外資樓企暗流涌動。

　　本報記者獲悉，今年以來，華瑞中國地產信托(TreasuryChinaTrust)一直在尋求把一棟位于上海市中心的辦公室兼零售大樓中區(qū)廣場脫售出去，華瑞是愛爾蘭最大的房地產公司財富控股集團旗下信托，2010年在新加坡上市。

　　9月6日，據(jù)接近華瑞的消息人士透露，財富控股集團已通過華瑞，將其在中國的兩家房地產子公司財富控股地產和上海財富控股(上海)物業(yè)公司的股權，予以轉讓。

　　本報記者10日查詢公開報表發(fā)現(xiàn)，財富控股集團于2007年7月，以4.97億英鎊收購了虹橋上海城，于2011年通過旗下信托公司華瑞中國地產信托以5.75億元人民幣的交易價格收購了上海市一零售物業(yè)淮海商城。

　　此外，在收購淮海商城前，財富控股已在上海相繼購買下中區(qū)廣場及虹橋上海城后期項目。華瑞2011年財務報告顯示，僅上海中區(qū)廣場，截至2011年12月31日的價值為17.9億元人民幣。

　　而若轉讓消息進一步證實，這些巨量資產，其股權或將全部或部分易主。本報10日查詢華瑞在2011年財務報告中坦陳，由于內地銀行業(yè)自2011年初以來大幅度緊縮，使其面對資金流動的問題。公司仍依照合約付款予多個承包商及次承包商，但已批準的貸款卻不知何時才能取得款項，令公司必須確保其在2012年擁有充足的現(xiàn)金儲備。

　　在此之前，美國頭號房企鐵獅門被傳欲出售上海新江灣城部分地塊融資近50億人民幣。

　　這背后，是自去年底以來，伴隨著史上最嚴厲的樓市調控，外資在中國房地產市場的退潮一直在持續(xù)。

　　鐵獅門謀退

　　9月4日，鐵獅門聯(lián)席首席執(zhí)行官徐杰儒(JerrySpeyer)和徐瑞柏(RobSpeyer)聯(lián)合回應本報的媒體聲明稱，對于中國經濟的長期展望表示樂觀。但據(jù)接近鐵獅門的知情人士透露，該公司也不抗拒任何可以促使新江灣城項目實現(xiàn)增值的方式，轉讓項目股權，引入合作方也是有可能的。

　　本報從上海地產界知情人士處亦獲悉，自2008年在中國以底價67.5億元高調拿下上海新江灣項目土地后，2009年鐵獅門的確就開始為這一項目尋找轉手機會。

　　鐵獅門提供的官方資料顯示，公司目前在中國共擁有逾175萬平米的開發(fā)項目。據(jù)其介紹，其在上海新江灣的項目尚浦領世目前開發(fā)順利，一期住宅項目在2011年才進入開工狀態(tài)，將于今年年底前進入預售階段，二期辦公園區(qū)也將于2014年第一季度迎來企業(yè)進駐。但總面積90多萬平方米的整體項目中，占了很大份額的商業(yè)部分至今未完成規(guī)劃。

　　作為最早進入中國房地產市場的外資基金之一，鐵獅門的投資步伐，在過去四年中踟躕不前。

　　據(jù)上海地產業(yè)界一位知情人士介紹，2009年，鐵獅門除購地成本外，25億美元(約合170億元人民幣)的總投資，讓身處金融危機下的鐵獅門產生了退縮心理。

　　熟悉內情的一位投行人士向本報介紹，次貸危機前的地產牛市中，各種金融機構都在為商業(yè)地產市場注入流動性，但隨之也推升了泡沫。

　　地產金融分析師杜麗虹稱，隨著次貸危機后資產泡沫的破滅，鐵獅門基金提供給投資人的收益率，一度從最高時的40%以上降至20%左右，“未來隨著更多項目的貸款違約，實際收益率可能降至更低。而鐵獅門的收益率也在降低”。

　　據(jù)上海地產界上述知情者介紹，2009年前后，瑞安等香港地產商均被傳與鐵獅門接觸，上海各大中介也受托為鐵獅門尋找買家。但由于危機陰影，很多房企不敢貿然接手。直到2011年，新江灣城地塊方才動工。

　　鐵獅門在過去的四年中，只能依靠自有資金支撐項目開發(fā)，總面積達90多萬平方米的新江灣城，地價款加開發(fā)款項，沉淀了近百億資金。

　　在這期間，為了解決資金問題，鐵獅門轉讓了36%股權給新江灣城的一級開發(fā)商上海城投，合作開發(fā)。但這似乎也不足以推進新江灣城項目的進度。

　　外資退潮

　　上述上海業(yè)界知情者介紹，鐵獅門退出中國市場傳言廣受關注背后，是外資在中國房地產市場的退潮確實在發(fā)生。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年二季度以來，外資投資中國房地產出現(xiàn)明顯下滑。1-7月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長6.2%，其中利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的0.5%。

　　楊紅旭分析，二季度以來，外資整體上有所撤出，其中房地產業(yè)尤其明顯，所以導致FDI和外匯儲備，都出現(xiàn)負增長。

　　楊進一步介紹，從年初以來，房地產利用外資情況發(fā)生了逆轉。1-6月份，全國實際使用外資591億美元，同比下降3%，其中房地產為123億，剔除房地產，則僅下跌0.1%。由此可見，房地產利用外資額的顯著下滑，成為拖累全國使用外資總額的主要因素。

　　本報記者從多個消息源核實發(fā)現(xiàn)，這輪外資撤離中國樓市，從去年下半年就已開始。去年9月，美國黑石集團以14.6億元人民幣的價格，將上海Channel1購物中心95%的股權出售給鄭裕彤旗下的新世界公司，拉開外資撤離的序幕。

　　新加坡凱德置地中國區(qū)總裁廖茸桐對記者說，去年至今這一輪的調整中，不光是外資，還有一些比較小的民營企業(yè)也在撤出中國房地產。

　　“原來做房地產門檻比較低，現(xiàn)在門檻越來越高，消費者的要求越來越高?！绷握J為，房地產市場的風險也越來越大，現(xiàn)在可能是洗牌的一次機會。

　　“的確有一些外資在悄然撤離中國樓市，尤其是外資房地產基金。最近兩年外資較少投資新的房地產項目，前幾年拿下的項目，也基本處于出貨階段?！蓖叻慨a董事長孫益功此前對媒體表示。

　　看空后市？

　　楊紅旭稱，外資投資房地產大幅降溫，與人民幣對美元升值進程停滯密切相關，外資套取匯差的“無本生意”沒法再進行了。

　　楊稱，今年以來，尤其是二季度人民幣基本停止升值，甚至7月以來出現(xiàn)罕見的微幅貶值。美元匯率已由年初6.3001，升至當下的6.3449，即人民幣兌美元已貶值0.7%。

　　這一幕同樣發(fā)生在2008年下半年，人民幣對美元停止升值，股市樓市皆下行，爆發(fā)了大規(guī)模的外資撤退潮。楊介紹，當時部分海外基金急于拋售在華物業(yè)，但少有接盤者。

　　上述上海地產界知情人士稱，在人民幣貶值壓力下，外資投資的“貨幣升值”效應已經弱化。

　　“我們最近派了個財務總監(jiān)到內地房企中。”一家美國大型房地產基金內部人士對本報記者說，由于內地房企在財務策略上的激進，加上市場下滑，基金投資者感到擔憂。其他類似基金公司也開始未雨綢繆。

　　廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理、地產專家韓世同也直言，目前的房地產市場前景處在高位，未來也有可能呈現(xiàn)下行態(tài)勢，這也是外資逐漸退出中國房地產市場的主因。

　　隨著風險加大，一些機構開始致力于做空業(yè)務。國際知名投資人查諾斯去年就公開宣布，其要做空中國房地產業(yè)。

　　一名不便具名的投行人士指出，近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產[簡介最新動態(tài)]就是非常典型的例子。在未來，隨著A股房企借道香港融資，以及B股轉H股，轉融通的啟動和QFII審批的增加，外資可以做空房地產的空間變大了。