8月2日，地產(chǎn)股開(kāi)盤(pán)后快速走低。午后開(kāi)盤(pán)，地產(chǎn)股繼續(xù)瘋狂殺跌，“招保萬(wàn)金”四大龍頭股盤(pán)中跌幅一度超過(guò)9%，市場(chǎng)恐慌情緒加劇，深成指擊穿9000點(diǎn)關(guān)口，再創(chuàng)調(diào)整新低。截至8月2日收盤(pán)，萬(wàn)科A(000002.SZ)跌幅達(dá)6.75%，保利地產(chǎn)(600048.SH)跌幅達(dá)9.17%，招商地產(chǎn)(000024.SZ)跌幅達(dá)9.81%

　　擔(dān)憂(yōu)源自于一個(gè)業(yè)內(nèi)廣泛播散的傳聞：商品房預(yù)售制度可能取消。但當(dāng)日晚些時(shí)候，來(lái)自住建部新聞處的消息說(shuō)，取消預(yù)售制度是一個(gè)謠言。

　　然而，取消商品房預(yù)售制度的傳聞，并非空穴來(lái)風(fēng)。據(jù)接近住建部的知情人士向本報(bào)透露，包括住建部在內(nèi)的有關(guān)部門(mén)，正在研究評(píng)估取消預(yù)售制度帶來(lái)的影響。而取消預(yù)售制度，正是專(zhuān)家建議中央加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的備選方案之一。住建部也在評(píng)估和研究取消預(yù)售制度對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，和政策推出的時(shí)機(jī)。

　　該人士認(rèn)為，短期內(nèi)立即推出該政策的可能性不大，相比之下，更大面積推廣房產(chǎn)稅的條件反而更成熟。

　　7月31日，中共中央政治局提出“堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈”的要求，直接粉碎了放松調(diào)控的愿望，剩下的就是，要不要以及如何加大調(diào)控的選擇。

　　此時(shí)，國(guó)務(wù)院派往16省(市)的8個(gè)樓市督查組，就吸引了所有房地產(chǎn)從業(yè)人員的目光。一位業(yè)內(nèi)資深人士根據(jù)過(guò)往的慣例分析，國(guó)務(wù)院督查組預(yù)計(jì)會(huì)在8月10日前結(jié)束對(duì)16個(gè)省市的督查調(diào)研，之后，各督查組寫(xiě)出各自的調(diào)查報(bào)告，匯總到住建部，再形成一份綜合報(bào)告，遞交國(guó)務(wù)院。

　　督查的第一步

　　根據(jù)7月24日國(guó)務(wù)院辦公廳的通知，7月下旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組赴16個(gè)省(市)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查，每個(gè)督查組由一位副部長(zhǎng)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)。督查成員來(lái)自發(fā)改委、國(guó)土部、住建部、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)、央行等部委。它們是房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)系會(huì)議的組成部門(mén)。

　　此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購(gòu)措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。

　　上海的反應(yīng)最為敏感。幾乎就在國(guó)務(wù)院督查組抵達(dá)上海的同時(shí)，7月27日上海市政府辦公廳發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》，重申了嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的若干要求。

　　國(guó)務(wù)院督查風(fēng)暴：樓市調(diào)控抉擇時(shí)刻

　　7月31日，國(guó)務(wù)院派赴北京、由國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智帶隊(duì)的督查組，召開(kāi)了座談會(huì)。此前，督查組到保利“春天里”等項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。據(jù)知情人士透露，督查組調(diào)研的內(nèi)容，主要是項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，有沒(méi)有漲價(jià)，如果有，漲價(jià)的原因是什么等等。

　　7月31日上午，督查組約談了部分專(zhuān)家、學(xué)者，下午約談了經(jīng)紀(jì)公司和代理機(jī)構(gòu)的代表。8月1日，一位參與座談會(huì)的業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)透露，督查組主要詢(xún)問(wèn)了當(dāng)前北京的市場(chǎng)狀況，房?jī)r(jià)走勢(shì)和交易量；各機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的判斷及調(diào)控建議。

　　該業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)，參于座談會(huì)的業(yè)內(nèi)人士普遍稱(chēng)宏觀調(diào)控政策取得明顯效果，盡管市場(chǎng)成交量回暖，但不會(huì)出現(xiàn)暴漲。提及對(duì)調(diào)控政策的建議時(shí)，部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)希望調(diào)控能有所放松，尤其是放松對(duì)改善性需求的限制。有人呼吁應(yīng)允許多套房持有者賣(mài)完手中的房子后，還有資格購(gòu)買(mǎi)。

　　8月1日，北京市委書(shū)記郭金龍，市委副書(shū)記、代市長(zhǎng)、市政協(xié)主席王安順和國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智率領(lǐng)的國(guó)務(wù)院落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策督查組進(jìn)行了座談。

　　據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，郭金龍表示，北京市的調(diào)控工作取得了明顯成效：房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”勢(shì)頭明顯；投資和投機(jī)性需求被有效擠出。

　　8月1日同一天，北京市建委約談了部分開(kāi)發(fā)商。據(jù)知情人士透露，座談會(huì)上，北京市建委表示，將在商品房預(yù)售審批過(guò)程中進(jìn)行價(jià)格引導(dǎo)和監(jiān)督，必須使北京房?jī)r(jià)合理回歸。

　　參與座談的開(kāi)發(fā)商對(duì)此的理解是，申領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目，若超出區(qū)域內(nèi)同類(lèi)樓盤(pán)的某個(gè)價(jià)格系數(shù)，將很難取得預(yù)售許可證。這實(shí)際上是在預(yù)售證環(huán)節(jié)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行干預(yù)。另?yè)?jù)透露，北京將暫停熱點(diǎn)區(qū)域的土地出讓。

　　很顯然，督查組的調(diào)研成果，有可能成為影響房地產(chǎn)調(diào)控走向的關(guān)鍵一步。但關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的解讀，業(yè)內(nèi)存在較大分歧。

　　房?jī)r(jià)反彈的壓力

　　以北京為例。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，調(diào)控確實(shí)“取得了明顯成效”。北京市住建委提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市新建住宅成交均價(jià)20481元/平方米，同比下降9.2%。7月以來(lái)為20773元/平方米，比6月下降3.1%，較去年同期下降8.4%。首次購(gòu)房比重在90%以上。

　　然而，房?jī)r(jià)下降的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，與買(mǎi)房人的實(shí)際感受有所差距，官方數(shù)據(jù)也和民間數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出差異性。

　　中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月內(nèi)，北京簽約套數(shù)前35位的商品房項(xiàng)目中，有9個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為歷史最高，占比達(dá)25.7%，并且有26個(gè)樓盤(pán)的成交價(jià)格漲幅環(huán)比超過(guò)5%，占比約為3/4。眾多樓盤(pán)醞釀漲價(jià)。不少買(mǎi)房人是在一片“漲聲”中倉(cāng)促入市。二手房則更為瘋狂。

　　但是，參與座談的前述業(yè)內(nèi)人士直言，沒(méi)人愿意在國(guó)務(wù)院督查組面前渲染漲價(jià)的氣氛，都異口同聲稱(chēng)調(diào)控效果明顯。

　　與此同時(shí)，2011年以來(lái)從市場(chǎng)消失的地王重新出現(xiàn)在人們的視野。7月10日，民企中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建16400平方米回購(gòu)房的條件拿下北京萬(wàn)柳地塊，折合樓面價(jià)超4萬(wàn)元/平方米，刷新了全國(guó)住宅類(lèi)地塊的紀(jì)錄。

　　在其他城市，久違的地王也次第登臺(tái)。上海從去年下半年出讓的土地，很少出現(xiàn)溢價(jià)，但今年上半年成交的49幅經(jīng)營(yíng)性用地中，有溢價(jià)的土地共計(jì)16幅，占比約為32.7%，其中6月份溢價(jià)最高的更是達(dá)到435%。

　　6月份以來(lái)，恐慌性入市的購(gòu)房者逐漸增多。正如國(guó)務(wù)院總理7月7日在常州視察時(shí)所說(shuō)，“群眾普遍擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈”。

　　危險(xiǎn)的征兆？

　　下一步加碼的調(diào)控政策會(huì)出臺(tái)么？地方政府并不希望中央層面出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。

　　7月23日，南京市對(duì)外發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)消費(fèi)的若干意見(jiàn)》，提出鼓勵(lì)首次置業(yè)，對(duì)住房公積金繳存者首次購(gòu)房家庭給予公積金貸款支持，積極支持人才住房消費(fèi)等舉措，被外界視為松綁調(diào)控。

　　南京市副市長(zhǎng)陸冰最近在回答國(guó)務(wù)院督查組問(wèn)題時(shí)說(shuō)，南京樓市正常的交易量每天在300套左右，2008年調(diào)控時(shí)每天交易量不足50套，年底財(cái)政出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，“這種起落是我們不希望看到的。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高，房?jī)r(jià)大起不行——會(huì)累積泡沫，催生投機(jī)投資，但大落也不現(xiàn)實(shí)?！?/P>

　　自2011年下半年以來(lái)，不斷傳出有些地方“微調(diào)”的消息。人們關(guān)心的是，新的調(diào)控政策是否會(huì)在督查報(bào)告遞交隨后到來(lái)？

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，國(guó)家是否會(huì)出臺(tái)新的政策，預(yù)計(jì)還是要看9月以后的市場(chǎng)情況。北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，如果樓市反彈過(guò)度，很可能導(dǎo)致調(diào)控再度加碼。

　　如果出臺(tái)新的調(diào)控政策，中央會(huì)有什么樣的選擇？業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，有兩記可能的重拳能用，一個(gè)是業(yè)內(nèi)討論已久的房產(chǎn)稅，推廣到更多的城市，且稅率有可能大幅提高；另一個(gè)就是取消商品房預(yù)售制度。

　　7月23日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展(2012年中)報(bào)告》建議，在目前開(kāi)發(fā)商商品房庫(kù)存量較大的條件下適時(shí)取消期房預(yù)售制度，有利于控制開(kāi)發(fā)商資金鏈促其快建快銷(xiāo)。

　　2005年時(shí)，央行有關(guān)部門(mén)也曾建議取消商品房預(yù)售制度。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松等表示反對(duì)，理由也是此舉會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)大漲。

　　但是，粟日認(rèn)為，取消預(yù)售制與房?jī)r(jià)上漲，并不存在必然的邏輯關(guān)系。美國(guó)等成熟經(jīng)濟(jì)體，多是采用現(xiàn)房銷(xiāo)售。另一位業(yè)內(nèi)資深人士也表示，取消商品房預(yù)售制，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求是大大提高了，一批沒(méi)有實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商可能會(huì)倒閉，市場(chǎng)集中度會(huì)增加，但大的開(kāi)發(fā)商收購(gòu)這些中小開(kāi)發(fā)商后，總體供應(yīng)量不會(huì)發(fā)生太大的改變。只要繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)限貸，取消預(yù)售制，并不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)大漲。