從2011年初的“新國(guó)八條”到“限價(jià)令”、“國(guó)五條”，從國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)城市直至西安，樓市量?jī)r(jià)齊跌普遍上演，年末時(shí)節(jié)調(diào)控效果更逐步放大顯現(xiàn)。在嶄新的2012年調(diào)控政策延續(xù)實(shí)施，房產(chǎn)稅的開(kāi)征也被提上日程。種種跡象表明，2012年房地產(chǎn)行業(yè)其發(fā)展的復(fù)雜性、交疊性較2011年有過(guò)之而無(wú)不及。在此形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式，適時(shí)推出合適房源或可跑贏2012年樓市。

　　政策或微調(diào)

　　由“堵”向 “疏”轉(zhuǎn)變

　　2010年以來(lái)，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、投資投機(jī)購(gòu)房過(guò)度活躍等問(wèn)題，中央分別于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，連續(xù)5次出臺(tái)加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，特別是實(shí)行了限購(gòu)、限貸、限價(jià)和行政問(wèn)責(zé)等調(diào)控措施，商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到遏制，漲幅逐步回落。從目前中央的一系列信號(hào)可以看出，2012年調(diào)控政策，尤其是限購(gòu)政策仍將延續(xù)實(shí)施。此外，房產(chǎn)稅開(kāi)征城市范圍有進(jìn)一步放大趨勢(shì)，限購(gòu)等行政調(diào)控將逐步向此讓度，房產(chǎn)稅的開(kāi)征將成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的另外一項(xiàng)不確定因素。

　　2012年行業(yè)政策整體方向難有變化，但存在微調(diào)可能，由“堵”向 “疏”轉(zhuǎn)變。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新發(fā)布的《2012西安房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警報(bào)告》顯示，目前西安市常住人口860萬(wàn)人，主城區(qū)人口378萬(wàn)人，以每戶(hù)3.5人計(jì)，主城區(qū)居民共需108萬(wàn)套住房。而過(guò)去10年間，西安商品房開(kāi)發(fā)量達(dá)68萬(wàn)套，加之10年前的存量公房約100萬(wàn)套，整體主城區(qū)住房量已超過(guò)需求總量。

　　調(diào)控持續(xù)

　　改善型需求漸成主體

　　據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，2011年，70—90㎡、90—110㎡、110—130㎡戶(hù)型是2011年的三大面積區(qū)間段，分別占20.1%、24.1%、17.6%。而與去年相比，2011年住宅面積結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出的最大特征是，110平方米以下各面積段比例紛紛表現(xiàn)為下降趨勢(shì)，110平方米以上各面積區(qū)間段比例均呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。2011年住宅單套成交面積106平方米，較2009年及2010年已兩年穩(wěn)定于99平方米明顯提升，置業(yè)“一步到位”趨勢(shì)明顯，同時(shí)對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)稅的長(zhǎng)期影響預(yù)期，將進(jìn)一步加重這一置業(yè)心理，2012年三室房源預(yù)計(jì)將進(jìn)一步呈現(xiàn)升溫表現(xiàn)。

　　2011年限價(jià)對(duì)于高端住宅物業(yè)尤其是別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售影響明顯，2012年或?qū)⑦M(jìn)一步加劇，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)重心將從投資性高檔產(chǎn)品轉(zhuǎn)為性?xún)r(jià)比更高的普通住宅。

　　開(kāi)發(fā)模式

　　由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變

　　據(jù)了解，2012年，西安將繼續(xù)加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)初步確定為10.4萬(wàn)套。其中新建廉租房7600套、經(jīng)適房1.6萬(wàn)套、公租房2.8萬(wàn)套、限價(jià)商品房1.74萬(wàn)套(含舊房改造1萬(wàn)套)、棚戶(hù)區(qū)(城中村)改造3.2萬(wàn)套，新增廉租房租金補(bǔ)貼3000戶(hù)。在今年，隨著這些保障性住房的批量上市，其在市場(chǎng)中發(fā)揮的作用必將對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作方式形成沖擊，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)從依靠跑量的粗放型產(chǎn)業(yè)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦?xì)化的產(chǎn)業(yè)模式。

　　隨著房企庫(kù)存和資金壓力的不斷增大，房企傳統(tǒng)的粗放式產(chǎn)業(yè)模式亟待轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控必然導(dǎo)致兩個(gè)趨勢(shì)，一是使單一的商品房市場(chǎng)裂變成商品房和保障房的雙軌制市場(chǎng)，二是普通住宅的去投資化。房地產(chǎn)融資將從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向信托、基金為主的直接融資，房地產(chǎn)投資將告別“炒房”時(shí)代進(jìn)入理性投資時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)和非限購(gòu)的三線(xiàn)城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點(diǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，今后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由數(shù)量增長(zhǎng)型為主轉(zhuǎn)為性?xún)r(jià)比提升為主，所有企業(yè)都必須重視這個(gè)問(wèn)題，否則將面臨淘汰的危險(xiǎn)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型，應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，推進(jìn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道和強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。