龍巖中心城區(qū)億嘉麗都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）到期未換屆，小區(qū)管理不盡如人意。經(jīng)多方努力，該小區(qū)新任業(yè)委會(huì)接管小區(qū)。此事告一段落，但也提出一個(gè)新問題：業(yè)委會(huì)的勤勉程度關(guān)系著一個(gè)小區(qū)治理的好壞。

　　那么，業(yè)委會(huì)享有哪些權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任？又如何確保良性運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到真正替全體業(yè)主利益著想的初衷？對(duì)此，相關(guān)人士認(rèn)為，理順相關(guān)監(jiān)管辦法、加強(qiáng)業(yè)委會(huì)成員的公益心、提升全體業(yè)主的自治意識(shí)和法治意識(shí)，這或是業(yè)委會(huì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的出路所在。

小區(qū)自治的好壞與業(yè)委會(huì)的勤勉息息相關(guān)。日前，為更好地監(jiān)督物業(yè)、維護(hù)業(yè)主權(quán)益，龍巖鳳凰城一期小區(qū)成立了第一屆業(yè)委會(huì)

公益心 勤服務(wù)

問題小區(qū)環(huán)境得到改善

　　11月4日，登高西路安置小區(qū)AB區(qū)業(yè)委會(huì)主任張志忠收到一個(gè)利好消息：小區(qū)居民的戶口有望劃歸西城街道。“小區(qū)內(nèi)很大一部分業(yè)主是原西安社區(qū)的村民。小區(qū)在西平社區(qū)管轄范圍內(nèi)，但戶口又落在西陂鎮(zhèn)。為居民戶口的事情，業(yè)委會(huì)已經(jīng)跑前跑后忙了大半年，如今終于有了眉目。”談及此事，張志忠甚感欣慰。

　　對(duì)于這屆業(yè)委會(huì)的工作，該小區(qū)業(yè)主給予了認(rèn)可。在業(yè)主們印象中，2013年9月之前的小區(qū)則備受詬病。“臟亂差，上地鎖搶車位、失竊事件頻發(fā)。”業(yè)主郭先生說道，業(yè)主們的怨氣很大。原來的業(yè)委會(huì)任期屆滿后，很長一段時(shí)間沒人愿意接手。

　　后來，在廣大業(yè)主、西安社區(qū)居委會(huì)、西平社區(qū)居委會(huì)的極力推薦、動(dòng)員下，張志忠等業(yè)主經(jīng)合法程序組成新一任業(yè)委會(huì)，于2013年9月開始上任。新業(yè)委會(huì)一上任，就向上申請(qǐng)資金、建道閘、安監(jiān)控、規(guī)劃車位、完善設(shè)施……經(jīng)過一番努力，小區(qū)的環(huán)境得到很大改觀。同時(shí)，這屆業(yè)委會(huì)服務(wù)意識(shí)很強(qiáng)。管道堵塞、水管爆裂等需要維修，只要業(yè)主一個(gè)電話，業(yè)委會(huì)都會(huì)及時(shí)趕至并幫忙解決問題。業(yè)主們的滿意度急速提高。“每天還有巡邏車巡視小區(qū)，如今的居住環(huán)境讓人感覺踏實(shí)。”業(yè)主王女士說。

　　兩年的努力，張志忠等人用真心服務(wù)贏得了業(yè)主認(rèn)可。無獨(dú)有偶，在中心城區(qū)西湖御景小區(qū)，臨時(shí)業(yè)委會(huì)和新聘物業(yè)公司也將小區(qū)打理得井井有條。今年4月5日，前任業(yè)委會(huì)主任突然向全體業(yè)主發(fā)送短信聲稱辭職。小區(qū)治理的重任擺在了眼前，在小區(qū)全體業(yè)主的推舉下，王先生等數(shù)名業(yè)主臨危受命，迅速成立臨時(shí)業(yè)委會(huì)。預(yù)先收取三個(gè)月的管理費(fèi)用，聘請(qǐng)臨時(shí)管理員、保潔員，修繕小區(qū)內(nèi)損毀的設(shè)施。“沒想到三個(gè)月的費(fèi)用維持了小區(qū)管理四個(gè)月的日常開支。” 后來，臨時(shí)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司管理小區(qū)，一系列的有效作為，臨時(shí)業(yè)委會(huì)贏得了業(yè)主們的認(rèn)可。

既難產(chǎn) 又難管

業(yè)委會(huì)發(fā)展困局重重

成立業(yè)委會(huì)是小區(qū)業(yè)主依法自治的重要途徑，業(yè)委會(huì)的勤勉程度關(guān)系著一個(gè)小區(qū)治理的好壞。然而，成立業(yè)委會(huì)面臨著難產(chǎn)的困境，業(yè)委會(huì)開展工作又遭遇難管困局，從而致使其組建率并不高。

中心城區(qū)中南蓮東花園，早在去年，物業(yè)就發(fā)放表格，牽頭請(qǐng)業(yè)主提名業(yè)委會(huì)的候選人。“樓下的業(yè)主推薦樓上的業(yè)主，樓上的則推薦樓下的。”該小區(qū)一名業(yè)主告訴記者，在填表提名的時(shí)候，這樣的滑稽情況并不少見。“可能是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)的工作易得罪人，業(yè)主們怕出頭。”后來，選舉業(yè)委會(huì)的事情不了了之。

對(duì)此，新羅區(qū)物業(yè)管理站諶潔認(rèn)為，業(yè)委會(huì)難產(chǎn)在全國范圍內(nèi)都是通病。就拿我市中心城區(qū)來說，現(xiàn)有小區(qū)245個(gè)，其中有物業(yè)在管理的小區(qū)約220個(gè)，從2012年8月新羅區(qū)住建局物管站接手以來（之前在市住建局備案），在物管站備案的業(yè)主委員會(huì)有31個(gè)，連同之前在市住建備案的總數(shù)也就幾十個(gè)。“究其原因，主要在于擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員沒報(bào)酬、純公益，事情繁瑣，容易得罪人。”諶潔說，“有時(shí)間、有公益心又符合當(dāng)選條件，這樣的人選實(shí)在不多，這是組建業(yè)委會(huì)的困局之一。”“小區(qū)難管理，得不到業(yè)主理解，條例規(guī)定相關(guān)事項(xiàng)需召開業(yè)主大會(huì)，這也讓不少業(yè)主打了退堂鼓，這是組建業(yè)委會(huì)的困局之二。”在中心城區(qū)的某小區(qū)，業(yè)主期盼多年后終于成立了第一任業(yè)委會(huì)。“開發(fā)商遺留的問題太多了，小區(qū)又無其他資金來源，開展起工作來步履維艱。”該小區(qū)一位不愿透露姓名的委員告訴記者，后來經(jīng)過討論，業(yè)委會(huì)主任表示愿意自掏腰包，為小區(qū)做點(diǎn)事情。“工作還沒開展多久，大家就累得筋疲力盡。”面對(duì)困難，有些業(yè)委會(huì)成員萌生退意。

另外，法律法規(guī)對(duì)小區(qū)事務(wù)的決策有著嚴(yán)格的規(guī)定。而業(yè)主思想較難統(tǒng)一，因此征詢意見成為一項(xiàng)繁重艱難的工作。對(duì)此，諶潔認(rèn)為：“今后可以利用信息化手段建立公眾平臺(tái)。通過平臺(tái)發(fā)布小區(qū)事務(wù)，征詢意見、接受反饋。同時(shí)，在業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則上制定優(yōu)化表決規(guī)則，如：委托表決、集合表決、默認(rèn)表決、異議表決來提高業(yè)主組織的決策效率”這就提高了工作效率，也減輕了業(yè)委會(huì)的工作負(fù)擔(dān)。

困局之三，不排除業(yè)委會(huì)成員在工作中懷有私心。業(yè)委會(huì)成員手中掌握著一定的權(quán)利，但他們又沒有薪資報(bào)酬。有些人在開展工作時(shí)，難免會(huì)利用職權(quán)謀取私利或者濫用權(quán)利，把不屬于業(yè)委會(huì)的權(quán)利也用了。這些行為易引發(fā)業(yè)主的不滿。“這制約著業(yè)委會(huì)的良性發(fā)展。”諶潔坦言。

新羅區(qū)物管站呂站長表示，不提倡業(yè)委會(huì)成員不取報(bào)酬、只講奉獻(xiàn)。“這不利于業(yè)委會(huì)的良性發(fā)展。”呂站長認(rèn)為，業(yè)委會(huì)成員耗費(fèi)大量精力和時(shí)間為業(yè)主工作可以適當(dāng)獲取報(bào)酬。這也有利于激勵(lì)他們更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，而不會(huì)在暗地里為自己謀利。

要懂法 明權(quán)責(zé)

“法律之籠”制約成員權(quán)力

業(yè)委會(huì)在開展日常工作中容易陷入兩個(gè)極端：一種是只為自己考慮，對(duì)小區(qū)事務(wù)則不聞不問；另一種是，一心只想創(chuàng)收，不考慮小區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

據(jù)了解，人民路上某小區(qū)業(yè)委會(huì)，他們想方設(shè)法將小區(qū)公共部分搭蓋出租增收，以此給業(yè)主發(fā)放福利待遇。他們認(rèn)為只要是為全體業(yè)主利益著想，這些就可以做。“該業(yè)委會(huì)只是考慮到暫時(shí)的利益，這無疑是殺雞取卵和飲鴆止渴。”業(yè)委會(huì)在為業(yè)主謀福利時(shí)并沒有考慮到小區(qū)的正常運(yùn)作和原有設(shè)計(jì)用途，保持物業(yè)的保值升值。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》均規(guī)定了業(yè)委會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。“業(yè)委會(huì)和廣大業(yè)主要提高法治意識(shí)，明白業(yè)委會(huì)的權(quán)責(zé)，知道什么可以為，什么不能為。”諶潔說。另外，有些業(yè)委會(huì)對(duì)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)不夠，將自身的權(quán)力擴(kuò)大化，跨界侵害了業(yè)主的權(quán)利，引起了業(yè)主的不滿。這種情況下，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)委會(huì)和業(yè)主間產(chǎn)生許多矛盾，從而遭遇信任危機(jī)。這就需要業(yè)委會(huì)成員提高法律意識(shí)，在法律設(shè)定的框架內(nèi)做好管理小區(qū)的工作。

強(qiáng)把控 嚴(yán)監(jiān)管

助力業(yè)委會(huì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)

如何促成業(yè)委會(huì)良性發(fā)展，做好業(yè)主自治這個(gè)命題，此前，我市相關(guān)工作人員曾到上海徐匯區(qū)、江蘇常州市進(jìn)行物業(yè)管理方面的調(diào)研。

上海徐匯區(qū)頒布的《上海徐匯區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定行政部門、街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)委會(huì)有監(jiān)督權(quán)利，只要小區(qū)人數(shù)達(dá)到相關(guān)成立居委會(huì)的人數(shù)和條件就配備一個(gè)居委會(huì)，街道、居委會(huì)設(shè)立物業(yè)管理工作站，配備專職工作人員，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)管管理，業(yè)委會(huì)成員中必須有一名是居委會(huì)工作人員。為了防止業(yè)委會(huì)主任或成員出現(xiàn)私心等情況，條例上規(guī)定入選業(yè)委會(huì)主任或成員必須是中共黨員并且接受街道辦和居委會(huì)的監(jiān)督，以此對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行工作上的監(jiān)督和管理。

“我市有地方立法權(quán)，可以考慮通過立法來監(jiān)管小區(qū)內(nèi)的業(yè)委會(huì)，同時(shí)作為屬地管理原則，街道辦和居委會(huì)應(yīng)當(dāng)負(fù)起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管工作，沒有小區(qū)的和諧就沒有社區(qū)的和諧，沒有社區(qū)的和諧就沒有社會(huì)的和諧。”諶潔說，將業(yè)委會(huì)的工作納入更為嚴(yán)格的法律范疇，以更大的力度對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行監(jiān)督和管理?；蛘撸梢钥紤]在中心城區(qū)選幾個(gè)小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，直接由街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)府監(jiān)管，在源頭選業(yè)委會(huì)成員時(shí)嚴(yán)格把控，為后續(xù)工作做好開頭。業(yè)委會(huì)也必須接受街道辦和居委會(huì)的監(jiān)督，以此解決僅靠業(yè)委會(huì)成員自我約束力、沒有外來的力量監(jiān)督的弊端。

登高時(shí)評(píng)：肯定和尊重，激發(fā)業(yè)委會(huì)的工作熱情

從一個(gè)臟亂差、亂象叢生的小區(qū)到如今讓人感覺踏實(shí)，登高西路安置小區(qū)AB區(qū)走了兩年。新任業(yè)委會(huì)，本著一顆公益心，全心全意為小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，改善了小區(qū)居住環(huán)境的同時(shí)，也贏得了業(yè)主的認(rèn)可。以此看來，一個(gè)勤勉的、盡職盡責(zé)的業(yè)委會(huì)，對(duì)一個(gè)小區(qū)治理程度好壞的影響是十分巨大的。

那么，如何使得業(yè)委會(huì)都能夠盡職盡責(zé)地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)呢？

據(jù)筆者了解，目前，所有的業(yè)委會(huì)都是無償服務(wù)的，他們?yōu)樾^(qū)業(yè)主所做的服務(wù)，是一種純公益的行為，而小區(qū)管理所涉及的事務(wù)大多是很繁瑣且易得罪人的，如若遇到不理解、胡攪蠻纏的業(yè)主，不僅事半功倍，而且讓人產(chǎn)生吃力不討好之感，故而業(yè)委會(huì)成員必須具有奉獻(xiàn)精神和公益心，愿意耗費(fèi)自己的時(shí)間、精力，有事甚至還要耗費(fèi)財(cái)力，去為他人服務(wù)。否則，業(yè)委會(huì)很可能就名存實(shí)亡，或是因怕得罪人或嫌麻煩而無所作為。

那么，各個(gè)小區(qū)的業(yè)主是不是只能夠盼望自己小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員都是“雷鋒”，愿意為大家無償奉獻(xiàn)呢？筆者以為不然，要知道，在社會(huì)上，品德高尚的人和品行低下的人是位于紡錘的兩端，大多數(shù)人則是位于紡錘中間的普通人，寄希望于普通人都能夠無償奉獻(xiàn)無疑是不現(xiàn)實(shí)的。

在西方有著“等價(jià)交換”的概念，而在我國，先賢孔子也曾因弟子子貢贖回在他國為奴的魯國人，而不愿接受魯國的“報(bào)銷”對(duì)其進(jìn)行批評(píng)，其原因是：子貢本身富裕，不要報(bào)銷或許顯得自身道德高尚，但對(duì)于其他不是那么富裕的人來說，就有了贖奴要求“報(bào)銷”顯得不夠高尚的顧慮，而不要求“報(bào)銷”自己又難以承擔(dān)，最終使得大多數(shù)人不再敢去贖回在他國為奴的魯國人了。

因此，筆者認(rèn)為，與其一味地要求業(yè)委會(huì)成員要如何無私奉獻(xiàn)，要具有公益心，不如給予其相應(yīng)的尊重，這個(gè)尊重分為兩方面，物質(zhì)上的和精神上的。

物質(zhì)上，要給業(yè)委會(huì)的成員發(fā)放適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，其實(shí)不用多，畢竟愿意承擔(dān)這么一份大多數(shù)時(shí)候并不討喜的工作的人，多少都是因?yàn)樽陨淼墓嫘?，發(fā)放補(bǔ)貼，更多的是對(duì)業(yè)委會(huì)成員的工作表示一種肯定和尊重，是為了讓他們覺得自己的付出是有價(jià)值的；精神上，業(yè)主既然選擇了業(yè)委會(huì)為自己“代言”，那么就應(yīng)該對(duì)業(yè)委會(huì)合理合法的工作給予積極的配合，而不是自己有事了就找業(yè)委會(huì)，和自己無關(guān)的事情就愛理不理，更有甚者，對(duì)業(yè)委會(huì)的工作冷嘲熱諷，這無疑會(huì)極大地打擊業(yè)委會(huì)的工作積極性。

當(dāng)自己的工作得到了肯定和尊重，自然會(huì)激發(fā)業(yè)委會(huì)成員的工作熱情，于是服務(wù)更好，等到了更多的肯定，這樣的良性循環(huán)應(yīng)該是小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)最為和諧的模式了。（記者 石芳 張梓睿 實(shí)習(xí)生 林鈺 文/圖）