不得入市的保障房要注意保值

來源:京華時報 2012-07-23 15:24 http://www.ghqlgyb.cn/

　　據(jù)報道，正在等待審批頒布的《深圳市住房保障制度改革綱要》將建立“保障房內(nèi)部流轉(zhuǎn)（或稱封閉運作）機(jī)制”。這意味著深圳保障性住房將不能如商品房一樣租售，買賣將在符合被保障條件的群體中流轉(zhuǎn)，尋租空間將被斬斷。無獨有偶，早在今年2月，北京市即公布了《關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳保障性安居工程建設(shè)和管理指導(dǎo)意見的實施意見》，其中特別提出，建立經(jīng)適房封閉運行機(jī)制，新購買的經(jīng)適房確需轉(zhuǎn)讓的，由經(jīng)適房所在區(qū)縣住房管理部門回購，重新出售給申請輪候的家庭。

　　從北京到深圳，保障性住房被逐漸限制在“內(nèi)部循環(huán)”中，應(yīng)該說，這是保障性住房管理的細(xì)化和進(jìn)步。眾所周知，各地的保障性住房內(nèi)含了很大一部分公共投入和支持，如果管不住保障房上市交易，就會讓保障房申購者從中獲取相當(dāng)可觀的利益。再對應(yīng)一些地方保障房配售出讓中不時出現(xiàn)的開豪車申購場景，結(jié)果就會是舉全民之力為個別人謀利提供條件。

　　顯然，限制保障性住房自由入市，是對既往曾經(jīng)粗獷的保障房管理的糾偏。但值得注意的是，在斬斷保障房的尋租空間之后，不要讓城市低收入者的財富積累或者脫貧空間變得逼仄起來。按照目前各地較為普遍的做法，購買經(jīng)適房不滿5年需退出的，由住房管理部門回購，回購價按原出售價格每年扣減1%計算；滿5年后補(bǔ)繳土地收益等相關(guān)價款（包括土地收益價款、相關(guān)稅費及房屋差價等），可以上市交易。如今規(guī)定不得入市、封閉運作，按照怎樣的價格標(biāo)準(zhǔn)回購就成了關(guān)鍵問題。

　　如果政府部門的回購價依然按照原出售價格每年扣減一定比例計算，雖然從房屋折舊費的角度考慮可以理解，但是對申請保障房者則是利益受損的。一個原本收入不高的家庭，以幾十萬之巨的資金來申請住進(jìn)保障房，若干年之后退出時，資金不但沒有增值，相反卻貶值了，考慮到物價因素，這種貶值或許會更嚴(yán)重。這可能導(dǎo)致住進(jìn)保障房容易而搬出保障房難的現(xiàn)象，令政府部門掌握的保障房流轉(zhuǎn)性下降。

　　所以，在保障房“封閉運作”之后，如何給支付大筆資金的保障房申購者在退出時必要的“保值”補(bǔ)償，是政府部門需要關(guān)注和考慮的問題。這個“保值”補(bǔ)償，可以由下一戶申請者承擔(dān)一部分，如此類推傳遞；還可以由保障房出租收入予以補(bǔ)貼。當(dāng)然，長遠(yuǎn)來看，保障房的分配方式需要走“以租為主”的路子，并且逐步發(fā)展到“只租不售”的程度，使利益調(diào)整和分配變得簡單起來。

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