三大機(jī)構(gòu)看空后市

　　廈門樓市下半年壓力大

　　7月來(lái)臨，廈門樓市進(jìn)入下半年新階段。

　　在樓市上下半年的交接關(guān)口時(shí)期，從開(kāi)發(fā)房企到購(gòu)房者都充滿期待：開(kāi)發(fā)房企期待調(diào)控重新寬松，而購(gòu)房者則期待房?jī)r(jià)迎來(lái)真正的拐點(diǎn)。

　　那么，2011年下半年的廈門樓市到底將如何走向?日前，記者采訪了廈門業(yè)內(nèi)三大房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)的當(dāng)家人。他們是新景祥機(jī)構(gòu)總裁秦剛、廈門藍(lán)火置業(yè)總經(jīng)理周訪能以及廈門立丹行機(jī)構(gòu)副總裁陳祖勤。他們不約而同都認(rèn)為，下半年，廈門樓市將承受更多的壓力，樓市后市總體看空，房?jī)r(jià)下調(diào)更有可能。

　　廈門樓市放量避無(wú)可避

　　日前，記者粗略統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上半年，廈門樓市新增供應(yīng)放量約146萬(wàn)平方米，而下半年的廈門后續(xù)潛力總量則超過(guò)800萬(wàn)平方米。

　　如此潛力巨大的推盤量，加上日漸增多的庫(kù)存量，讓廈門樓市開(kāi)發(fā)房企們將面臨巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。那么，開(kāi)發(fā)房企是否因此會(huì)選擇“被動(dòng)捂盤”，以減少實(shí)際供應(yīng)量?

　　“新盤放量基本還是會(huì)按營(yíng)銷節(jié)奏走?！鼻貏傉f(shuō)，但開(kāi)發(fā)房企很可能會(huì)放慢開(kāi)發(fā)速度。

　　秦剛的理由是：因?yàn)楝F(xiàn)在商業(yè)銀行對(duì)不少開(kāi)發(fā)房企的開(kāi)發(fā)貸、包括購(gòu)房者房貸都明顯收緊，這導(dǎo)致當(dāng)前不少開(kāi)發(fā)房企資金緊張，亟需銷售回款救急?！跋喈?dāng)多的開(kāi)發(fā)商向(代理機(jī)構(gòu))通知要回籠資金，而且緊迫性很明顯”，因?yàn)槊耖g借貸只能維持一時(shí)，最終還是只能靠銷售來(lái)解決。

　　“開(kāi)發(fā)商捂著捂著早晚要推盤。”周訪能也認(rèn)為，工期約束、房企資金鏈壓力大，加上庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，都將逼迫開(kāi)發(fā)房企“不得不推盤?！?/P>

　　“房?jī)r(jià)將會(huì)松動(dòng)。”周訪能說(shuō)，特別是在10月、12月，由于工程結(jié)算、銀行貸款到期等壓力，開(kāi)發(fā)房企將被迫想方設(shè)法銷售回款，“對(duì)一次性付款的客戶，優(yōu)惠幅度會(huì)相當(dāng)大?！?/P>

　　他的理由是：在銀行本身缺錢的狀態(tài)下，無(wú)論開(kāi)發(fā)貸還是購(gòu)房者房貸都“貸不到款”，這意味著，如果是按揭購(gòu)房客戶，開(kāi)發(fā)房企資金難以實(shí)質(zhì)回籠，因此，一次性付款客戶將具有很強(qiáng)的議價(jià)能力。

　　“下半年，廈門樓市房源庫(kù)存壓力和銷售量都可能會(huì)同步上升。”陳祖勤則認(rèn)為，因?yàn)橄掳肽陱B門樓市總體開(kāi)盤新項(xiàng)目將增多，“(雖然)各個(gè)新盤的推盤節(jié)奏可能放緩，比如原來(lái)可能推5棟樓后來(lái)可能只推3棟樓”，但廈門樓市的整體新推盤量還將比較大，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)和樓市下行趨勢(shì)，將對(duì)開(kāi)發(fā)房企造成較大壓力，部分開(kāi)發(fā)房企更可能“盡快盡量”推盤。

　　調(diào)控預(yù)計(jì)將繼續(xù)

　　不小的庫(kù)存量和日漸增多的推盤放量，將使得2011年下半年的廈門樓市房源供應(yīng)充足，但下半年里購(gòu)房需求能否被激發(fā)出來(lái)?對(duì)此，上述業(yè)內(nèi)人士皆認(rèn)為，形勢(shì)不容樂(lè)觀。

　　“首先是國(guó)八條新政將繼續(xù)執(zhí)行下去。”秦剛說(shuō)。

　　“限購(gòu)令不會(huì)放松，下半年會(huì)執(zhí)行下去?！标愖媲谡J(rèn)為，目前還沒(méi)有出現(xiàn)放松跡象，“我們預(yù)期下半年調(diào)控政策可能更嚴(yán)，至少可能會(huì)更加強(qiáng)化限購(gòu)令等已有政策”。

　　“中央政府這次是下了決心的。”周訪能也認(rèn)為，因?yàn)橄拶J令、限購(gòu)令一旦放松，不僅當(dāng)前調(diào)控成果前功盡棄，而且未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控將更難。

　　因此，“對(duì)于廈門下半年限購(gòu)令可能放松這一點(diǎn)開(kāi)發(fā)房企不能抱有僥幸心理。”秦剛說(shuō)。

　　除了不能指望“限購(gòu)令”在下半年放松，上述業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是直接還是間接影響巨大的貨幣、信貸政策，下半年更將趨于收縮。

　　“貨幣政策不太可能寬松，不但不會(huì)放松，還將會(huì)持續(xù)收縮?！敝茉L能認(rèn)為，在當(dāng)前物價(jià)壓力下，貨幣政策仍將從緊。

　　從信貸政策看，“對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸還是購(gòu)房者房貸，也都會(huì)趨于緊縮。”陳祖勤說(shuō)，一方面高存款準(zhǔn)備金率下，現(xiàn)在銀行本身也缺錢;另一方面，出于對(duì)樓市下行的擔(dān)憂，銀行為防范金融風(fēng)險(xiǎn)需要，將有意識(shí)加強(qiáng)收縮對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸還是購(gòu)房者房貸，未來(lái)將越來(lái)越難得到銀行放款。

　　尤其是對(duì)于一些民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，這些意味著，開(kāi)發(fā)貸無(wú)望、銷售資金實(shí)質(zhì)回籠緩慢。因此，在強(qiáng)度的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及趨緊的資金壓力雙重壓力之下，開(kāi)發(fā)房企硬挺房?jī)r(jià)的底氣將越來(lái)越不足，“下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，甚至是一定程度的下調(diào)，這是必需的。”秦剛說(shuō)。