如果把“樓事”看成一部連續(xù)劇，2011年廈門樓市劇情已走過兩季，進(jìn)入第三季。這一波“溫?zé)帷?，是“搶跑”之下最后的掙?還是樓市趨于理性和穩(wěn)定的開始?各方聲音立場(chǎng)不一，后市走向眾說紛紜?！稄B房觀察》嘗試梳理半年來客觀報(bào)道的樓市劇情，從中一窺市場(chǎng)的微妙轉(zhuǎn)變，還原一個(gè)真實(shí)的廈門樓市。

　　1月，新“國(guó)八條”出臺(tái)，限購(gòu)又停售;2月，廈門版“國(guó)八條”落地，對(duì)外地人限購(gòu)變“禁購(gòu)”，對(duì)多套置業(yè)的限貸也隨之升級(jí);3月，廈門明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)：漲幅須明顯低于全市年度GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)幅度;此外，央行兩度加息，六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，廈門房貸也明顯縮緊……

　　上半年廈門樓市，調(diào)控措施可謂空前密集。盡管如此，高壓之下的量?jī)r(jià)表現(xiàn)，依然“有驚無險(xiǎn)”。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上半年廈門住宅成交量同比去年微跌，而房?jī)r(jià)仍呈上漲態(tài)勢(shì)。

　　從開春寒意濃

　　到意外“紅五月”

　　【劇情概括】奇妙反轉(zhuǎn)

　　【觀者表情】不可思議

　　寒意濃烈，是2011年開春樓市劇情上演的第一幕。

　　2011年春節(jié)黃金周期間，廈門全市共成交住宅10套，其中，島內(nèi)住宅僅1套。而春節(jié)黃金周過后，成交數(shù)據(jù)也沒有太大起色——從整個(gè)月看，共成交1061套，日均38套左右，與1月份日均成交80套有較大差距。

　　成交低迷，新房源不約而同地放低了姿態(tài)，甫一亮相，便打出優(yōu)惠牌;在售樓盤也頻頻發(fā)力，推出力度不一的優(yōu)惠活動(dòng)。然而，百“惠”齊放之下，卻是幾家歡喜幾家愁——除了幾個(gè)位居排行榜的樓盤表現(xiàn)尚可，大部分推出優(yōu)惠活動(dòng)的樓盤表現(xiàn)平平。

　　透出寒意的不僅是新房市場(chǎng)，二手房方面也不樂觀。春節(jié)黃金周期間，廈門二手房零成交，隨后也是“問多看少”，更遑論成交，和二手房交易日成交百套以上的1月形成鮮明對(duì)比。

　　時(shí)至3月和4月，成交量依然不振——3月，全市商品住宅成交923套，比2月的1061套減少138套，環(huán)比下跌13.01%，而2010年3月，即“新國(guó)十條”出臺(tái)前一個(gè)月的相應(yīng)數(shù)據(jù)是3057套;4月住宅成交1150套，環(huán)比上漲24.6%。

　　然而，就在“成交量持續(xù)下跌已成市場(chǎng)大勢(shì)”成為業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同觀點(diǎn)的當(dāng)口，“意外”出現(xiàn)了。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月廈門全市商品房成交3773套，其中住宅成交2212套，環(huán)比上漲92.35%。從面積看，5月住宅成交20.73萬(wàn)平方米，環(huán)比增加56%，同比增加66%。住宅成交島內(nèi)外漲聲一片，買房意愿給點(diǎn)陽(yáng)光[最新消息價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]就燦爛，舊盤價(jià)格隨行就市悄悄升成為“暖流暗涌”的5月的三大“意外”。

　　不過，6月成交量又有所縮水，據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月廈門住宅共成交1715套，環(huán)比下跌22.47%，但同比2010年6月則上漲109.40%。

　　【記者點(diǎn)評(píng)】

　　樓市就像女人心，你不要猜

　　2011年上半年，采訪房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，聽到最多的回答是“看不懂”“沒想到”。由此，對(duì)于后市走勢(shì)的研判，越來越多業(yè)內(nèi)人士也顯得更為謹(jǐn)慎。而回望半年樓市表現(xiàn)，縱覽樓市風(fēng)云的業(yè)內(nèi)人士變得謹(jǐn)慎，有因可循。

　　首先是樓市“■象”迭出迷人眼。隨著新“國(guó)八條”落地以及房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的出臺(tái)，廈門樓市一度陷入被全面“圍觀”的微妙時(shí)期——島外新舊樓盤頻頻發(fā)力，忙預(yù)熱促銷卻否認(rèn)降價(jià);島內(nèi)中高端盤異常低調(diào)，避談?wù)w走勢(shì)，只說“個(gè)案表現(xiàn)”;行業(yè)洗牌加劇，廈門房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的普遍反應(yīng)卻是依然樂觀。

　　市場(chǎng)到底是焦慮還是淡定?不同人各有不同解讀。

　　有人認(rèn)為島外樓市供應(yīng)量大，將首當(dāng)其沖受到影響，但結(jié)果證明島外成交量成為拉升樓市景氣的救命稻草;對(duì)島內(nèi)高價(jià)盤，大部分業(yè)內(nèi)人士也表現(xiàn)出憂心，但結(jié)果是，大凡經(jīng)過充分預(yù)熱和蓄客的新房源，無論價(jià)格是在2萬(wàn)元/平方米以內(nèi)或者超出這個(gè)水平，開局都是皆大歡喜。

　　其次是市場(chǎng)形勢(shì)分析屢被“顛覆”。第一季度，不少業(yè)內(nèi)人士看空后市，認(rèn)為成交量持續(xù)下跌已成市場(chǎng)大勢(shì)。廈門某房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2011年第一季度廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析》更是引用翔實(shí)數(shù)據(jù)佐證這一觀點(diǎn)——1月廈門住宅成交延續(xù)虎年余威，成交面積近36萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于2010年的月均成交量(約21萬(wàn)平方米);到2月市場(chǎng)明顯遇冷，住宅成交慘遭腰斬，僅約15萬(wàn)平方米;3月本是春回時(shí)節(jié)，業(yè)內(nèi)曾認(rèn)為市場(chǎng)可能會(huì)有復(fù)蘇，不想成交再降，住宅僅成交約8萬(wàn)平方米。然而，形勢(shì)分析剛過1個(gè)月，便迎來意外的“紅五月”。

　　廈門本土門戶網(wǎng)站上，曾有網(wǎng)友打趣稱，樓市就像女人的心，你不要猜，猜來猜去也猜不明白。廈門上半年樓市成交量的戲劇化反轉(zhuǎn)，成為這個(gè)調(diào)侃的注腳。

　　■背景

　　上半年樓市總體仍堅(jiān)挺

　　城市年輪機(jī)構(gòu)咨詢中心發(fā)布的2011年上半年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告顯示，上半年廈門住宅共成交119.73萬(wàn)平方米，月均19.96萬(wàn)平方米，同比略降5%。但各月成交量差異較大，整體呈“V”形先抑后揚(yáng)走勢(shì)。

　　2011年前5個(gè)月的成交均價(jià)為11240元/平方米，雖然同比微跌1.59%，但仍處高位。另?yè)?jù)國(guó)內(nèi)某權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，廈門上半年全市住宅均價(jià)13995元/平方米，同比上漲26.08%。

　　受限購(gòu)限貸政策影響，廈門本地客群比例波動(dòng)上行，異地購(gòu)房者以在廈工作生活的“新廈門人”為主。2011年1-5月，廈門本地客戶購(gòu)房面積占全部住宅成交面積的57%，繼續(xù)占主導(dǎo)地位，且呈階段性的波動(dòng)上行趨勢(shì);省內(nèi)客戶和省外客戶遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟隨，占比分別為26%和15%。

　　此外，廈門市上半年的土地出讓金總額為22.27億元，僅占去年同期的18%，占去年全年的7.5%。

　　金融信貸政策的收緊使市場(chǎng)上的流動(dòng)性明顯減少;限貸限購(gòu)政策使投資投機(jī)需求基本絕跡，購(gòu)房者成為不可再生資源;地方政府在強(qiáng)大的考核壓力下自顧不暇，無力救市。城市年輪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前的調(diào)控壓力明顯強(qiáng)于2010年，再現(xiàn)2010年下半年樓市繁榮的可能性較小。