委會(huì)也會(huì)與所在的社區(qū)居委會(huì)聯(lián)合管理，明確哪些事情由居委會(huì)出面協(xié)調(diào)，這或許會(huì)給業(yè)委會(huì)的管理帶來(lái)一些方便。”蘇耿聰建議。

　　泉州市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)監(jiān)管科工作人員陳雄表示，業(yè)委會(huì)是小區(qū)業(yè)主選舉出來(lái)的自我管理組織，它是代表業(yè)主的執(zhí)行者，承擔(dān)著物業(yè)公司的部分職責(zé)，卻不等同于商業(yè)化的物業(yè)公司。

　　“政府對(duì)業(yè)委會(huì)的管理，與物業(yè)公司是不同的，比如小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要按政府指導(dǎo)價(jià)收取，但業(yè)委會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只要得到2/3業(yè)主的同意即可。”陳雄表示。“業(yè)主要有花錢買服務(wù)的意識(shí)。即使是公共設(shè)施的維修，也不能全然由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。”陳雄解釋說(shuō)，平時(shí)所交的物業(yè)費(fèi)只承擔(dān)平時(shí)日常維護(hù)，如保安、衛(wèi)生及日常小維修。如果需要大的基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)，仍需要業(yè)主共同分擔(dān)。

　　“這當(dāng)中，業(yè)委會(huì)要起牽頭、溝通作用。牽頭測(cè)算花費(fèi)、找維修公司，溝通業(yè)主按一定比例分擔(dān)費(fèi)用。”陳雄說(shuō)。

●洛江區(qū)政協(xié)委員陳源華

建議將交納物業(yè)費(fèi) 納入個(gè)人信用記錄

　　洛江區(qū)政協(xié)委員陳源華認(rèn)為，要改變業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的情況，有一把利劍，那就是將其納入征信體系，不交則留下信用污點(diǎn)。這也是陳源華在去年洛江區(qū)兩會(huì)上提出的建議。

　　陳源華介紹，以萬(wàn)安街道轄區(qū)的小區(qū)為例，現(xiàn)有居住小區(qū)（不含在建）26個(gè)，目前入住8535戶。這些小區(qū)普遍存在公共設(shè)施破損嚴(yán)重、維護(hù)經(jīng)費(fèi)難以落實(shí)，多數(shù)小區(qū)規(guī)模偏小、物業(yè)管理成本偏高等問(wèn)題。業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的普遍理由是：“你物業(yè)沒(méi)管好，我當(dāng)然不交物業(yè)費(fèi)了。”

　　“這句話初聽(tīng)起來(lái)好像有點(diǎn)道理，但其實(shí)是個(gè)誤區(qū)。”陳源華說(shuō)，小區(qū)、業(yè)主、物業(yè)管理，這三者是物產(chǎn)、所有者、雇傭的關(guān)系。作為業(yè)主，物業(yè)管理費(fèi)是小區(qū)管理的基礎(chǔ)，就如企業(yè)老板雇傭工人干活，只叫干活，不給工錢，那怎么行，拖一個(gè)月對(duì)方就會(huì)有意見(jiàn)，三五個(gè)月物業(yè)公司也許還愿意堅(jiān)持一下，時(shí)間長(zhǎng)了，物業(yè)公司收的物業(yè)費(fèi)無(wú)法支付正常的管理費(fèi)用，只好降低管理成本，即采用減少物業(yè)管理工人人數(shù)、招聘年紀(jì)大的保安、降低報(bào)酬等手段，這就直接導(dǎo)致管理品質(zhì)下降，而后更多的業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，到最后物業(yè)公司難以為繼，撤出管理。

　　而小區(qū)物業(yè)自治，業(yè)委會(huì)成員提供義務(wù)勞動(dòng)來(lái)管理小區(qū)，如果遭遇業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，著實(shí)是非常尷尬的狀況。

　　“將小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)情況納入征信體系,這也是很多地方都在探索的路子，2011年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)向國(guó)務(wù)院法制辦發(fā)了一份《中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)關(guān)于將物業(yè)費(fèi)納入征信范圍的意見(jiàn)函》，旨在‘業(yè)主個(gè)人物業(yè)費(fèi)交納情況’列入個(gè)人征信的內(nèi)容與范圍，目的就是建立一個(gè)誠(chéng)信的管理體系。”陳源華認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)交納情況已經(jīng)不是個(gè)人的問(wèn)題，成為一種現(xiàn)象，很多人抱著“事不關(guān)己，高高掛起”的心態(tài)，認(rèn)為沒(méi)物業(yè)也無(wú)所謂，反正自家門口掃干凈就行了，直到小區(qū)狀況一團(tuán)糟，才認(rèn)識(shí)到其實(shí)小區(qū)就像一個(gè)大家庭，誰(shuí)都逃不了責(zé)任。

　　在陳源華看來(lái)，目前，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納情況納入個(gè)人征信范圍的條件已基本具備，這是對(duì)守約業(yè)主的褒揚(yáng)，對(duì)失信業(yè)主的鞭策，同時(shí)也是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。

●洛江區(qū)政協(xié)委員王恩德

小區(qū)管理好不好 業(yè)主態(tài)度很重要

　　“我認(rèn)為，一個(gè)小區(qū)的管理好不好，業(yè)主的積極參與非常重要。”王恩德認(rèn)為。

　　王恩德是洛江區(qū)政協(xié)委員，從2012年起，連續(xù)三年提的提案，均跟小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)，對(duì)小區(qū)物業(yè)自治有自己的見(jiàn)解。

　　他說(shuō)，小區(qū)物業(yè)自治，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，每個(gè)業(yè)主都能自覺(jué)參與，將小區(qū)真正當(dāng)做自己的家園。“我很難理解，為什么一些業(yè)主不愿意交物業(yè)費(fèi)呢？”王恩德在接受采訪時(shí)，反復(fù)提及“安居樂(lè)業(yè)”，他說(shuō)，一個(gè)物業(yè)管理好的小區(qū)，住起來(lái)才舒坦，才能確實(shí)安居，進(jìn)而樂(lè)業(yè)，否則一走進(jìn)亂哄哄的小區(qū)，走進(jìn)自己的家門，心情怎么舒暢，怎么能安居呢？再者，從自家房產(chǎn)的價(jià)值角度講，有好的物業(yè)管理，房產(chǎn)的價(jià)值就較高，否則就會(huì)降低。

　　王恩德認(rèn)為，交物業(yè)費(fèi)，是每個(gè)業(yè)主的義務(wù)，“只有履行好義務(wù)，才能談權(quán)利，義務(wù)和權(quán)利是對(duì)等的。”在2014年提的提案中，王恩德也重點(diǎn)談到了小區(qū)業(yè)委會(huì)。他建議，加強(qiáng)相關(guān)責(zé)任單位工作人員的履職培訓(xùn)，讓相關(guān)工作人員，尤其是萬(wàn)安、雙陽(yáng)街道的社區(qū)工作者熟練掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《泉州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的若干意見(jiàn)》等相關(guān)法規(guī)和文件要求；讓已經(jīng)牽頭組建過(guò)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)工作者，向其他未參與此項(xiàng)工作的社區(qū)工作者講解組建工作經(jīng)驗(yàn)和案例，全面提高萬(wàn)安、雙陽(yáng)街道的社區(qū)工作者組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作水平。

　　王恩德還建議，出臺(tái)《洛江區(qū)物業(yè)管理工作考核規(guī)定》，建立小區(qū)物業(yè)管理考核考評(píng)制度，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理工作，分批對(duì)街道社區(qū)負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、業(yè)委會(huì)主任等人員開(kāi)展物業(yè)管理工作培訓(xùn)，對(duì)做得好的，進(jìn)行適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)和鼓勵(lì)。

◆部門聲音

管好小區(qū)物業(yè) 業(yè)委會(huì)很有必要

　　在洛江區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，管理好一個(gè)小區(qū)物業(yè)，成立業(yè)委會(huì)還是很有必要的。

　　日前，該負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，目前洛江區(qū)有人居住的小區(qū)有46個(gè)，但迄今為止僅有14個(gè)成立業(yè)委會(huì)，其中有10多個(gè)小區(qū)的物業(yè)，為業(yè)委會(huì)自行管理。

　　“住建局對(duì)業(yè)委會(huì)主要是業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對(duì)其成立進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，若業(yè)委會(huì)未履行職責(zé)，導(dǎo)致被投訴，住建部門要介入了解，有必要的情況下，要會(huì)同街道辦、社區(qū)等各方，要求對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行改選。

　　該負(fù)責(zé)人坦言，相比物業(yè)公司以營(yíng)利為目的的運(yùn)作，業(yè)委會(huì)的成員純粹是在熱心義務(wù)幫忙管理小區(qū)，因此物業(yè)費(fèi)也相對(duì)較低，再加上小區(qū)物業(yè)自治，所收取的物業(yè)費(fèi)無(wú)需繳納稅收等，因此相比物業(yè)公司，小區(qū)物業(yè)自治好了，還是能剩錢的。

　　“但業(yè)委會(huì)自己聘請(qǐng)人員管理小區(qū)，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，因?yàn)槠刚?qǐng)的人員現(xiàn)實(shí)中不可能簽訂合同，購(gòu)買保險(xiǎn)，因此萬(wàn)一他們?cè)诠ぷ髦胁簧鞒鍪?，需要大量的醫(yī)療費(fèi)和賠償費(fèi)，到底誰(shuí)來(lái)買單呢？曾有一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的保安，在工作中身亡，最后法院判業(yè)委會(huì)要賠償幾十萬(wàn)元，結(jié)果是每個(gè)業(yè)主都要均攤，但若保安是物業(yè)公司的工作人員，就無(wú)需業(yè)主再付這筆錢了。