近日，上海市住房保障和房屋管理局公布了今年《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)申請、供應(yīng)和售后管理實(shí)施細(xì)則》(下稱《細(xì)則》)，對經(jīng)適房的申請條件進(jìn)行了微調(diào)，針對一些特殊人群的申請條件有所放寬。如申請對象按照本市規(guī)定的戶口投靠政策、取得本市城鎮(zhèn)常住戶口的，在提出申請所在地的城鎮(zhèn)常住戶口需連續(xù)滿1年就可申請。

　　這是上海自2009年以來第3次下調(diào)經(jīng)適房申請準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉，上海市今年經(jīng)適房準(zhǔn)入新標(biāo)準(zhǔn)由人均月可支配收入3300元放寬至5000元，上海本市城鎮(zhèn)戶籍連續(xù)滿7年降至連續(xù)滿3年，人均財(cái)產(chǎn)限額從12萬元放寬到15萬元。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究所一位專家表示，經(jīng)適房門檻不斷放寬，目前已經(jīng)惠及到城市白領(lǐng)階層，但申請的情況依然并不理想，很多經(jīng)適房還處于無人問津狀態(tài)，說明經(jīng)適房在制度設(shè)計(jì)上已經(jīng)偏離原來的方向。

　　削門檻難增購房動(dòng)力

　　按照新的標(biāo)準(zhǔn)，人均月可支配收入由2011年4月時(shí)制定的3300元調(diào)整至5000元，標(biāo)準(zhǔn)上浮超過了50%。也即是說，如果是家庭人均可支配收入5000元，按夫妻倆加一個(gè)孩子的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，夫妻倆平均月收入在7500元以下，就可以進(jìn)入到共有產(chǎn)權(quán)房的申請行列；這也就意味著一個(gè)三口之家，夫妻倆年薪加起來在18萬元以下就可申請經(jīng)濟(jì)適用房。

　　同時(shí)，新標(biāo)準(zhǔn)中也放寬了單身人士年齡限定的條例，男性須年滿30周歲、女性由30周歲調(diào)整至28周歲。實(shí)際上，去年的經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)僅僅是略高于上海人均收入水平，甚至可算是持平，因此其受眾面基本為中低收入人群，其中相當(dāng)一部分本就不具備購買商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而目前的新標(biāo)準(zhǔn)將覆蓋一批中等收入甚至偏上人群，而這部分人群中工作了三四年的年輕白領(lǐng)比重很大，普遍存在婚房需求，屬于目前商品住宅市場中“剛需”的一大主力。

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，此番新版經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)的公布并不完全都是好消息，范圍擴(kuò)大，也意味著部分公務(wù)員也有資格買，容易產(chǎn)生權(quán)力尋租，且經(jīng)適房項(xiàng)目的位置偏遠(yuǎn)、價(jià)格上漲還會(huì)受到一些購房者詬病。不過我們還是不能輕易忽視經(jīng)適房門檻放寬所創(chuàng)造的巨大社會(huì)價(jià)值。更多人群從商品房需求中分流出來，被納入政府主導(dǎo)的保障房體系里面，一方面能夠影響人們對商品房供需甚至是房價(jià)的心理預(yù)期；另一方面，也能和當(dāng)前的樓市調(diào)控政策形成呼應(yīng)，減少調(diào)控遇到的阻力，特別是對房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

　　上海華歆房地產(chǎn)投資咨詢公司執(zhí)行總裁鄭詠告訴記者，目前的關(guān)鍵在于這些符合條件的白領(lǐng)們沒有申請經(jīng)適房的動(dòng)力。在鄭詠看來，轉(zhuǎn)讓是經(jīng)適房面臨的比較大的問題。按規(guī)定，取得共有產(chǎn)權(quán)保障房房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓，如果需要轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向原住房保障機(jī)構(gòu)提交《共有產(chǎn)權(quán)保障房轉(zhuǎn)讓申請審核表》、與經(jīng)登記記載的同住人共同簽名(單身申請人購房的除外)的書面申請、原《共有產(chǎn)權(quán)保障房預(yù)(出)售合同》、《房地產(chǎn)權(quán)證》、身份證、戶口簿等材料。

　　制度設(shè)計(jì)隱患

　　年輕白領(lǐng)面對著便宜的經(jīng)濟(jì)適用房卻不愿出手，其原因并不復(fù)雜。從市場經(jīng)濟(jì)的角度來看，無論買商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房，都要占用購房人的資金，但購買商品房者擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)和支配權(quán)，若急需用錢可以變現(xiàn)，且房價(jià)上漲則可以獲得資金的增值；而購買經(jīng)濟(jì)適用房者依照現(xiàn)行政策，產(chǎn)權(quán)不完整，出讓受限制，意味著至少5年內(nèi)無法變現(xiàn)，且基本喪失了這筆資金的增值能力，對于以精明著稱的上海人，這筆賬很明了。

　　“長遠(yuǎn)來看，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房和大型居住社區(qū)這種保障房思路，可能在今后會(huì)給政府帶來難題。”新加坡國立大學(xué)東亞研究所所長鄭永年日前在上海一次小型高層論壇上說，他不看好國內(nèi)保障房體系中的這兩個(gè)品類。作為中國問題專家，生于浙江余姚的鄭永年近年來多從社會(huì)角度長期關(guān)注中國保障房體系的建設(shè)，因此常常成為國內(nèi)房地產(chǎn)政策制定者的座上客。

　　上海乃至全國其他一些地方的經(jīng)適房，由政府以土地、稅收等要素作價(jià)，和經(jīng)適房的購買者共享經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)，這一模式被認(rèn)為起源于江蘇淮安，模式的發(fā)明者淮安房管局長邵明認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房可以幫助中低收入者有能力擁有大部分屬于自己的房子。

　　鄭永年說，雖然這種模式中產(chǎn)權(quán)不清的問題目前可能被忽略，因?yàn)槿藗儺?dāng)前想到的是先住進(jìn)去，但若到這些房子在數(shù)年后升值，政府和住房者在產(chǎn)權(quán)分割中可能會(huì)出現(xiàn)糾紛。

　　為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋一定比例戶籍家庭的要求，政府部門放寬了準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并開始反思和構(gòu)架整個(gè)保障房體系。但在某些批評人士看來，由于方向性的偏差，上海的模式可能會(huì)離初衷漸行漸遠(yuǎn)。（記者 邱桂奇）