6月以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步升溫和政策底部的預(yù)期影響下，房地產(chǎn)上游的土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)頻頻成交，并多現(xiàn)高溢價(jià)率。南都記者昨日從鏈家地產(chǎn)獲得的統(tǒng)計(jì)報(bào)告監(jiān)測(cè)全國20大重點(diǎn)城市土地?cái)?shù)據(jù)，顯示今年6月份以來，20大重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到14.6%，其中住宅平均溢價(jià)率為12.75%，商業(yè)用地溢價(jià)率為18.85%。

　　南都記者對(duì)比了自去年8月份至今年5月以來的數(shù)據(jù)，這20大重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率均低于5%。鏈接分析師對(duì)南都表示，近期高溢價(jià)率地塊成交頻繁，不乏溢價(jià)率超過50%的地塊，“最主要原因有兩點(diǎn)，一是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的增加，二是地方政府出讓土地的時(shí)候，價(jià)格也開始下調(diào)。”

　　6月20大城市溢價(jià)率大幅上漲

　　先來看一下6月以來的土地成交。6日，上海土地交易中心迎來拍賣高峰，共8幅經(jīng)營用地集中競(jìng)拍，出讓面積共19.4萬平方米，總起始價(jià)21.66億元。競(jìng)拍結(jié)果，除了三幅地塊因?yàn)閮H有1名競(jìng)買申請(qǐng)人而底價(jià)成交，其余5幅地塊的溢價(jià)率全超過20%，算上3幅底價(jià)成交地塊，當(dāng)天土地出讓的整體溢價(jià)率也高達(dá)73%。上海并非獨(dú)例，高溢價(jià)率土地成交城市榜單上，還有廈門、樂山、青島、成都等二線重要城市。

　　北京的土地市場(chǎng)7日也以兩幅地塊的成交結(jié)束了近2個(gè)月的經(jīng)營用地“空窗期”。兩塊多功能商業(yè)地塊均采用招標(biāo)形式出讓，被北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司分別以1.5576億元和1.888億元獲得，折合樓面價(jià)均為11800元/平米。這一地價(jià)已經(jīng)創(chuàng)通州同類地價(jià)最高，樓面價(jià)至少比去年成交的同地段地塊上漲34.1%，創(chuàng)下了通州同類地塊的新高。

　　“調(diào)控后土地市場(chǎng)跌入冰點(diǎn)，低溢價(jià)率成為市場(chǎng)常態(tài)，造成各個(gè)地方政府的土地收益急劇減少，地方財(cái)政壓力增大。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪表示，因此，當(dāng)前各個(gè)城市推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性都在增加，價(jià)格也在下調(diào)，另外房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)土地的積極性比較大，使得溢價(jià)率短期內(nèi)上升。

　　鏈接地產(chǎn)分析，諸如北京等一線城市未來商業(yè)開發(fā)的潛力依然較高，這與住宅市場(chǎng)開始細(xì)化分化的“下半場(chǎng)”有所不同，特別是近郊的商業(yè)地產(chǎn)，未來幾年將是針對(duì)住宅大范圍發(fā)展后的“補(bǔ)規(guī)劃，補(bǔ)發(fā)展”時(shí)期，因此會(huì)推動(dòng)土地成交價(jià)走高。

　　下半年：土地市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇

　　對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)預(yù)期，由于今年以來特別是一季度數(shù)據(jù)相對(duì)低迷，因此看漲的聲音成為主流。中投證券研報(bào)顯示，土地購置上，1-5月土地購置面積同比降15.4%，比1-4月縮小3.9個(gè)百分點(diǎn)，但降幅已經(jīng)縮小，回暖趨勢(shì)出現(xiàn)。

　　6月份開始，隨著供地節(jié)奏的加快和優(yōu)質(zhì)地塊的推出，另外整體土地樓面價(jià)的起始價(jià)格更低，北京市土地市場(chǎng)開始逐步升溫。不少聲音認(rèn)為，土地市場(chǎng)歷史上最低迷的時(shí)期已經(jīng)度過，只不過不會(huì)出現(xiàn)明顯的回暖現(xiàn)象。

　　中原地產(chǎn)用“整體平穩(wěn)，熱點(diǎn)突出”幾個(gè)關(guān)鍵字來預(yù)測(cè)今年下半年整個(gè)土地市場(chǎng)的行情走勢(shì)。由于土地市場(chǎng)前期很長一段時(shí)間嚴(yán)重低迷，平均溢價(jià)率現(xiàn)在還并未走出低谷，不少觀點(diǎn)認(rèn)為下半年土地市場(chǎng)有好轉(zhuǎn)，但仍難言全面回暖。

　　全國范圍觀察，有開發(fā)價(jià)值的土地并沒有大規(guī)模放量的跡象。從多數(shù)開發(fā)商向媒體透露的信息看，住宅用地的后市預(yù)期并沒有改變，開發(fā)商拿地依然“按需而取”，對(duì)地價(jià)仍表示“目前還并未令人滿意”。

　　房企6月出手一線城市

　　比起今年年初幾月大型房企謹(jǐn)慎保守和扎堆二線的動(dòng)作，6月以來，不少一線房企已經(jīng)開始出手核心城市土地市場(chǎng)。

　　一線土地方面，6月以來最受關(guān)注的非上海8幅地塊的集中溢價(jià)出讓莫屬，給市場(chǎng)注入強(qiáng)心針。在上海國有土地拍賣會(huì)上以4.07億元超50%溢價(jià)奪地的在港上市房企佳兆業(yè)即在業(yè)界引起關(guān)注。佳兆業(yè)奪下的是嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)28-01地塊。據(jù)有關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向南都記者透露，計(jì)劃10個(gè)月后開盤銷售，產(chǎn)品將以80平米的2房和100平米的小3房為主，面向剛需購房者。

　　“這一地塊是一年以來上海嘉定地區(qū)最優(yōu)質(zhì)的地段，這是我們看好土地并果斷出手的原因”，佳兆業(yè)上海公司總經(jīng)理王洪偉介紹將重金打造嘉定項(xiàng)目，借助優(yōu)越的地段和配套，將馬陸地塊打造成嘉定城區(qū)高品質(zhì)人文社區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)也分析，6月以來土地市場(chǎng)以高溢價(jià)率引起關(guān)注，一是因?yàn)樵诤暧^調(diào)控的背景下，開發(fā)商拿地?zé)崆榍八从械亟档停鞯赝恋爻霈F(xiàn)流拍，而近期大型開發(fā)商頻頻出手，預(yù)示著土地價(jià)格已經(jīng)趨于合理，二是因?yàn)檫@預(yù)示著，大型開發(fā)商將開始抄底土地市場(chǎng)，新一輪開發(fā)商的洗牌已經(jīng)開始。佳兆業(yè)高層即表示，佳兆業(yè)敢于在上海拿地，與其快速開發(fā)戰(zhàn)略和堅(jiān)持剛需產(chǎn)品開發(fā)密不可分。

　　龍頭萬科也在6月出手，9.41億溢價(jià)2000萬拿下南京南部新城地塊。該地塊位于南京南站附近，是該區(qū)域首幅出讓的住宅地塊，樓面均價(jià)5157.74元/平米，溢價(jià)約2.6%。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)在度過黃金十年期后，傳統(tǒng)的模式亟待改變，作為企業(yè)，產(chǎn)品上應(yīng)關(guān)注剛需，這也是出手土地市場(chǎng)時(shí)的重要考量。我們也認(rèn)為合作開發(fā)將成為轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢(shì)?！奔颜讟I(yè)集團(tuán)接受南都記者采訪表示。

　　鏈接地產(chǎn)表示，下半年土地市場(chǎng)存在增多的預(yù)期，土地市場(chǎng)可能緩慢進(jìn)入復(fù)蘇，最為冷清的時(shí)期已經(jīng)度過。同時(shí)隨著部分房企融資到位、資金逐漸緩和，拿地節(jié)奏可能加快。