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　　閩南網(wǎng)5月25日訊　在房地產(chǎn)市場，中青年人一直是樓市主力群體，而實際生活中，隨著生活條件的變好，以及消費(fèi)觀念的改變，越來越多中老年人為養(yǎng)老購置一套房產(chǎn)。另一方面，受限貸政策影響，子女用父母名義購房的情況也時常發(fā)生，使得中老年人購房群體更加壯大。

　　中老年人購房要注意哪些問題？他們購房可以申請貸款嗎？借用父母名義購房有沒有潛在風(fēng)險？本期《房產(chǎn)周刊》關(guān)注中老年人購房方面問題，希望能給計劃購房的中老年人一些參考和幫助。

現(xiàn)象一： 為安度晚年 中老年人加入購房隊伍

　　日前，市民章先生想買一套房，致電本報購房熱線咨詢各大板塊樓盤在售情況。章先生今年58歲，是土生土長的泉州人，在東街老房子里住了幾十年，對老城區(qū)有著深厚的感情。眼見快退休了，他琢磨著到郊區(qū)買套房養(yǎng)老，享受享受生活，而老房子留給孫子上學(xué)時居住。

　　章先生的想法并非個例。記者在采訪中了解到，近年來，中青年始終占據(jù)樓市購買主力，但是不可小覷的是，中老年人也活躍于市場之中，而且其購房潛力不可忽視。東禾21不動產(chǎn)運(yùn)營副總監(jiān)萬小飛稱，購房自住的中老年人，雖然比例不高，但是隨著生活條件的變好，消費(fèi)觀念的改變，經(jīng)濟(jì)實力的增強(qiáng)，這部分群體購房正逐步增加。

　　據(jù)了解，購房自住為養(yǎng)老的中老年人，多為生活在中心市區(qū)多年的老泉州人，他們往往對社區(qū)環(huán)境、醫(yī)院配套、菜市場、超市等方面，有著更高的要求。一些中老年人甚至喜歡到配套已成型的新區(qū)居住，認(rèn)為外圍環(huán)境好，空氣清新，相對安靜，更適合安度晚年。

現(xiàn)象二： 受政策約束 子女用父母名義購房

　　當(dāng)然，在中老年人購房群體中，還有另一種情況，即子女受政策影響無法再貸款買房，便選擇用父母名義購房。林女士就是其中一位典型代表。

　　林女士說，她婚前貸款買了一套單身公寓，老公也在婚前貸款買了套三房，兩人結(jié)婚后，為了孩子上學(xué)落戶問題，打算買一套小面積的學(xué)區(qū)房。但是，根據(jù)當(dāng)前房貸政策，家庭名下已有兩套房的他們，無法再貸款購房，因此林女士想用父母的名義購房。

　　受政策約束，許多無法貸款買房的購房者，紛紛動起借用他人名義買房的心思，而借用父母名義，則因為風(fēng)險小、好商量等原因成為首選。記者從各大樓盤售樓部了解到，在看房群體中，中老年人的面孔越來越多，而且具有較強(qiáng)的購買欲望，其中既有為改善住房環(huán)境購房自住的，也有幫孩子看房的。而一銀行個貸中心工作人員也稱，銀行對貸款購房中老年人的初衷沒有詳細(xì)了解，但是這部分群體自從限貸政策實施后，比例有明顯上升。

——特別提醒——

用父母名義購房 存在潛在風(fēng)險

　　用父母的名義購房，看似風(fēng)險最小，但是子女如果有兄弟姐妹，便存在潛在問題。

　　福建泉中律師事務(wù)所律師鄭文峰接受采訪時曾表示，按照現(xiàn)有法律認(rèn)定，房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，購房者還有兄弟姐妹的情況下，如果在房產(chǎn)尚未過戶到自己名下時，父母發(fā)生意外離世，那么其兄弟姐妹享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。對于實際出資的子女來說，僅僅持有出資證明，也很難證明其享有該房屋所有權(quán)。

　　即便是沒有兄弟姐妹，也不存在財產(chǎn)糾紛等問題，那么該房產(chǎn)今后若要更名到子女名下，也較為麻煩。記者了解到，父母名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到子女名下，多通過二手房買賣或贈與兩種方式。若是正常買賣，那么需要支付個人所得稅、契稅等相關(guān)稅費(fèi)，若產(chǎn)權(quán)未滿5年，還需繳納5.5%的營業(yè)稅，費(fèi)用比較高。

　　如果通過贈與的方式轉(zhuǎn)移，則只需繳納3%的契稅，支付的稅費(fèi)相對較少。但是不容忽視的是，如果若干年后，子女想賣掉該房產(chǎn)，除了按規(guī)定要繳納的費(fèi)用之外，還要繳納高達(dá)20%的贈與稅，費(fèi)用還是相當(dāng)高的。

貸款購房上限

個別銀行延長到70歲

　　如果說，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的中老年人，購房養(yǎng)老可以選擇一次性付款，那么子女受政策限制借用父母名義購房的情況，則繞不開房貸問題。中老年人臨近退休，貸款會不會受到限制？

　　記者從一國有銀行了解到，中老年人可以貸款購房，只要符合相關(guān)條件，銀行都會受理，但是根據(jù)當(dāng)前個人住房按揭貸款借款人的年齡上限規(guī)定，男性為65歲、女性為60歲，如果是夫妻雙方共同申請貸款，則以年限更長的一方為準(zhǔn)。也就是說，如果男方55歲，女方48歲，那么最多可申請貸款12年。至于貸款額度，則取決于貸款人收入情況，一般情況下，每月收入是還貸數(shù)額的兩倍。

　　相對國有銀行，股份制銀行的政策則相對寬松。一股份制銀行表示，中老年人貸款購房的情況，去年以來很常見，根據(jù)該行目前規(guī)定，男性貸款年限可延伸到70歲，女性則為65歲，但是目前銀行業(yè)務(wù)方向有所變化，暫不接受房貸業(yè)務(wù)。另一家股份制銀行則表示，只要中老年人有收入證明就可以申請房貸，貸款年限為男方不超過70歲，女方不超過65歲，手續(xù)齊全的情況下，審核通過大概一個半月能放款。

□延伸關(guān)注

中老年人購房自住 環(huán)境更重要

　　中老年人購房自住養(yǎng)老，隨著生活條件的改善，以及消費(fèi)觀念的變化，已不是稀奇事。那么中老年人在選房時，應(yīng)該注意哪些問題？記者就行業(yè)人士的建議進(jìn)行了整理，給中老年人購房者提供參考。

　　既然是養(yǎng)老，環(huán)境和舒適度最重要，而空氣、噪音、綠化等問題，與中老年人的身心健康有著直接關(guān)系。因此，中老年人購房，不妨考慮城市外圍的大社區(qū)樓盤，這些樓盤綠化面積大，配套設(shè)施較為完善，活動空間也比較大，可以給鍛煉身體提供好去處。

　　戶型面積和樓層方面，隨著年齡的增長，中老年人上下樓越來越困難，而他們又往往在家呆不住，因此盡量選擇帶電梯的項目。面積方面，如果不是和子女共同居住，那么面積不宜過大。面積太大，一來增加購房負(fù)擔(dān)，二來老年人怕寂寞，房子大、人員少顯得更加孤單。

　　此外，對于中老年人來說，交通、菜市場、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等方面生活配套也很關(guān)鍵。尤其是醫(yī)療機(jī)構(gòu)，老年人身體免疫力下降，經(jīng)常容易生病，因此住在醫(yī)院附近或小區(qū)附近有社區(qū)醫(yī)療站，對老年人看病更為方便。（海峽都市報閩南版記者　瀟璇）