一季度，廈門樓市以價(jià)促量，樓市在3月份迎來(lái)成交小高峰，3月廈門全市住宅成交3373套，日均成交破百套。成交回暖也從島外蔓延至島內(nèi)，一些通過(guò)調(diào)整價(jià)格促銷讓利的島內(nèi)樓盤，如中鐵海曦、源昌君悅山，成為島內(nèi)樓盤跑量冠軍。

　　借市場(chǎng)回暖風(fēng)起之勢(shì)，加上傳統(tǒng)5月營(yíng)銷旺季的到來(lái)，4月份，廈門島內(nèi)樓盤紛紛進(jìn)入推盤期。或新品亮相，或加推房源，成為當(dāng)下島內(nèi)樓市的熱鬧景象。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前島內(nèi)價(jià)格仍然較為穩(wěn)定，不過(guò)，隨著島內(nèi)部分新品的紛紛面市，一些新盤產(chǎn)品性價(jià)比更具競(jìng)爭(zhēng)力，一些在售房源或通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，或加大促銷力度，搶得機(jī)會(huì)。

市場(chǎng) “趕考”五月 島內(nèi)新品紛紛亮相

　　3月樓市小陽(yáng)春，3月份，廈門樓市3373套的住宅成交量一舉創(chuàng)下廈門32個(gè)月以來(lái)單月最高歷史成交紀(jì)錄，也是自2010年4月以來(lái)，時(shí)隔23個(gè)月后首次沖破3000套關(guān)口。

　　借此波成交回暖態(tài)勢(shì)，原本陷入沉寂的島內(nèi)樓市趁機(jī)開始或加推房源，或籌備新品面市，以期在“5月旺季”中贏得去化機(jī)會(huì)。

　　3月底，位于島內(nèi)廈港片區(qū)的世茂海峽大廈·天璽正式發(fā)售，該項(xiàng)目共推出50~1700平方米精裝海景公館902套，均價(jià)38000元/平方米。憑借項(xiàng)目較為優(yōu)越的地段和景觀資源，項(xiàng)目開盤之后，受到不少購(gòu)房者青睞，截至4月10日，廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)的備案數(shù)據(jù)顯示，世茂海峽大廈·天璽已售套數(shù)58套，認(rèn)購(gòu)套數(shù)331套。同樣位于島內(nèi)的國(guó)貿(mào)·天琴灣，155平方米的琴境新品于3月底面市后，也取得較為不錯(cuò)的成績(jī)。同樣在3月底，五緣灣項(xiàng)目特房五緣尊府推出128套住宅，短時(shí)間內(nèi)成交過(guò)半，形成了當(dāng)前島內(nèi)局部樓盤銷售良好的局面。

　　除房源加推外，更多島內(nèi)的新品則紛紛計(jì)劃于4月份次第亮相，加快入市步伐，希望在傳統(tǒng)紅5月前后進(jìn)行一波蓄客。據(jù)悉，位于五緣灣的建發(fā)中央灣區(qū)臨時(shí)接待中心已經(jīng)開放，項(xiàng)目一期首推100~144平方米精裝帶雙戶口的高層公寓或?qū)⒂?月前后入市。同樣位于五緣灣的國(guó)貿(mào)潤(rùn)園，作為國(guó)貿(mào)地產(chǎn)2012年的最新力作，將于17日正式亮相萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。項(xiàng)目首創(chuàng)五緣灣精裝小戶，使得產(chǎn)品未面市，便贏得購(gòu)房者期待。位于廈禾路的夏禾裕景項(xiàng)目也于3月底公開亮相，另外，位于會(huì)展片區(qū)的大洲·國(guó)際龍郡項(xiàng)目或?qū)⒂谖逡磺叭〉妙A(yù)售證，公開銷售。

　　寶龍·御湖官邸5號(hào)地塊別墅4月加推，海峽國(guó)際社區(qū)三期4月加推、聯(lián)發(fā)欣悅園、新景·華府國(guó)際、新景·七星公館等項(xiàng)目也紛紛蓄勢(shì)待發(fā)。諸多新品亮相，使得島內(nèi)樓市一時(shí)間熱鬧非凡。

變化 適應(yīng)需求 房企調(diào)整產(chǎn)品應(yīng)市

　　與島外樓盤調(diào)價(jià)促銷換量不同的是，在改善型客群受抑制的情況下，以大戶型為主的島內(nèi)產(chǎn)品銷售進(jìn)入較為尷尬的局面，事實(shí)上，近段以來(lái)，島內(nèi)樓盤持續(xù)獲得追捧的產(chǎn)品中，中小戶型占據(jù)較為主要的比例，剛需客群或首次改善型客群成為當(dāng)前樓市成交的主力。

　　在此情況下，不少房企則通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品策略進(jìn)行差異化運(yùn)作，一方面希望能避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，一方面增加選擇性，以期更好的跑量。據(jù)悉，已有不少開發(fā)商正在積極調(diào)整在建項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，措施包括增加中小戶型比例、提高戶型空間使用率、取消精裝標(biāo)準(zhǔn)以降低總價(jià)等。

　　島內(nèi)樓盤中，原本戶型多為200平方米以上的世茂湖濱首府在新組團(tuán)中，增加了中小戶型的比例。包括近期陸續(xù)面市的島內(nèi)新品中，原先清一色大戶型規(guī)劃的產(chǎn)品格局開始被打破，國(guó)貿(mào)潤(rùn)園以中小戶型為主，建發(fā)中央灣區(qū)戶型比例多樣……

　　同樣變化的還有，精裝房與毛坯房的組合銷售。精裝房定位的君悅山項(xiàng)目前期陸續(xù)推出的三棟樓盤皆為毛坯房。另外，最近熱銷的島內(nèi)樓盤中鐵海曦項(xiàng)目，原本定位為精裝修樓盤，不過(guò)其開盤時(shí)，變成了毛坯與精裝組合銷售。通過(guò)降低總價(jià)，一定程度上也促成了該樓盤熱銷。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)降低戶型總價(jià)、提高空間功能性，也是一種有效的應(yīng)市策略。當(dāng)然，產(chǎn)品調(diào)整不能以犧牲居住品質(zhì)為前提，產(chǎn)品的綜合性價(jià)比仍然是最重要的。

分析 房?jī)r(jià)趨穩(wěn) 新盤定價(jià)具競(jìng)爭(zhēng)力

　　與島外多盤價(jià)格調(diào)整帶動(dòng)成交量迅速上揚(yáng)不同的是，自政策調(diào)控以來(lái)，島內(nèi)樓盤中，除個(gè)別樓盤價(jià)格波動(dòng)較大外，樓市總體價(jià)格波動(dòng)較小。隨著新一波房源的入市，這些新房源，或更加理性定價(jià)，或更具產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，將成為島內(nèi)樓市競(jìng)爭(zhēng)翹楚。

　　禹洲地產(chǎn)助理總經(jīng)理陳炳君認(rèn)為，當(dāng)島內(nèi)房?jī)r(jià)高到一定程度時(shí)，勢(shì)必將擠壓部分客群到島外進(jìn)行置業(yè)，島內(nèi)外階梯式房?jī)r(jià)格局形成。但與島外不同的是，受制于島內(nèi)的土地成本和開發(fā)的日益稀缺，島內(nèi)樓盤總體房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定。雖然總體市場(chǎng)銷售較為平淡，但期待大幅下跌的可能性較弱。

　　寶龍地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)洪慶祥也認(rèn)為，在當(dāng)前樓市情況下，雖然島內(nèi)樓盤上漲動(dòng)力有限，但下降的空間同樣也非常有限。與購(gòu)房者對(duì)島外價(jià)格敏感度極強(qiáng)不同的是，島內(nèi)樓盤產(chǎn)品力是房企競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。以寶龍·御湖官邸為例，該項(xiàng)目即將推出的5#地塊親湖別墅280平方米可使用500平方米。同樣即將開盤的大洲·國(guó)際龍郡項(xiàng)目，為挑高5.2米產(chǎn)品，為平層產(chǎn)品中性價(jià)比最高的。

　　不過(guò)值得一提的是，樓市的促銷優(yōu)惠仍將在4月得以延續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廈門島內(nèi)外4月份推出優(yōu)惠舉措的樓盤超過(guò)25個(gè)。較前一個(gè)月有小幅增多，集美區(qū)仍是打折優(yōu)惠的集中區(qū)域，共有10個(gè)樓盤有不同幅度的優(yōu)惠。

四月部分新盤關(guān)注

新景·華府國(guó)際——旺鋪4月面市

　　新景·華府國(guó)際位于湖里區(qū)后浦片區(qū)，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，主力戶型為約76平方米精致兩房，120~130平方米三房、四房，另外，項(xiàng)目還有68間社區(qū)旺鋪。據(jù)了解，68間旺鋪將于2012年4月底或5月初率先推出，之后首期住宅產(chǎn)品才將面市。

寶龍·御湖官?。憾趧e墅推出

　　寶龍·御湖官邸位于湖邊水庫(kù)片區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積近8萬(wàn)平方米，包括雙拼別墅、聯(lián)排別墅、小高層、超高層住宅和商業(yè)部分。目前項(xiàng)目二期14席別墅將開啟預(yù)約，買一席別墅可附贈(zèng)200多平方米地下室。另外，130~140平方米的公寓預(yù)計(jì)將在年中推出。

大洲·國(guó)際龍郡：或“五一”前發(fā)售

　　大洲·國(guó)際龍郡位于會(huì)展北片區(qū)，一期由25棟獨(dú)棟別墅組成，二期由5棟高層和26獨(dú)棟別墅組成。據(jù)了解，大洲·國(guó)際龍郡5棟高層共有348套，挑高5.2米空中觀海高墅，戶戶贈(zèng)送100%面積，主打130平方米五房和170平方米六房。或于4月底銷售。

國(guó)貿(mào)潤(rùn)園：4月17日公開亮相

　　國(guó)貿(mào)潤(rùn)園將于4月17日亮相湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)悉，國(guó)貿(mào)潤(rùn)園首創(chuàng)五緣灣精裝中小美宅，是片區(qū)內(nèi)唯一的精裝中小觀景美宅高端社區(qū)。國(guó)貿(mào)潤(rùn)園規(guī)劃的產(chǎn)品包括50平方米的單身公寓、60多平方米的一房一廳以及170平方米的3+1自主創(chuàng)意精裝戶型。

廈禾裕景：即將公開銷售

　　廈禾裕景位于廈禾路與后濱路的交叉路口，項(xiàng)目總建筑面積約21萬(wàn)平方米，共由6幢高層、2幢超高層及13套花園洋房組成。項(xiàng)目主推90~300平方米的精裝2~4房戶型，同時(shí)還有店面和別墅（面積為370~500平方米），首期預(yù)計(jì)在5月之后正式開盤。

建發(fā)·中央灣區(qū)：樣板區(qū)將開放

　　五緣灣首個(gè)大型城市綜合體建發(fā)·中央灣區(qū)，建筑面積約49.4萬(wàn)平方米。項(xiàng)目住宅部分實(shí)現(xiàn)全部精裝修，房源包括80~100多平方米的兩房、三房、四房，350~550多平方米的大平層及別墅產(chǎn)品。項(xiàng)目一期首推約100~140平方米廈門雙戶口精裝公寓，5月精裝樣板區(qū)傳奇揭幕，隨后正式公開銷售。

（本網(wǎng)記者 陳振偉 許茵茵）