國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，７月份５０個(gè)大中城市環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量大幅增加。房?jī)r(jià)再次普漲、中介機(jī)構(gòu)“熱火”重現(xiàn)、房企醞釀漲價(jià)“蠢蠢欲動(dòng)”，７月作為傳統(tǒng)樓市淡季卻呈現(xiàn)“淡季不淡”。

　　在“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“控房?jī)r(jià)”政策措施走向縱深之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些新變化？房?jī)r(jià)是否進(jìn)入了回暖通道？調(diào)控政策還有哪些“彈藥”儲(chǔ)備？

　　房?jī)r(jià)普遍上漲　是“反彈”還是“反轉(zhuǎn)”？

　?。吩路萑珖?guó)７０個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)呈現(xiàn)“雙升”：環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量比６月份翻了一番，環(huán)比價(jià)格指數(shù)走高。房?jī)r(jià)由“局部上漲”向“普遍上漲”變化的態(tài)勢(shì)明顯。

　　在位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的“保利·中央公園”售樓處，短短１個(gè)小時(shí)內(nèi)，就有十幾位看房者來(lái)咨詢(xún)，兩套房子被出售。而在廣西南寧“金源一品”樓盤(pán)出現(xiàn)的近千人搶購(gòu)１００套房屋的景象，成為二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)搶購(gòu)浪潮的一個(gè)縮影。

　　二手房同樣“人氣旺盛”。對(duì)比年初時(shí)一些中介店面門(mén)可羅雀的情景，眼下的情況可謂“冰火兩重天”，在一些熱門(mén)小區(qū)，很多看房客需要“拼團(tuán)”才能輪上看房。一家中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，北京南城四家分店原本每個(gè)月約１００萬(wàn)元利潤(rùn)，７月份做到了３００多萬(wàn)元。

　　房?jī)r(jià)上漲，成交量擴(kuò)大，是暫時(shí)的反彈還是長(zhǎng)期趨勢(shì)的反轉(zhuǎn)？專(zhuān)家表達(dá)了不同看法。

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，近期的趨勢(shì)可以用“強(qiáng)勁反彈”來(lái)形容。在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，這樣的推升不僅與剛需釋放有關(guān)，還跟居民保值增值的需求有關(guān)。樓市“虛火”短期內(nèi)還有上揚(yáng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，單從７月份數(shù)據(jù)環(huán)比止跌說(shuō)反彈并不嚴(yán)謹(jǐn)。事實(shí)上，這輪小幅上漲是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的結(jié)果。未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)“不是‘過(guò)熱’，而是‘回穩(wěn)’”。

　　“大幅反彈的可能性基本不存在，但先漲再小幅回落的可能性依然存在?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳昇說(shuō)，由于此前樓市價(jià)格經(jīng)歷了一輪深度回調(diào)，前期開(kāi)發(fā)商價(jià)格壓得比較低。但隨著幾個(gè)月來(lái)剛需釋放，后續(xù)接盤(pán)量可能會(huì)回穩(wěn)，未來(lái)幾個(gè)月不排除環(huán)比再下跌的可能性。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一則態(tài)度明確，房?jī)r(jià)并未反轉(zhuǎn)，也不存在“報(bào)復(fù)性”反彈的基礎(chǔ)。主要由于中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖?！暗残枰芮懈櫴袌?chǎng)，預(yù)防類(lèi)似苗頭?！?/P>

　　“地根”“銀根”“預(yù)期”三大漲價(jià)因素推高房?jī)r(jià)

　　樓市調(diào)控未曾放松，政策口子并未松動(dòng)，為何７月份的房?jī)r(jià)依舊上漲？

　　地方增收乏力，“地根”放松沖動(dòng)增加。暗自放松限購(gòu)、公積金貸款額度上浮、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼……２０１１年下半年以來(lái)，全國(guó)有３３個(gè)城市以不同方式“微調(diào)”樓市政策，“財(cái)政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減，地方政府放松調(diào)控以活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的意愿增強(qiáng)，一些地方屢屢微調(diào)試探調(diào)控底線，房?jī)r(jià)調(diào)控受到挑戰(zhàn)。

　　一些地方的地王“重出江湖”。在７月３０日舉行的北京土地拍賣(mài)中，和裕地產(chǎn)以３７８７５元／平方米的樓面價(jià)捧得一商業(yè)金融地塊，成交價(jià)位居北京歷史上同類(lèi)地塊的第二位。而在６月，恒大地產(chǎn)以１３．２２億元購(gòu)得廣州珠江新城地塊，溢價(jià)率高達(dá)１７０％，引發(fā)市場(chǎng)一片嘩然。

　　中原市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)說(shuō)明了土地市場(chǎng)的這一變化，７月份全國(guó)１３個(gè)主要城市扭轉(zhuǎn)了上半年的土地市場(chǎng)頹勢(shì)，土地出讓金上漲６％。以北京為例，北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，７月北京共成交１６宗土地，獲得土地出讓金共９３．６１億元，創(chuàng)下今年以來(lái)單月土地收入新高。

　　“財(cái)政收入減少，土地財(cái)政饑渴，不排除一些開(kāi)發(fā)商去年以來(lái)，或者在更早之前，以低價(jià)拿地，高價(jià)出售，抬高房?jī)r(jià)的可能性?！标悤N說(shuō)。

　　“銀根”放松，房企漲價(jià)動(dòng)力加大。隨著“穩(wěn)增長(zhǎng)”一系列措施的出臺(tái)，特別是兩次降息之后市場(chǎng)流動(dòng)性有所寬裕，一度經(jīng)歷“寒冬”的房企日子好過(guò)起來(lái)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，地產(chǎn)企業(yè)資金負(fù)債率一般平均是在７０％，現(xiàn)在整體在下滑。上市房企已公布的半年報(bào)顯示，負(fù)債、現(xiàn)金流都在好轉(zhuǎn)。

　　房?jī)r(jià)預(yù)期變動(dòng)，購(gòu)房者“加緊”購(gòu)入。３６５地產(chǎn)家居網(wǎng)近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，超過(guò)七成的網(wǎng)友計(jì)劃在半年內(nèi)出手買(mǎi)房。購(gòu)房者的“消化力”從一組數(shù)據(jù)便可窺見(jiàn)一斑：７月份多數(shù)城市樓市庫(kù)存大幅減少。其中南京去庫(kù)存化最快，單月商品住宅可售面積下降４９.３萬(wàn)平方米。北京、蘇州、青島的庫(kù)存降幅都超過(guò)了１０萬(wàn)平方米。

　　“樓市庫(kù)存的下降為房企‘減負(fù)增效’，反過(guò)頭來(lái)又會(huì)增加開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)?！标悤N說(shuō)。

　　“樓市調(diào)控其實(shí)是政府、房產(chǎn)商和購(gòu)房者之間的‘信心博弈’。”復(fù)旦大學(xué)公共傳媒博士徐健認(rèn)為，購(gòu)房者更應(yīng)該相信政府調(diào)控房?jī)r(jià)的能力和手段。

　　調(diào)控基調(diào)不變　“問(wèn)責(zé)”會(huì)否成為“殺手锏”？

　　隨著房?jī)r(jià)上漲壓力加大，地產(chǎn)政策調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵之時(shí)?！皢?wèn)責(zé)”將可能在這一輪調(diào)控中充當(dāng)更加重要的角色。

　　“沒(méi)有及時(shí)有效的監(jiān)督和問(wèn)責(zé)，限購(gòu)可能會(huì)流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲變形?！币恍┵?gòu)房者認(rèn)為，部分城市政府對(duì)樓市調(diào)控“只見(jiàn)表態(tài)，不見(jiàn)效果”“只見(jiàn)口頭批評(píng)，鮮有問(wèn)責(zé)落實(shí)”是造成房?jī)r(jià)“屢調(diào)屢漲”的重要推手。

　　問(wèn)責(zé)不能僅僅停留于“隔空喊話(huà)”。專(zhuān)家認(rèn)為，在必要的時(shí)候?qū)﹂_(kāi)發(fā)商進(jìn)行“喊話(huà)”是有必要的，“但是若本輪調(diào)控的年度目標(biāo)沒(méi)有完成，該問(wèn)責(zé)就當(dāng)問(wèn)責(zé)?！敝熘幸徽f(shuō)。主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化監(jiān)察職能，避免一些地方政府和開(kāi)發(fā)商用變相手段弱化調(diào)控政策，要對(duì)政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)未達(dá)到和保障房建設(shè)滯后的城市實(shí)行問(wèn)責(zé)和整改。

　　多位專(zhuān)家表示，調(diào)控“組合拳”涉及多個(gè)部門(mén)、各級(jí)政府，經(jīng)過(guò)此次督查之后，希望能強(qiáng)化執(zhí)行、監(jiān)管和問(wèn)責(zé)力度，形成部門(mén)合力，杜絕“上有政策、下有對(duì)策”的局面。

　　此外，專(zhuān)家普遍認(rèn)為，“有保有壓”的差異化政策將會(huì)是未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。

　　財(cái)稅政策仍有較大操作空間。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)容肯定是大方向。同時(shí)也要盡量把握好方案的可行性，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)得失，在其他城市跟進(jìn)時(shí)進(jìn)行方案優(yōu)化。

　　優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)仍是長(zhǎng)期方向?！澳壳啊袌?chǎng)軌’和‘保障軌’雙軌統(tǒng)籌的機(jī)制比較明顯?！辟Z康說(shuō)，“最大化保障房托底的作用，更有效地將有限資源配置給需求方，抑制商品房泡沫。”

　　專(zhuān)家認(rèn)為，針對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲壓力，政策儲(chǔ)備很必要，但也要充分考慮到這些儲(chǔ)備政策的副作用，避免誤傷和扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。開(kāi)發(fā)商也最好“潔身自好”，避免招致一輪更嚴(yán)厲的調(diào)控。

　　這樣一來(lái)，制度建設(shè)就顯得格外重要，也是記者采訪時(shí)專(zhuān)家表達(dá)最多的看法。朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)制度建設(shè)，政府要給公眾一個(gè)清晰的政策思路，只有對(duì)未來(lái)的政策方向有了明確穩(wěn)定的預(yù)期，企業(yè)才能放心投資，百姓才能理性消費(fèi)，市場(chǎng)才能持續(xù)健康發(fā)展。