不得入市的保障房要注意保值

來源:京華時報 2012-07-23 15:24 http://www.ghqlgyb.cn/

　　據(jù)報道，正在等待審批頒布的《深圳市住房保障制度改革綱要》將建立“保障房內(nèi)部流轉(zhuǎn)（或稱封閉運作）機制”。這意味著深圳保障性住房將不能如商品房一樣租售，買賣將在符合被保障條件的群體中流轉(zhuǎn)，尋租空間將被斬斷。無獨有偶，早在今年2月，北京市即公布了《關(guān)于貫徹國務院辦公廳保障性安居工程建設和管理指導意見的實施意見》，其中特別提出，建立經(jīng)適房封閉運行機制，新購買的經(jīng)適房確需轉(zhuǎn)讓的，由經(jīng)適房所在區(qū)縣住房管理部門回購，重新出售給申請輪候的家庭。

　　從北京到深圳，保障性住房被逐漸限制在“內(nèi)部循環(huán)”中，應該說，這是保障性住房管理的細化和進步。眾所周知，各地的保障性住房內(nèi)含了很大一部分公共投入和支持，如果管不住保障房上市交易，就會讓保障房申購者從中獲取相當可觀的利益。再對應一些地方保障房配售出讓中不時出現(xiàn)的開豪車申購場景，結(jié)果就會是舉全民之力為個別人謀利提供條件。

　　顯然，限制保障性住房自由入市，是對既往曾經(jīng)粗獷的保障房管理的糾偏。但值得注意的是，在斬斷保障房的尋租空間之后，不要讓城市低收入者的財富積累或者脫貧空間變得逼仄起來。按照目前各地較為普遍的做法，購買經(jīng)適房不滿5年需退出的，由住房管理部門回購，回購價按原出售價格每年扣減1%計算；滿5年后補繳土地收益等相關(guān)價款（包括土地收益價款、相關(guān)稅費及房屋差價等），可以上市交易。如今規(guī)定不得入市、封閉運作，按照怎樣的價格標準回購就成了關(guān)鍵問題。

　　如果政府部門的回購價依然按照原出售價格每年扣減一定比例計算，雖然從房屋折舊費的角度考慮可以理解，但是對申請保障房者則是利益受損的。一個原本收入不高的家庭，以幾十萬之巨的資金來申請住進保障房，若干年之后退出時，資金不但沒有增值，相反卻貶值了，考慮到物價因素，這種貶值或許會更嚴重。這可能導致住進保障房容易而搬出保障房難的現(xiàn)象，令政府部門掌握的保障房流轉(zhuǎn)性下降。

　　所以，在保障房“封閉運作”之后，如何給支付大筆資金的保障房申購者在退出時必要的“保值”補償，是政府部門需要關(guān)注和考慮的問題。這個“保值”補償，可以由下一戶申請者承擔一部分，如此類推傳遞；還可以由保障房出租收入予以補貼。當然，長遠來看，保障房的分配方式需要走“以租為主”的路子，并且逐步發(fā)展到“只租不售”的程度，使利益調(diào)整和分配變得簡單起來。

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