資料圖

　　中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在經(jīng)歷艱難的時(shí)刻。渣打銀行最新的調(diào)研顯示，他們的拿地意愿降低，土地流拍個(gè)案增多，地價(jià)已經(jīng)回落。與此同時(shí)，房屋庫(kù)存仍在增加，盡管幅度不大，但足以讓開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)有20%以?xún)?nèi)的降幅。

　　今年2月底，渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)在二三線城市，對(duì)30家房地產(chǎn)商進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查和研究探討。這些城市包括成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶。渣打銀行發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài)，短期內(nèi)建設(shè)前景穩(wěn)定，“但是顯然，3個(gè)月之后有可能更趨疲軟”。

　　這種預(yù)期或許與房地產(chǎn)商融資狀況相關(guān)。渣打銀行的調(diào)研團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資環(huán)境雖日趨緊張，但并沒(méi)有極度惡化。至于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金狀況，24家稱(chēng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商很緊張或者擔(dān)憂。少數(shù)幾家表示非常擔(dān)憂。但有6家認(rèn)為，如果3個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售狀況不改善，即將面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商為了籌集現(xiàn)金而出讓土地或工程項(xiàng)目，19家調(diào)查對(duì)象稱(chēng)，知道有這樣的事情發(fā)生。

　　此刻，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不希望政策放松。不過(guò)，他們感到中央政府的決心不易動(dòng)搖。77%的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未來(lái)3個(gè)月中央不會(huì)改變房地產(chǎn)政策。

　　如果政策放松，會(huì)是什么形式的放松？開(kāi)發(fā)商回答居首的是更寬松的銀行貸款，其次是下調(diào)房貸利率(事實(shí)上這正在發(fā)生)，再次是允許信托公司給開(kāi)發(fā)商的信托貸款展期，此外，還有放松限購(gòu)及地方政府收購(gòu)開(kāi)發(fā)商手中的項(xiàng)目用作保障房。

　　盡管如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)些許曙光已然出現(xiàn)。今年春節(jié)假期之后房屋銷(xiāo)售狀況有所改善。房屋銷(xiāo)量與前兩年高潮時(shí)相比仍處于低水平，但自春節(jié)假期以來(lái)，銷(xiāo)量保持向上的態(tài)勢(shì)。政策層面，近期中國(guó)人民銀行表態(tài)，鼓勵(lì)銀行支持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通商品住宅，并鼓勵(lì)銀行降低首次購(gòu)房人的購(gòu)房貸款利率。

　　渣打銀行的調(diào)研顯示，一線城市正引領(lǐng)新房?jī)r(jià)格的調(diào)整，二線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整目前也已開(kāi)始。三線城市住宅平均售價(jià)仍然較為穩(wěn)定。不過(guò)，地方政府可以通過(guò)多種方式干預(yù)房?jī)r(jià)，如暫停頒發(fā)高端項(xiàng)目銷(xiāo)售許可證等，因此，房?jī)r(jià)均價(jià)并不可信。土地市場(chǎng)亦顯疲態(tài)，尤其是一線和二線城市。盡管土地出讓面積增長(zhǎng)非常有限，平均地價(jià)卻明顯下降。地方政府財(cái)政壓力繼續(xù)加大。

　　目前，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)活動(dòng)沒(méi)有大幅度減少，甚或略有反彈。30家開(kāi)發(fā)商中有14家反映當(dāng)前在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目較3個(gè)月之前增多，9家開(kāi)發(fā)商的在建項(xiàng)目少于3個(gè)月之前。至于未來(lái)3個(gè)月的建設(shè)活動(dòng)，12家開(kāi)發(fā)商表示建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)增加；9家開(kāi)發(fā)商表示可能會(huì)減少。

　　“部分開(kāi)發(fā)商建設(shè)活動(dòng)反彈的原因之一，可能是地方政府強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商在拿地之后兩年內(nèi)進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。受訪的30家開(kāi)發(fā)商中，有21家感受到這種壓力，數(shù)量比上次調(diào)研時(shí)多。其他可能的原因包括開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)、售房以保持現(xiàn)金流，以及二三線城市購(gòu)房政策相對(duì)較為寬松。”渣打銀行大中華區(qū)研究部主管王志浩表示。此次調(diào)研的結(jié)果并不支持今年商品房建設(shè)將陷入冰凍期的觀點(diǎn)。

　　然而，此時(shí)開(kāi)發(fā)商變得更加謹(jǐn)慎。16家開(kāi)發(fā)商表示未來(lái)3~6個(gè)月沒(méi)有拿地計(jì)劃。26家開(kāi)發(fā)商表示多次見(jiàn)到過(guò)地方政府土地拍賣(mài)流拍。地價(jià)的向下調(diào)整較為明顯，地價(jià)觸底的預(yù)期也較為強(qiáng)烈。17家開(kāi)發(fā)商報(bào)告地價(jià)回調(diào)幅度達(dá)到5%~10%。還有3家開(kāi)發(fā)商報(bào)告的地價(jià)降幅甚至達(dá)到11%~20%。三分之二的開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)3個(gè)月地價(jià)不會(huì)進(jìn)一步下降。30家開(kāi)發(fā)商中只有9家預(yù)期未來(lái)3個(gè)月地價(jià)還會(huì)再降5%~10%。

　　房子銷(xiāo)售情況既不好，也不太壞。30家開(kāi)發(fā)商中，三分之一反映春節(jié)期間房屋銷(xiāo)量低于預(yù)期，只有6家稱(chēng)好于預(yù)期。半數(shù)受訪者認(rèn)為他們的同行2月的銷(xiāo)量顯示出一些回暖的跡象，11家稱(chēng)銷(xiāo)售穩(wěn)定，但銷(xiāo)量很低。只有4家認(rèn)為其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷(xiāo)售狀況惡化了。

　　在此種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)需求的信心增強(qiáng)了。19家受訪公司感到信心略增，4家感到信心大增。這種信心部分源于對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)可能帶來(lái)的市場(chǎng)反應(yīng)。近2/3的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)10%~20%的降價(jià)帶來(lái)了積極的反應(yīng)，較上次調(diào)研增加了6家，而一半以上的受訪公司稱(chēng)，降價(jià)幾乎沒(méi)有對(duì)銷(xiāo)量起到刺激作用。

　　未售房屋存量在上升，但沒(méi)有飆升。23家房地產(chǎn)商反映他們所在地區(qū)的房屋庫(kù)存量稍許超出預(yù)期，只有幾家反映存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期。70%的受訪公司反映其所在地區(qū)的房屋庫(kù)存在緩慢增加。

　　和人們的感覺(jué)一致，更多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降低房?jī)r(jià)。渣打銀行調(diào)研的這30家開(kāi)發(fā)商中，22家反映其所在城市一手房降價(jià)高達(dá)10%。7家反映價(jià)格持平。兩家聲稱(chēng)價(jià)格下降了11%~20%?！?011年10月，2/3的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未來(lái)6個(gè)月的房?jī)r(jià)將下跌10%左右，事實(shí)證明確實(shí)如此。”王志浩表示，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為近期房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑。