北京西路上，單門獨(dú)戶的36號(hào)公館宅門緊閉。粉黃色高墻上方偶爾挑露洋房坡頂，逾半世紀(jì)的懸鈴木高大粗壯。這幢別墅昔日的主人是民國(guó)中將徐國(guó)鎮(zhèn)，日前它被掛到網(wǎng)上出售，叫價(jià)5900萬(wàn)。目前，北京西路上擁有土地證、房產(chǎn)證可以出售的就這么一棟。

飽經(jīng)滄桑的北京西路36號(hào)

舊官邸如今的大門

大方巷9號(hào)的產(chǎn)權(quán)人是唐寧棣和他的弟弟妹妹

　　距離此地不遠(yuǎn)的大方巷，也有一處民國(guó)建筑在售賣，他的主人是70歲的唐寧棣，產(chǎn)權(quán)繼承自他的父母。

　　南京的民國(guó)別墅約有上千棟。差不多66年前的春天或者還在冬春交替之際，它們的主人在炮火來(lái)臨之前便丟下它們四散逃逸了。曾經(jīng)榮耀的宅院摘掉花環(huán)后顯得光禿而衰敗。不過(guò)現(xiàn)在，它們重新成為了財(cái)富和身份的象征，由于資源的稀缺性，近年來(lái)身價(jià)暴漲，在房產(chǎn)交易市場(chǎng)上炙手可熱，成為一個(gè)不錯(cuò)的投資升值渠道。

民國(guó)中將故居低調(diào)尋買家

　　北京西路36號(hào)別墅建于1936年，曾經(jīng)是原國(guó)民黨陸軍總務(wù)廳廳長(zhǎng)、教育處處長(zhǎng)徐國(guó)鎮(zhèn)的寓所。2013年10月掛牌“南京重要近現(xiàn)代建筑”。

　　別墅是二層結(jié)構(gòu)，青磚外墻，灰色屋檐，上下兩層都是一個(gè)獨(dú)立完整的三房套間，另外地下室也有90多平方米?？傆?jì)套內(nèi)面積302平方米。院子很大，有700多平方米，院子里鋪了青磚，地上堆積著落葉，顯然空置了很久。曾經(jīng)的民國(guó)要人故居，如今的主人為何要將其售賣？

房主低調(diào)，始終未露面

　　“這套房子其實(shí)是房主主動(dòng)降價(jià)的，因?yàn)榉恐飨胱鰟e的投資，手頭留一套這樣的別墅也很不方便。”負(fù)責(zé)這套別墅銷售的我愛(ài)我家中介經(jīng)紀(jì)人許經(jīng)理告訴記者，房主非常低調(diào)，并不愿意拋頭露面。

　　據(jù)了解，南京民國(guó)別墅產(chǎn)權(quán)歸屬情況復(fù)雜，公有、私有、公私合有、產(chǎn)權(quán)不明的情況均存在。目前，北京西路上擁有土地證、房產(chǎn)證可以出售的就這么一棟。記者看到，周邊的別墅大多是住家，有些用于開(kāi)私房菜館和做辦公小樓。

　　“這套別墅房東曾租給一家公司做辦公樓，租客簡(jiǎn)單整了一下。但是去年房東打算盡快出手，就沒(méi)有再租出去，空置一年多了。”去年，房主最高時(shí)曾報(bào)價(jià)6500萬(wàn)元，近日調(diào)整了價(jià)格。 “民國(guó)價(jià)格水平差不多，就算降價(jià)，這類房源都是數(shù)千萬(wàn)元的總價(jià)，也未必能賣得快。”許經(jīng)理表示。

降價(jià)600萬(wàn)，還是最貴別墅

　　查看近十年見(jiàn)諸報(bào)端的南京民國(guó)別墅成交記錄可以發(fā)現(xiàn)，即使降價(jià)600萬(wàn)，北京西路36號(hào)依然是售價(jià)最高的民國(guó)別墅。

　　2004年，位于鼓樓高樓門地區(qū)、占地350平方米的一幢民國(guó)別墅以480萬(wàn)元的高價(jià)叫賣。這幢別墅曾在民國(guó)時(shí)期作為比利時(shí)駐華使館使用，具有一定的歷史價(jià)值，建筑共分三層，上層為高約2.2米的閣樓，中間一層為大約有3米高的主臥室，有六七個(gè)房間。

　　2005年底，某中介公司成功出售一套位于北京西路的民國(guó)建筑。這套民國(guó)建筑占地面積達(dá)到610平方米，當(dāng)時(shí)的售價(jià)是980萬(wàn)元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)民國(guó)建筑成交價(jià)格最高紀(jì)錄。

　　2008年，包含張篤倫、熊斌、薛岳等民國(guó)名人舊居的頤和路十二片區(qū)整治完工后，首批出售了9棟民國(guó)建筑。其中一棟體量最大的江蘇路37號(hào)民國(guó)建筑以3500萬(wàn)元成功賣出。另外，某證券公司也在頤和路十二片區(qū)內(nèi)購(gòu)買了民國(guó)建筑，當(dāng)時(shí)的銷售價(jià)格為5萬(wàn)元/平方米左右。

　　2009年5月，位于沈舉人巷的“張治中公館”在經(jīng)歷“拆除”、“重建”之后，搖身一變?yōu)榻袃r(jià)6400萬(wàn)元的豪宅掛牌出售。“張治中公館”建于上世紀(jì)30年代，由著名建筑大師童雋設(shè)計(jì)。“張治中公館”高價(jià)叫賣后無(wú)人問(wèn)津，由于違反了相關(guān)文物保護(hù)規(guī)定，出售最終被叫停。

　　2010年8月，位于上海路南秀村的南大教授鄭集故居以3700萬(wàn)元天價(jià)掛牌，在業(yè)內(nèi)引起了高度關(guān)注。這套別墅修建于1946年，上世紀(jì)90年代初曾做過(guò)修復(fù)，水電家具寬帶等一應(yīng)俱全。按建筑面積計(jì)算，其單價(jià)超過(guò)了17萬(wàn)元，掛牌后并沒(méi)有買家接手，2012年該別墅最終以1500多萬(wàn)元的價(jià)格出售。

　　去年，位于梅園新村42號(hào)的民國(guó)別墅掛出3600萬(wàn)元的凈得價(jià)，隨著南京房市交投變得活躍，賣家將該幢約230平方米的宅子，“一夜間”調(diào)高到4500萬(wàn)元。這意味著，每平方米均價(jià)達(dá)到18萬(wàn)元。這棟房產(chǎn)最終成交與否、花落誰(shuí)家，目前并無(wú)下文。

　　北京西路36號(hào)降價(jià)600萬(wàn)能否順利出手？“這個(gè)要看緣分了”，一位中介說(shuō)，畢竟能相中這類房產(chǎn)的，除了要有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)這種房子“可能還要有點(diǎn)情結(jié)”。

四五年來(lái)，每年成交1套

　　據(jù)了解，因?yàn)榉恐鲌?bào)的是凈得價(jià)，購(gòu)買這幢宅子還面臨著巨額的稅費(fèi)，總計(jì)700多萬(wàn)元。

　　“宅子目前還不滿五年，須繳納5.55%的營(yíng)業(yè)稅327萬(wàn)元，3%的契稅177萬(wàn)元，個(gè)稅按1%繳納，要繳59萬(wàn)元，另外還需要交給中介服務(wù)費(fèi)，以南京行業(yè)約定的2.4%計(jì)算，需要花費(fèi)141萬(wàn)元。”許經(jīng)理說(shuō)。

　　如此算下來(lái)，想購(gòu)買該幢宅子綜合單價(jià)超過(guò)22萬(wàn)元/平方米，絕對(duì)屬于南京城中最貴別墅了。

　　南京一家房產(chǎn)中介的人士感嘆說(shuō)，能夠買得起這套宅子的，身家至少得有9位數(shù)。因?yàn)檫@種老宅子肯定需要裝修，如果要裝修出效果，每平方米綜合花費(fèi)也將接近萬(wàn)元，如果改換內(nèi)部格局，加上平整院落，至少得花兩三百萬(wàn)元。

　　“比起一般的商品房，民國(guó)別墅的歷史和人文價(jià)值不可估量。”一位房產(chǎn)中介人士介紹，南京一套民國(guó)別墅每5年房?jī)r(jià)可增值60%-70%。

　　由于房源少，成交周期長(zhǎng)，總價(jià)高貸款難，導(dǎo)致南京民國(guó)別墅近四五年來(lái)，每年的平均成交量?jī)H1套。因?yàn)槊駠?guó)別墅的稀缺性，導(dǎo)致其一直保持神秘。“南京的民國(guó)別墅不少，但是能買賣的不多，有產(chǎn)權(quán)的就更少了。”一位從事二手民國(guó)別墅交易的人士透露，“一般情況下，買了民國(guó)別墅的人很少幾年就轉(zhuǎn)手，房子持有的時(shí)間較長(zhǎng)，基本上是自住，因此整個(gè)市場(chǎng)交易不活躍。”

　　之前有專門做民國(guó)別墅的中介，

　　現(xiàn)在都關(guān)了不少門店，靠賣民國(guó)別墅掙錢較難。