中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉守英表示，打破政府壟斷住宅用地供應(yīng)后，后續(xù)配套政策改革是更為關(guān)鍵的部分，否則又會(huì)留下尋租空間。

　　1月15日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度。

　　這一言論隨即在市場(chǎng)掀起巨大波瀾，“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法”迅速被解讀為“政府不再壟斷居住用地供應(yīng)”——政府將不再是住宅用地的唯一提供者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。對(duì)城市房?jī)r(jià)及地方政府財(cái)政影響也出現(xiàn)大量分析，“樓市巨變”“土地財(cái)政終結(jié)”等觀點(diǎn)出現(xiàn)在諸多媒體版面。

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉守英對(duì)《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)記者表示，根據(jù)上述信息做如此評(píng)價(jià)，為時(shí)尚早，打破政府壟斷住宅供地后，配套土地制度安排將更為關(guān)鍵。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，土地作為稀有資源，采用的是有償使用方式。早前采取的是土地協(xié)議出讓,政府與土地使用者協(xié)商，簽定出讓合同，受讓人繳納土地出讓金。2002年國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件（《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》），規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)庀蛴玫卣吖_(kāi)競(jìng)標(biāo)，價(jià)高者得地。此后所有經(jīng)營(yíng)性用地都須依法走招拍掛方式受讓土地使用權(quán)，縣、市兩級(jí)政府成為土地所有權(quán)主體，壟斷了整個(gè)住宅用地的供應(yīng)。

　　劉守英告訴《財(cái)經(jīng)》記者，國(guó)土資源部上述改革信號(hào)的確可能打破政府在住房土地供應(yīng)上的壟斷，原來(lái)所有城市住房的用地都須通過(guò)招拍掛來(lái)供地，現(xiàn)在改為只要土地使用權(quán)合法，即掌握一些存量國(guó)有土地的企業(yè)，就不需要通過(guò)招拍掛，可以供應(yīng)住宅用地。

　　但劉守英指出，由于國(guó)土資源部上述表述信息量過(guò)少，還有諸多問(wèn)題不清楚，需要國(guó)土部門(mén)作更為詳細(xì)的解釋。

　　一是“非房地產(chǎn)企業(yè)”概念指什么？非國(guó)有企業(yè)包不包括？國(guó)有企業(yè)是不是都在里面，都可以去申請(qǐng)？

　　二是非房地產(chǎn)企業(yè)合法取得的土地，不通過(guò)政府壟斷的招牌掛市場(chǎng)供地，哪些土地可以作為住宅用地？有多大比例的土地可以供應(yīng)？該用地要不要符合整個(gè)城市的供地結(jié)構(gòu)？哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)審批？

　　三是如果是制造企業(yè)依法取得存量土地轉(zhuǎn)為住房用地，怎么轉(zhuǎn)？原來(lái)制造企業(yè)通過(guò)協(xié)議依法取得的土地，土地屬性是工業(yè)用地，將來(lái)轉(zhuǎn)成住宅用地，土地屬性就變成住宅用地，這一過(guò)程產(chǎn)生的增值收益怎么分配？是都由制造企業(yè)留下來(lái)，還是有一定的比例用來(lái)做基礎(chǔ)設(shè)施？

　　四是可作為住宅用地的，是新增土地還是存量土地，新增土地是不是也可采取這一打破政府壟斷供應(yīng)的方式？

　　五是當(dāng)前很多地方政府支出依賴(lài)房地產(chǎn)土地出讓金，未來(lái)這一塊資金沒(méi)了，地方政府靠什么過(guò)日子？

　　劉守英表示，打破政府壟斷住宅用地供應(yīng)后，后續(xù)配套政策改革是更為關(guān)鍵的部分，否則又會(huì)留下尋租空間。

　　劉守英認(rèn)為，國(guó)土資源部之所在選擇當(dāng)下時(shí)機(jī)來(lái)釋放改革信號(hào)，其大背景是十九大報(bào)告中明確了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，未來(lái)整套土地制度改革都要指向加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

　　“房子一些用來(lái)住，還有一些用來(lái)租，那住的這一塊里面，非投資性住房的土地怎么供？投資性商品房的土地怎么供？以及租賃性住房的土地怎么供？這些是土地部門(mén)正在研究的問(wèn)題。”劉守英說(shuō)，“如果這些問(wèn)題不處理好，整個(gè)住宅市場(chǎng)就亂了。”

　　劉守英指出，住房市場(chǎng)的租售并舉，要求多主體供應(yīng)，這套制度安排，土地制度怎么去跟進(jìn)？就具體牽涉到就是租賃房部分的土地是不是不再走招拍掛？“租賃房的地以后可通過(guò)土地的租賃來(lái)解決，或也可通過(guò)現(xiàn)有存量用地改租賃房用地來(lái)解決。”他建議。