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房價(jià)處于“拉鋸”狀態(tài) 樓市“銀十”或褪色

來源:中國證券報(bào) 2012-10-09 09:52 http://www.ghqlgyb.cn/

  “這些花哨的優(yōu)惠活動(dòng)其實(shí)并沒有多少實(shí)惠。”今年中秋、國慶長假期間,李玉(化名)在北京東郊看了幾套新房,雖然優(yōu)惠活動(dòng)花樣百出,但并沒有多少實(shí)際優(yōu)惠,因此她決定暫緩置業(yè)計(jì)劃。

  近期,購房者中類似的觀望行為并不少見,這令中秋、國慶長假期間的樓市成交大幅縮水。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),中秋、國慶長假期間,北京、上海、廣州等多數(shù)熱點(diǎn)城市的樓市成交縮水明顯,開發(fā)商提價(jià)的動(dòng)力也顯得不足。業(yè)內(nèi)人士分析,限購、限貸等調(diào)控措施持續(xù)實(shí)施,再加上房企對(duì)利潤的追求,將使未來房價(jià)處于“拉鋸”狀態(tài)。受市場供需兩端同時(shí)萎縮的影響,今年樓市“銀十”的成交量可能繼續(xù)縮水,“銀十”難免褪色。

  房價(jià)走勢將趨穩(wěn)

  與往年類似,今年中秋、國慶長假期間,北京樓市的優(yōu)惠活動(dòng)花樣繁多,包括直接降價(jià)、辦卡優(yōu)惠、全款折扣、現(xiàn)金抵扣等。李玉表示,通州區(qū)的某項(xiàng)目推出了5萬元抵10萬元的價(jià)格優(yōu)惠措施,但她看中的戶型總價(jià)達(dá)130多萬元,且需辦理會(huì)員卡才能享受這一優(yōu)惠,因此該促銷手段最終未能打動(dòng)她。

  除北京外,中秋、國慶長假期間,上海、深圳等地均舉辦了大型房展會(huì),眾多參展項(xiàng)目推出了價(jià)格優(yōu)惠措施,但未能受到追捧。

  北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,與今年二季度的“降價(jià)潮”相比,中秋、國慶長假期間的價(jià)格優(yōu)惠幅度不大,而且不少項(xiàng)目已在長假前上調(diào)了價(jià)格,因此這些優(yōu)惠不能給購房者帶來太多實(shí)惠。

  多位房企人士表示,中秋、國慶長假能給出優(yōu)惠已屬不易。北京大興區(qū)某熱銷項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)中國證券報(bào)記者表示,按照公司總部的要求,不管銷售情況如何,長假一結(jié)束,現(xiàn)金抵扣的優(yōu)惠活動(dòng)就取消。也就是說,該項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)惠僅持續(xù)了8天。在北京市場上,此類的短期優(yōu)惠項(xiàng)目很普遍。

  該負(fù)責(zé)人表示,截至9月中旬,該項(xiàng)目已完成全年銷售目標(biāo),預(yù)計(jì)今年剩下的幾個(gè)月不會(huì)有價(jià)格優(yōu)惠措施出臺(tái)。由于今年前三季度銷售情況良好,部分熱點(diǎn)城市的眾多項(xiàng)目已提前完成銷售目標(biāo)。

  盡管如此,房企上調(diào)價(jià)格的可能性也不大。上述負(fù)責(zé)人表示,經(jīng)過近年的調(diào)控,房地產(chǎn)市場有效需求已大量消解,提價(jià)不僅不利于銷售走量,而且容易引起輿論關(guān)注。

  張大偉表示,房企“以價(jià)換量”的嘗試已結(jié)束,目前庫存壓力有所消解,銀行貸款有所松動(dòng),房企追求利潤的動(dòng)力遠(yuǎn)超回籠資金的壓力,導(dǎo)致房企降價(jià)的動(dòng)力不足。另一方面,限購、限貸等調(diào)控措施的效力仍存,不少城市對(duì)商品房備案價(jià)格進(jìn)行限制,因此房企也不敢貿(mào)然提價(jià)。未來的房價(jià)走勢將趨于平穩(wěn),大幅波動(dòng)的可能性較小。

  成交量或繼續(xù)下滑

  價(jià)格的居高不下使越來越多的購房者陷入觀望狀態(tài)。剛過去的“金九”成色不足,多地樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑,而“銀十”可能繼續(xù)褪色。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),中秋、國慶長假期間,全國54個(gè)城市的住宅簽約量環(huán)比大幅下降70%,簽約套數(shù)合計(jì)僅為1.6萬套。其中,北京的下降幅度超過40%。

  偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示,受限購政策影響,首次置業(yè)的剛性購房需求量逐步萎縮,合理的改善型需求尚難入市,加之此前的恐慌性購房心態(tài)逐漸平復(fù),造成市場有效需求逐漸萎縮,致使9月以來多地市場交易量下滑。

  業(yè)內(nèi)人士表示,盡管未來銀行利率仍有下調(diào)空間,但限購、限貸等調(diào)控措施令市場的有效需求難以釋放,并可能影響10月的交易量。

  根據(jù)中國證券報(bào)記者的調(diào)研,今年中秋、國慶長假期間推出價(jià)格優(yōu)惠的項(xiàng)目雖然不乏銷售情況較好的,但單個(gè)項(xiàng)目的銷售量仍然偏小。與上半年相比,項(xiàng)目的整體推盤節(jié)奏和推盤量明顯放緩并影響到市場供應(yīng)。

  以北京大興區(qū)為例,上半年舊宮和生物醫(yī)藥基地等區(qū)域的新房項(xiàng)目動(dòng)輒一次性推出500套的房源,且推盤節(jié)奏較快,令大興區(qū)一度成為北京樓市交易量最高的區(qū)域。但8月以來,該區(qū)域的一次性推盤量僅為100-200套左右,推盤速度明顯放緩。

  針對(duì)供應(yīng)量下滑,張大偉表示,不少項(xiàng)目已完成或接近完成全年銷售目標(biāo),導(dǎo)致四季度推盤動(dòng)力明顯不足。

  值得注意的是,土地價(jià)格上升也影響了房企的預(yù)期。張大偉表示,在近期的土地交易中,北京不少區(qū)域的商品房樓面地價(jià)達(dá)歷史高位,導(dǎo)致未來房價(jià)走高的預(yù)期。受此影響,房企放緩?fù)票P節(jié)奏也在情理之中。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,受供需兩端同時(shí)萎縮的影響,10月的市場成交量很可能繼續(xù)下滑,今年房地產(chǎn)市場的“金九銀十”勢必褪色。

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