核心提示

　　購買新房本來是件高興的事，可購房者陳先生卻因?yàn)橘I房，而變得十分焦慮。原來，陳先生繳納定金和首付款十多萬元之后，不僅遲遲沒有接到簽訂購房合同的通知，反而得知該樓房還未取得預(yù)售許可證，而且隨之他的退房要求也遭到拒絕。

　　陳先生能否要求退房？對此，福建泉中律師事務(wù)所律師鄭文峰表示，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房的行為無效，陳先生可以要求開發(fā)商退還已經(jīng)繳納的購房款。

未獲預(yù)售證先賣樓

　　陳先生是外地人，和妻子在泉州打工多年，攢了一筆錢便希望在泉州買套房，作為定居之所。今年2月初，夫婦倆看中位于洛江一樓盤。“以前我們在這一帶工作，對周邊環(huán)境熟悉，加上幾個(gè)親戚都看中這個(gè)樓盤，于是決定買一套?！碑?dāng)時(shí)，陳先生選定該項(xiàng)目2號(hào)樓一房源，并繳納了2萬元定金。

　　隨后沒多久，陳先生接到售樓部的電話，讓其繳納首付款?！拔艺f正式合同都沒有簽，怎么就交首付款了？售樓小姐說，交完首付后，大概過一周時(shí)間就可以簽合同?！标愊壬f，對方既然這樣說，他就沒有多想，由于看中的房產(chǎn)總價(jià)40多萬元，按照首套房三成的首付比例，到售樓部繳納了近15萬元。

　　然而一周時(shí)間之后，陳先生并未接到售樓部電話。至此，他還沒有簽合同，也沒有簽訂認(rèn)購書。隨后，經(jīng)朋友提醒，他再次來到售樓部查看，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場并未張貼關(guān)于2號(hào)樓的預(yù)售許可證，“售樓部說很快就可以辦下來，讓我等等?！标愊壬较朐讲豢孔V，“預(yù)售證都沒有，萬一以后沒法簽合同或者不能辦房產(chǎn)證怎么辦？買這套房感覺就像在‘賭’，每天擔(dān)心著?！?/P>

　　思前想后，陳先生決定申請退房，然而他的要求卻遭到了拒絕?！笆蹣遣空f不能退，如果堅(jiān)持退房，那么已經(jīng)繳納的購房款不能退?！标愊壬f，他到售樓部交涉無果，至今僵持著。

　　接到陳先生的反映后，記者以購房者身份聯(lián)系了該樓盤售樓部工作人員，一工作人員稱，現(xiàn)在2號(hào)樓和3號(hào)樓都在售，3號(hào)樓可以簽合同。至于2號(hào)樓是否有預(yù)售證，該工作人員的回答較為含糊，稱“有興趣可以到現(xiàn)場看看，這一兩天就可以簽合同。”

無預(yù)售證收費(fèi)違規(guī)

　　隨后，記者登錄泉州市住建局網(wǎng)站查詢，未查到該樓盤相關(guān)預(yù)售證書。隨后，記者又致電泉州市住建局查詢，一工作人員稱2005年之后開發(fā)的項(xiàng)目，預(yù)售情況均可在網(wǎng)站查詢到，此外根據(jù)相關(guān)規(guī)定，預(yù)售許可證必須張貼在售樓部，購房者可以到售樓部查看，未取得預(yù)售證的樓盤不能銷售。

　　隨后，記者了解到，早在2010年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

　　既然如此，陳先生能否要求退還已繳納的購房款？福建泉中律師事務(wù)所律師鄭文峰認(rèn)為，開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，無論是用哪種方式進(jìn)行銷售，其行為均違反了《城市預(yù)售商品房管理辦法》的規(guī)定，主管部門可對其進(jìn)行處罰。因此，陳先生可以要求開發(fā)商退還已繳納的購房款，如果開發(fā)商拒絕退還款項(xiàng)，陳先生可向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　此外，鄭律師提醒，開發(fā)商在從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售時(shí)，所開發(fā)的項(xiàng)目必須具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，購房者在買房時(shí)要了解樓盤是否證件齊全，以降低購房風(fēng)險(xiǎn)。

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未取得預(yù)售證 已經(jīng)簽訂認(rèn)購書能否退房？

　　陳先生反映的情況并非個(gè)案。事實(shí)上，在市場較不規(guī)范時(shí)，很多樓盤在沒有取得預(yù)售證就開始接受預(yù)購，并以各種名目收受客戶部分購房款，如意向金、預(yù)訂費(fèi)等，如今市場趨于規(guī)范，此現(xiàn)象有所減少，但仍然有部分存在。

　　樓盤沒有取得預(yù)售證的情況下銷售，因無法簽訂正式合同，有些開發(fā)商便采取先簽訂認(rèn)購書的辦法，對雙方的權(quán)益或義務(wù)進(jìn)行約束。那么，如果購房者已經(jīng)簽訂了認(rèn)購書，是否能夠要求退房？

　　鄭律師表示，開發(fā)商未依法取得商品房預(yù)售許可證，而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為。購房者與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書，因違法相關(guān)法律的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效，購房者可以主張合同無效，要求退還已付款項(xiàng)。

　　繳費(fèi)時(shí)無證 維權(quán)前取得預(yù)售證能否退房？

　　現(xiàn)實(shí)情況中，購房時(shí)，從預(yù)交定金到簽訂合同有個(gè)過程，從發(fā)現(xiàn)樓盤沒有預(yù)售證到進(jìn)行維權(quán)又有一個(gè)過程。其間，若開發(fā)商取得預(yù)售證，購房者能否要求退還所繳納的費(fèi)用？

　　以陳先生的情況為例。陳先生是2月份繳納的定金和首付款，3月中旬找到開發(fā)商要求退還相關(guān)費(fèi)用，如果陳先生找到開發(fā)商要求退還費(fèi)用時(shí)，開發(fā)商正好剛剛?cè)〉妙A(yù)售證，陳先生能否要求退還錢款？

　　鄭律師表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。因此，如果開發(fā)商在陳先生起訴前已取得商品房預(yù)售許可證，則雙方簽訂的合同有效，陳先生是不能要求退還購房款項(xiàng)的。（本網(wǎng)記者 瀟璇）