在中國(guó)社科院金融研究所研究員尹中立教授看來(lái)，過(guò)去10年，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展速度太過(guò)“瘋狂”，由此引發(fā)的“蝴蝶效應(yīng)”讓他甚為擔(dān)憂：“一是房?jī)r(jià)水平高于發(fā)達(dá)國(guó)家，真正的剛需沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力；二是10年整體房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了10倍?！泵鎸?duì)已經(jīng)進(jìn)入下行通道的房?jī)r(jià)以及多個(gè)城市逐步出現(xiàn)的樓市微調(diào)政策，尹中立建議要在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)間堅(jiān)守限購(gòu)等系列調(diào)控政策的大方向不變，以此保住調(diào)控成果。

　　“拿2.0版4萬(wàn)億說(shuō)事是忽悠人”

　　記者：陸續(xù)出臺(tái)的地方微調(diào)政策說(shuō)明了什么？

　　尹中立：地方財(cái)政收入明顯趨緊，其實(shí)在去年年底就體現(xiàn)出來(lái)了。只是宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反饋到中央要慢半拍，因此地方政府會(huì)先有所反應(yīng)。從默許多個(gè)城市微調(diào)的態(tài)度看，中央對(duì)樓市調(diào)控風(fēng)向與之前不太一樣了，中央和地方的感受開(kāi)始一致。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式不改變，我們必將難以擺脫“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”與“保持投資增長(zhǎng)”之間的矛盾與困惑。如果房地產(chǎn)價(jià)格一直下跌，缺錢(qián)會(huì)成為常態(tài)。

　　記者：這意味著調(diào)控要松動(dòng)嗎？

　　尹中立：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確表態(tài)“牢牢把握發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)這一堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，努力營(yíng)造鼓勵(lì)腳踏實(shí)地、勤勞創(chuàng)業(yè)、實(shí)業(yè)致富的社會(huì)氛圍”，顯示出決策層轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式及調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心，希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度依賴。因此，我覺(jué)得像限購(gòu)等一系列大的政策原則在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，也建議不要轉(zhuǎn)變，這樣才能保住調(diào)控成果，防止上一輪調(diào)控最后出臺(tái)的寬松貨幣政策引發(fā)的“后遺癥”重現(xiàn)。

　　記者：提到寬松的貨幣政策，近期大家也都在討論，包括降準(zhǔn)、2.0版4萬(wàn)億。

　　尹中立：一直以來(lái)，大家都誤以為降準(zhǔn)就意味著信貸松動(dòng)，其實(shí)降準(zhǔn)不代表降息，而是減少外幣資金儲(chǔ)備變化給人民幣帶來(lái)的影響，簡(jiǎn)單地說(shuō)，下調(diào)存準(zhǔn)率僅僅為了對(duì)沖外匯占款，只能算中性政策。

　　“2.0版4萬(wàn)億”的傳言中央也已經(jīng)辟謠，本身不存在。今非昔比，寬松貨幣政策的后遺癥已經(jīng)看得很清楚了，即使出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑，也不會(huì)再次實(shí)施如此猛烈的寬松貨幣政策了。事實(shí)上，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款（包括按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款及信托融資）規(guī)模至少達(dá)到15萬(wàn)億元，占資金總規(guī)模的20%，這個(gè)比例十分高了。根本就不可能再有一個(gè)4萬(wàn)億這么大規(guī)模的資金可投入，流入到房地產(chǎn)更不可能，凡拿這個(gè)說(shuō)事兒的都是在忽悠人。

　　“北京樓市存在結(jié)構(gòu)性過(guò)?！?/P>

　　記者：四五月份樓市成交量回暖已是既成事實(shí)，除了一些政策信號(hào)的影響外，還有什么原因？

　　尹中立：政策微調(diào)確實(shí)刺激了一些處于猶豫中的剛性需求。此外，開(kāi)發(fā)商由于存量壓力大、資金負(fù)債率高，從而推出的一些項(xiàng)目售價(jià)比同地段周邊價(jià)格低20%，確實(shí)也打動(dòng)買(mǎi)房人出手。

　　記者：都說(shuō)存量壓力過(guò)大。但我們也注意到，今年3月份北京住建委整頓了一次無(wú)效房源，清除了3.3萬(wàn)套無(wú)效房源。同時(shí)，5月份的成交數(shù)據(jù)顯示，新建住宅成交量超過(guò)1萬(wàn)套，這個(gè)量算存量壓力大嗎？

　　尹中立：存量多少也不能一概而論。拿北京為例，總體供應(yīng)存量壓力不大，但卻存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題。正如很多家庭在衛(wèi)星城買(mǎi)了房子，結(jié)果發(fā)現(xiàn)孩子的教育問(wèn)題跟不上，因此又要回城里。于是，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了郊區(qū)跌，但城區(qū)還在漲的情況。這幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度非?？?，但配套卻沒(méi)跟上，這是當(dāng)下北京衛(wèi)星城急需補(bǔ)上的“課”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響巨大，其實(shí)任何國(guó)家的金融危機(jī)都是從房地產(chǎn)開(kāi)始的。如果說(shuō)1992年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱出現(xiàn)了海南、北海等少數(shù)城市的房地產(chǎn)泡沫，那么，現(xiàn)在全國(guó)絕大多數(shù)城市都是當(dāng)年的海南、北海！尤其是很多二、三線城市的住房及商業(yè)用房都嚴(yán)重過(guò)剩，按照目前的消化速度，部分中小城市的住房需要30年以上的時(shí)間才能出清！

　　“真正的剛需沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力”

　　記者：樓市過(guò)剩與剛性需求比例嚴(yán)重失衡嗎？

　　尹中立：剛性需求其實(shí)不多，準(zhǔn)確地說(shuō)，應(yīng)該是真正的剛需沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力。如今絕大多數(shù)的80后、90后買(mǎi)房，還是靠父母幫助。過(guò)去10年中國(guó)房?jī)r(jià)平均翻了10倍，超過(guò)了很多發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，一個(gè)國(guó)家以這樣的速度發(fā)展房地產(chǎn)，在全球也找不到這么多的現(xiàn)金；中國(guó)人均收入才是發(fā)達(dá)國(guó)家如日本東京的十分之一，橫向看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

　　據(jù)中國(guó)證券登記結(jié)算公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年4月，A股自然人持倉(cāng)賬戶數(shù)約為5600萬(wàn)，其中流通市值在10萬(wàn)元以下的賬戶數(shù)占85%以上，市值50萬(wàn)至100萬(wàn)元的賬戶占比1.51%，市值100萬(wàn)至1000萬(wàn)元的賬戶占比不到1%。從股市投資比例上也能反映出中國(guó)人的資產(chǎn)實(shí)力，以當(dāng)前的房?jī)r(jià)看，絕大多數(shù)真正的剛需并沒(méi)有能力買(mǎi)房，反而是有投資或投機(jī)需求的人更有能力出手。

　　記者：其實(shí)政府為了去住宅投資化做了很多努力，比如說(shuō)房產(chǎn)稅，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？

　　尹中立：我對(duì)房產(chǎn)稅的推出既樂(lè)觀也不樂(lè)觀。樂(lè)觀的原因是，房產(chǎn)稅是解決地方財(cái)政的另一種有效方式，基于這個(gè)理由有可能會(huì)加快推出；但房產(chǎn)稅一旦推出，也會(huì)打擊房地產(chǎn)投資的積極性，土地出讓速度必然會(huì)減速，這對(duì)地方財(cái)政而言也不是好事，這是不樂(lè)觀的理由。

　　記者： 國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下一步走勢(shì)如何？

　　尹中立：目前房?jī)r(jià)下跌的速度會(huì)放緩，但未來(lái)是漲是跌現(xiàn)在還說(shuō)不好，一要看大氣候、二要看小氣候。大氣候指的是國(guó)際資本的流動(dòng)，包括美國(guó)、歐洲的經(jīng)濟(jì)會(huì)復(fù)蘇還是危機(jī)會(huì)進(jìn)一步加劇，現(xiàn)在還很難判斷；小氣候是看國(guó)內(nèi)的貨幣政策和其他政策的調(diào)整，現(xiàn)在也是不可知的，所以說(shuō)無(wú)法下一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論，只能是走一步看一步了。