從限價(jià)房“試水” 到豪宅扎堆面市

　　【劇情概括】抑揚(yáng)并舉

　　【觀者表情】悲喜交加

　　作為平抑房?jī)r(jià)而出臺(tái)的臨時(shí)性政策，限價(jià)商品房供應(yīng)演繹的劇情，無疑是“抑”。

　　雖然只是“試水”，限價(jià)房在廈門的推行卻是緊鑼密鼓的。

　　2月底，福建省保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與九個(gè)設(shè)區(qū)市政府簽訂了2011年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，廈門“領(lǐng)”下4萬套保障性住房，其中包括限價(jià)房11200套;4月，《廈門市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》出臺(tái);5月13日，首幅限價(jià)房用地以公開掛牌拍賣的形式順利出讓，位于翔安，銷售限價(jià)5200元/平方米，預(yù)計(jì)最快明年上半年面市;7月1日，首批位于杏林的1092套限價(jià)房開始配售，均價(jià)只要5000元，僅僅3個(gè)工作日，申請(qǐng)人便已“破千”，達(dá)1160人。

　　但調(diào)控之“抑”，還是阻擋不了市場(chǎng)規(guī)律作用下的“揚(yáng)”。第二季度，隨著島內(nèi)高價(jià)盤陸續(xù)面市，豪宅扎堆現(xiàn)象令人咂舌。

　　不僅區(qū)域集中，工程進(jìn)度相近，而且多為2007年東部高地價(jià)盤，調(diào)控之下，一度斂聲屏氣的高端住宅，在“新國(guó)八條”走過百日的5月，悄然涌起一波推盤潮。不禁讓人感慨：放眼島內(nèi)皆豪宅。

　　【記者點(diǎn)評(píng)】

　　樓市“分層”深化中，拭目以待

　　為城市低收入住房困難家庭提供廉租房、社會(huì)保障性租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房，為非低收入無住房家庭提供保障性商品房。這是住房保障的“廈門藍(lán)本”、“廈門模式”。今年在廈門提上議程的限價(jià)房、公共租賃房，和上述各類保障性住房一起，構(gòu)筑了更為完善的住房保障體系。

　　據(jù)悉，今年年內(nèi)，廈門4萬套保障性住房將全面開建。此外，整個(gè)“十二五”期間陸續(xù)將推出的保障性住房總量也有了初步的規(guī)劃，總體數(shù)量相當(dāng)于過去5年商品房銷售的總量。據(jù)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來廈門樓市將發(fā)生逆轉(zhuǎn)和分化——保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)的趨勢(shì)將越來越明顯。廈門市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、城市年輪機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)張文彪的觀點(diǎn)頗具代表性。他認(rèn)為，樓市已呈現(xiàn)出“高管控、高保障、高地價(jià)、高房?jī)r(jià)”的特點(diǎn)，今后的商品房外部環(huán)境將發(fā)生變化，剛性需求將有更多替代產(chǎn)品，商品房市場(chǎng)也將發(fā)生更深層次的結(jié)構(gòu)性分化——在高、中、低三個(gè)層次市場(chǎng)之上，建立理性的定價(jià)和交易機(jī)制。

　　顯然，正是在“分層”深化的背景之下，豪宅經(jīng)營(yíng)者不再低調(diào)。這或許也正是5月以來高端盤扎堆，自愿戴上“豪宅”腳鐐獨(dú)舞的原因所在。在幕后“操盤手”看來，金字塔頂端有壓力也有機(jī)會(huì)——調(diào)控之下，不少實(shí)力購房者珍惜自己的購房機(jī)會(huì)，往往會(huì)選擇一步到位，高端住宅的生機(jī)未必比中小戶型弱;而后調(diào)控時(shí)代，購房者更加客觀和理性，品牌房產(chǎn)的影響力也將更加凸顯，同樣為高端樓盤帶來機(jī)會(huì)。

　　從被持幣觀望

　　到“挑斗”限購令

　　【劇情概括】亢奮跌宕

　　【觀者表情】疑惑糾結(jié)

　　需求急迫的改善型客戶忙“賣一買一”，不急的，改售為租或收回自住，期待房?jī)r(jià)下調(diào)主動(dòng)持幣待購者有之，仍想出手卻被戴上“限購”的緊箍被動(dòng)持幣待購者有之……縱觀調(diào)控下的樓市動(dòng)態(tài)會(huì)發(fā)現(xiàn)，樓市“圍觀”期，不少潛在購房者，在需求與降價(jià)預(yù)期間徘徊。

　　雖然觀望氛圍沒有以往幾次調(diào)控來得濃厚，但購房意愿“給點(diǎn)陽光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]就燦爛”的迅速升溫還是讓很多人感到意外。君不見，新“國(guó)八條”剛過百日，樓盤促銷甜頭只給了一點(diǎn)，購房者就扛不住了。一個(gè)實(shí)際的例子是，27歲的未婚女白領(lǐng)在看過數(shù)套二手房，又有了相中的房子被捷足先登的經(jīng)歷后，聽說島內(nèi)一小戶型樓盤推出優(yōu)惠，加上贈(zèng)送的面積，每平方米的均價(jià)只要15000元左右，當(dāng)機(jī)立斷，于5月買下了一套小兩房。

　　同樣在5月，頻頻爆出熱銷的消息：萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]·金域華府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]2期開盤3小時(shí)近九成房源被搶購，均價(jià)17000元/平方米左右的山水尚座1號(hào)樓銷售近七成，均價(jià)24000元/平方米左右的寶嘉譽(yù)峰銷售也近七成，國(guó)貿(mào)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]天琴灣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]二期灣海大宅開盤當(dāng)日，成交均價(jià)在25000元/平方米左右，去化率也達(dá)55%。

　　當(dāng)然，以上成交量，比照官網(wǎng)數(shù)據(jù)，未必都能得到佐證，一方面由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的客觀滯后，一方面則有難言之隱——不少屬于“限購”范圍內(nèi)的購房者，得到開發(fā)商的許諾，采取分期付款、延遲備案的方式，打擦邊球“挑斗”起限購令。外地人，沒有社?；蛘邆€(gè)稅證明，屬于被限購人群，照樣可以買房。早報(bào)記者隨機(jī)走訪了7個(gè)樓盤，其中4個(gè)表示可以對(duì)這部分人群“網(wǎng)開一面”。這同時(shí)也讓廈門不少樓盤陷入“半成交”的尷尬。

　　【記者點(diǎn)評(píng)】

　　理性置業(yè)沒淡市，量力而行

　　雖然眼下眾多樓盤的促銷優(yōu)惠力度并不算大，更難見降價(jià)的跡象，但是，購房者的購房意愿確實(shí)被調(diào)動(dòng)起來了。業(yè)內(nèi)人士表示，這從一個(gè)側(cè)面說明，購房需求依然旺盛，而這里所謂的剛性需求，既包含首次購房需求，也包含換房的改善性需求。

　　“每次新政策出臺(tái)后，都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)緩沖期，購房需求從累積到爆發(fā)，也是一個(gè)正常的過程。”也有觀點(diǎn)認(rèn)為，從5月成交火爆的既成事實(shí)看來，這個(gè)緩沖期正在縮短，意味著購房者對(duì)政策消化的周期也在縮短。而只要把握量力而行的原則，市場(chǎng)冷熱并不影響理性置業(yè)。

　　事實(shí)上，比之前幾次調(diào)控，“新國(guó)八條”之下，廈門市民的觀望態(tài)度也有所不同，頗有“打醬油”式的冷幽默——一個(gè)名為“蝸居”的購房Q Q群里，群友聽聞國(guó)八條出臺(tái)，第一反應(yīng)是“有用嗎”，隨后付之一笑;一名網(wǎng)友更是意味深長(zhǎng)地發(fā)帖說：“2011年，形容房?jī)r(jià)比較貼切的或許莫過于《非誠(chéng)勿擾2》中的一句臺(tái)詞：你買或是不買，價(jià)都在這，難漲難跌?！边@便難怪購房意愿“給點(diǎn)陽光就燦爛”，延遲備案的雙方心甘情愿上演“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的肥皂劇情節(jié)了。