未經(jīng)房東同意，租戶就將房屋轉(zhuǎn)租，結(jié)果引發(fā)官司，房東起訴索賠10萬(wàn)元違約金。近日，集美區(qū)人民法院開庭審理了這起房屋租賃糾紛案。

　　房東林先生出租的房屋位于集美區(qū)。經(jīng)查，二房東老楊是在2012年向林先生租房，當(dāng)時(shí)，雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定：林先生將其所有的房屋租給老楊開辦幼兒園，租期五年，租金一年交一次。合同還約定，租賃期間，老楊應(yīng)向林先生支付租賃押金人民幣3萬(wàn)元。若老楊超過(guò)一個(gè)月未繳納租金，則林先生有權(quán)終止租賃，老楊應(yīng)賠償林先生10萬(wàn)元違約金，押金3萬(wàn)元也歸林先生所有。

　　然而，老楊租房?jī)赡旰?，未?jīng)房東同意，2014年6月，將幼兒園轉(zhuǎn)租給第三人小芳。2014年7月，林先生收到小芳的第三年租金。此后，小芳就沒(méi)有再付租金。2015年8月，房東因逾期一個(gè)多月仍未收到租金，就更換門鎖，強(qiáng)行收回房屋。

　　近日，林先生又將老楊告上法庭。林先生認(rèn)為，老楊與小芳就幼兒園的轉(zhuǎn)讓協(xié)議系內(nèi)部約定，自己并不知情，老楊的轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)自己同意，不能算數(shù)。而老楊未繳交房屋租金，已逾期一個(gè)多月，所以，在解除租賃合同后，老楊還要承擔(dān)違約責(zé)任，支付拖欠的租金，并賠償違約金10萬(wàn)元，還有押金3萬(wàn)元也要?dú)w房東。

　　但是，老楊答辯說(shuō)，自己已經(jīng)將幼兒園轉(zhuǎn)讓給小芳，因此本案被告應(yīng)是小芳。另外，租賃場(chǎng)所已經(jīng)還給林先生，林先生應(yīng)退還給自己押金3萬(wàn)元。

　　集美區(qū)法院審理認(rèn)為，老楊與小芳就訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)過(guò)林先生同意，對(duì)林先生不產(chǎn)生效力。老楊拖欠租金超過(guò)一個(gè)月，林先生有權(quán)解除合同、收回房屋，可以確認(rèn)該合同已于去年8月25日解除。

　　近日，集美區(qū)法院作出一審判決，要求承租人老楊承擔(dān)違約責(zé)任，3萬(wàn)元押金歸房東所有，老楊還要支付11200元租金。

　　法官提醒

　　轉(zhuǎn)租造成損失，二房東應(yīng)擔(dān)責(zé)

　　法官分析認(rèn)為，由于老楊構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金，且雙方約定的押金也具有違約金的性質(zhì)，按合同約定，老楊應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任為13萬(wàn)元。但是，老楊認(rèn)為該違約責(zé)任過(guò)重，應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失酌情調(diào)整，而且，林先生收回房屋后與他人進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，也未舉證證明其存在損失，從公平合理的角度出發(fā)，法院酌定老楊已支付的押金3萬(wàn)元?dú)w林先生所有，無(wú)須再支付違約金10萬(wàn)元。

　　法官還說(shuō)，至于老楊已支付給林先生的押金3萬(wàn)元及應(yīng)支付的租金11200元，待老楊實(shí)際履行后，老楊可與第三人小芳協(xié)商處理，若協(xié)商不成，老楊可另案主張。

　　法官提醒說(shuō)，承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應(yīng)經(jīng)過(guò)出租人的同意，但承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。如果第三人對(duì)租賃房屋造成損失，應(yīng)由承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。另外，如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以依法解除租賃合同。