政府犯錯(cuò) 開發(fā)商獲利

　　盧曦

　　7月1日開始，修訂后的《閑置土地處置辦法》(以下簡(jiǎn)稱“辦法”)即將實(shí)施，各地存在“囤地”行為的房地產(chǎn)開發(fā)商們將面臨大考。其實(shí)“辦法”始于1999年，此后曾有地方性類似政策出臺(tái)。而此次“修訂”之后，對(duì)土地閑置有了更詳細(xì)的界定，態(tài)度也更為嚴(yán)厲。

　　閑置土地現(xiàn)象在上海一直存在。據(jù)上海浦東新區(qū)規(guī)土局透露，近期已將關(guān)注度較高的閑置土地案例上報(bào)市里。由于一些土地動(dòng)遷存在障礙，“閑置”往往被歸為政府責(zé)任，開發(fā)商被處罰的案例實(shí)際上并不多。

　　上海規(guī)土局曾大力整治

　　早在兩年前，上海市規(guī)土局就曾出以重拳，但這一地方性的政策，此后并未帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的懲處。

　　本次修訂后，“辦法”對(duì)“閑置土地”的認(rèn)定更為具體細(xì)化?！稗k法”出爐之前，由于界定不夠明確，有開發(fā)商在土地上打下幾棵樁，就自稱“已動(dòng)工”，應(yīng)付檢查。但此次“辦法”中增加規(guī)定：如開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動(dòng)工總面積不足三分之一；或已投資額占總投資額不足25%的，都將被認(rèn)定為閑置土地。據(jù)此，自2012年7月1日起，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，將按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；如未動(dòng)工開發(fā)滿兩年，土地可按規(guī)定被無(wú)償收回。

　　記者了解到，“辦法”由國(guó)土資源部出臺(tái)，而在上海閑置土地的問(wèn)題由上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)土局”)負(fù)責(zé)，市以下同時(shí)設(shè)有各個(gè)區(qū)規(guī)土局。早在兩年前，上海市規(guī)土局就曾出以重拳，針對(duì)上海的“囤地”現(xiàn)象，給出非常嚴(yán)厲的警告。但這一地方性的政策，此后并未帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的懲處。

　　2010年1月，上海市規(guī)土局發(fā)布了《關(guān)于本市開展閑置土地登記的公告》要求建設(shè)單位必須于當(dāng)年3月22日前完成登記。同時(shí)明確，一旦被認(rèn)定為存在閑置土地的問(wèn)題，政府將根據(jù)閑置時(shí)間，采取收取閑置費(fèi)，甚至收回土地的措施。

　　公告一出，引起上海房地產(chǎn)業(yè)界的擔(dān)憂。當(dāng)時(shí)有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)供應(yīng)緊張，政府態(tài)度因而較為嚴(yán)厲。由于上海閑置土地情況復(fù)雜，政府方面意在施壓于企業(yè)，加快解決遺留的問(wèn)題。但公告之后，一直并未傳出受罰的案例。

　　在上海，造成土地閑置的原因眾多。有的是由于動(dòng)工手續(xù)煩瑣，時(shí)間太長(zhǎng)導(dǎo)致開發(fā)推遲，也有因市政規(guī)劃、動(dòng)遷受阻等原因造成的閑置。

　　老城區(qū)動(dòng)遷疑難

　　雖然有時(shí)“囤地”的原因出在政府方面，但開發(fā)商卻從中獲得了實(shí)實(shí)在在的好處。

　　記者了解到，上海各區(qū)目前都或多或少存在土地閑置現(xiàn)象，但動(dòng)遷困難是最常見(jiàn)的一大原因。特別是在上海黃浦、盧灣等老城區(qū)，由于近年來(lái)迅速崛起為商業(yè)中心，土地、住宅價(jià)格隨之飛漲，遺留下舊宅動(dòng)遷成本極高，談判極為困難。許多地塊已閑置多年，成為“標(biāo)志性”的閑置地塊。岌岌可危的危樓與周邊豪華的商業(yè)環(huán)境格格不入。

　　記者近日致電上海浦東新區(qū)規(guī)土局，詢問(wèn)新政落實(shí)情況。一位負(fù)責(zé)人向記者表示，尚不清楚將對(duì)閑置土地采取何種措施，但注意到近期有關(guān)于浦東轄區(qū)內(nèi)一個(gè)多年未動(dòng)工的地塊的質(zhì)疑，浦東規(guī)土局已將這些情況匯報(bào)到市里。

　　但黃浦區(qū)規(guī)土局一位內(nèi)部人士向記者透露，黃浦區(qū)的閑置土地，其管轄權(quán)還有所區(qū)別。比如有的地塊就是上海市所管轄的，而有些地塊關(guān)系是掛在區(qū)一級(jí)的。從政府角度來(lái)看，黃浦區(qū)的土地開發(fā)與其他區(qū)有所不同，重點(diǎn)要抓歷史風(fēng)貌的保護(hù)。“辦法”出爐后是否會(huì)對(duì)這些地塊采取措施，目前尚不清楚。

　　多年以來(lái)，一旦處理到土地閑置問(wèn)題，就存在是政府原因還是開發(fā)商原因的爭(zhēng)議。新修訂的“辦法”明確，政府原因造成的動(dòng)工延遲包括調(diào)整城鄉(xiāng)規(guī)劃、未按時(shí)交付土地、土地上存在群眾信訪事項(xiàng)、軍事管制、文物保護(hù)等。

　　上海一位從事房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，對(duì)于閑置土地，開發(fā)商大部分都能找到理由，在上海，動(dòng)遷的時(shí)間和金錢成本都處在“失控”狀態(tài)。雖然有時(shí)“囤地”的原因出在政府方面，但開發(fā)商卻從中獲得了實(shí)實(shí)在在的好處。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者盤點(diǎn)，上海屢次打擊囤地的政策新規(guī)出臺(tái)之后，港資企業(yè)總是首當(dāng)其沖受到關(guān)注。不少港資房企拿地后開發(fā)周期非常漫長(zhǎng)，地價(jià)和房?jī)r(jià)也在開發(fā)過(guò)程中不斷暴漲。鄭裕彤家族，李嘉誠(chéng)父子，都在上海擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目，在數(shù)年的開發(fā)期過(guò)后，房?jī)r(jià)上漲了數(shù)倍甚至十幾倍。

　　最為突出的一個(gè)案例是，2011年傳出消息，湯臣集團(tuán)在上海一個(gè)地塊17年沒(méi)有開發(fā)，公司方面解釋是由動(dòng)遷、開發(fā)手續(xù)等問(wèn)題造成了這一現(xiàn)象。但這一地塊在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)等待之后，價(jià)格早已上漲數(shù)倍。

　　易居中國(guó)的一份報(bào)告顯示，截至2009年底，上海市場(chǎng)上拿地超過(guò)兩年未上市或未動(dòng)工的有330宗是住宅或含有住宅用地的項(xiàng)目，可建面積達(dá)4356.5萬(wàn)平方米。

　　歷史遺留問(wèn)題

　　“政府原因”的土地宗數(shù)比例為企業(yè)原因的5倍，面積為企業(yè)原因的兩倍。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年度全國(guó)閑置的700多宗，面積3000多公頃的土地中，“政府原因”的土地宗數(shù)比例為企業(yè)原因的5倍，面積為企業(yè)原因的兩倍。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴記者，針對(duì)土地閑置的政策一直都有，但此次修訂的政策更加嚴(yán)格。比如閑置土地的認(rèn)定的細(xì)化，不像以往，拿到土地許可證就算開工了。還有一點(diǎn)值得注意的是，“辦法”對(duì)土地出讓之后的完工時(shí)間也有了明確的要求。

　　據(jù)了解，“辦法”近幾年一直在醞釀修改，在此時(shí)推出，更多的是流程上的原因，受房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的影響并不大。薛建雄告訴記者，閑置土地的問(wèn)題往往可上溯到2004年以前。以往上海的土地是采取“批租”的方式出讓。當(dāng)時(shí)很多土地都沒(méi)動(dòng)遷好，糾纏著許多問(wèn)題，有的連“三通一平”都沒(méi)完成，不通水電煤，根本無(wú)法開發(fā)。而隨著上海土地以拍賣的方式公示、競(jìng)價(jià)出讓，大部分出讓的土地都是“凈地”，開發(fā)商開發(fā)時(shí)就并不存在遺留問(wèn)題。

　　目前出現(xiàn)動(dòng)遷問(wèn)題的土地，許多都在歷史上多次轉(zhuǎn)手，最初的問(wèn)題一直延續(xù)下來(lái)，至今未能很好解決。薛建雄認(rèn)為，針對(duì)土地閑置的政策存在已久，主要是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。受社會(huì)壓力的影響，規(guī)土局出臺(tái)各項(xiàng)要求，督促開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度。“辦法”出臺(tái)之后，雖然比以往嚴(yán)格，但開工面積、投資比例等標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商其實(shí)仍有辦法用“技術(shù)手段”予以規(guī)避。