在年初各銀行貸款額度相對(duì)充足、央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)等多方因素的作用下，近日各銀行分別傳出下調(diào)首套房貸利率的消息。

　　記者從多家銀行獲悉，目前大部分銀行首套房貸仍舊執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但根據(jù)貸款人資質(zhì)不同，利率會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。

　　“北京、上海、深圳等一線城市部分商業(yè)銀行下調(diào)了首套房貸款利率，大部分商業(yè)銀行利率9折，部分商業(yè)銀行更是出現(xiàn)8.5折的情況。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部陳光對(duì)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》記者表示。

　　“短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不會(huì)上調(diào)首套房貸利率，8.5折是一個(gè)比較常態(tài)的利率水平?！敝性禺a(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理瞿安新也對(duì)利率水平持有樂觀態(tài)度。

　　利率調(diào)整是否有規(guī)律可循？

　　回顧最近幾年首套房貸利率的歷史，可以發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)軌跡：首套房貸利率的調(diào)整和國家的宏觀調(diào)控以及銀行信貸投放政策息息相關(guān)。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年以前，國內(nèi)首套房貸利率基本執(zhí)行8.5折利率水平；2009年由于刺激樓市政策，各行開始執(zhí)行7折利率；2010年年底首套房貸利率恢復(fù)到基準(zhǔn)水平；2011年下半年由于信貸政策緊縮，大部分銀行上浮首套房貸利率5%~10%，年底大部分銀行又恢復(fù)到基準(zhǔn)利率；2012年春節(jié)過后，部分銀行出現(xiàn)利率下調(diào)的情況。

　　哪些因素在影響首套房貸的利率？

　　2010年一季度至今，為抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，中央出臺(tái)了差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責(zé)在內(nèi)的行政性調(diào)控措施，對(duì)購房需求特別是投資投機(jī)性需求實(shí)行嚴(yán)控。首先提出“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房貸”政策更加趨緊；后來又進(jìn)一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對(duì)外埠居民購房進(jìn)行限制；2011年1月確定了八項(xiàng)政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。二套房貸利率趨嚴(yán)，一定程度上讓首套房的利率也面臨“唇亡齒寒”的窘境。

　　2011年，央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策在很大程度上導(dǎo)致2011年下半年各行首套房的利率上調(diào)。

　　分析人士認(rèn)為，2011年下半年銀行首套房利率調(diào)到1.1倍并不是完全針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，也是由于銀行自身資金比較緊。

　　“調(diào)控政策不是單獨(dú)出現(xiàn)的，市場(chǎng)在這一系列政策作用下都有較大的反應(yīng)，但最主要的作用因素還是信貸?！宾陌残抡J(rèn)為，最主要的還是利率支持，使得購房成本很低，所以2009年成交量沖得很高，房?jī)r(jià)也漲得很快。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2009年，首套房貸利率從之前的8.5折下降到7折，同時(shí)還有一些其他的鼓勵(lì)政策，比如營(yíng)業(yè)稅從5年改成2年等等。

　　7折利率還會(huì)出現(xiàn)嗎？

　　2008年，由于金融海嘯的影響，北京、上海、廣州、深圳的新房、二手房成交面積都出現(xiàn)了歷史低潮。隨后一系列刺激樓市的政策出臺(tái)，各銀行在2009年開始執(zhí)行首套房貸利率7折的優(yōu)惠措施，促成以上四大城市房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)峰值。

　　從宏觀上看，央行調(diào)整存準(zhǔn)率首套房貸或多或少會(huì)受到影響。銀行也要利益最大化，房貸如果給出較低折扣，銀行無法從房貸上獲利，在其他行業(yè)或機(jī)構(gòu)更缺錢而銀行資金有限的情況下，銀行就會(huì)在房貸上提高利率。

　　“中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年開始到2011年成交量都很差，特別是2011年下半年基本上是一塌糊涂。”瞿安新認(rèn)為，首套房購買者經(jīng)濟(jì)實(shí)力都不是很強(qiáng)，對(duì)信貸的依賴程度較高，去年年中房貸利率上浮，導(dǎo)致首套房被打壓，成交量大幅下降。

　　“但是從另外一個(gè)方面看，銀行手上資金多了，其他方面的貸款能滿足的話它還是會(huì)把資金投向房貸，因?yàn)楫吘狗抠J違約風(fēng)險(xiǎn)很低?！?瞿安新進(jìn)一步分析認(rèn)為，在銀行資金寬松的情況下，房貸利率就有可能下調(diào)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)從目前的房貸政策走勢(shì)分析，認(rèn)為首套房7折優(yōu)惠利率是在2008年金融危機(jī)大環(huán)境下產(chǎn)生的特殊利率，隨著國民經(jīng)濟(jì)的逐步好轉(zhuǎn)，即使銀行實(shí)行差別化的利率，回到7折優(yōu)惠利率的幾率也不大。

　　“年內(nèi)應(yīng)該還會(huì)有一兩次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，所以相對(duì)去年而言，貨幣政策定向?qū)捤?，剛需有望從本輪調(diào)控中獲得真正的實(shí)惠?！标惞庹J(rèn)為，從目前各家銀行逐漸放開至9折利率來看，恢復(fù)到下浮8.5折優(yōu)惠利率還是有希望的。

　　現(xiàn)在買房合算否？

　　陳光表示，以一筆100萬元總額、20年、采用等額本息還款方式的貸款為例，現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率為7.05%。若按照首套房貸款基準(zhǔn)利率8.5折計(jì)算，相對(duì)基準(zhǔn)利率每月少還623元，總利息額較基準(zhǔn)利率約減少15萬元。即使按照目前商業(yè)銀行普遍執(zhí)行的首套房貸款基準(zhǔn)利率9折計(jì)算，相對(duì)基準(zhǔn)利率每月少還418元，總利息額較基準(zhǔn)利率約減少10萬元。

　　回顧去年下半年，商業(yè)銀行上調(diào)后的首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.05倍，即利率水平7.40%，上浮后借款人每月要多還款200多元，貸款20年累計(jì)總利息增加5萬元以上；而部分地區(qū)甚至出現(xiàn)基準(zhǔn)利率上調(diào)幅度至1.1倍，則借款人每月多還約430元，總利息額較基準(zhǔn)利率約增加10.3萬元。

　　此外，如果能申請(qǐng)到公積金貸款，則首套房貸利率下調(diào)之后，購房成本也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化。

　　瞿安新給購房者舉了一個(gè)例子。以總價(jià)250萬，首付四成100萬，組合貸款150萬（其中公積金貸款50萬、商貸100萬），貸款期限為20年為例，基準(zhǔn)利率的情況下共還貸265萬元，8.5折共還貸250萬元，以此簡(jiǎn)單換算則首套房貸8.5折相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降4%。

　　在同等條件下，如果貸款權(quán)限為30年，則相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降6%，如果首付成數(shù)為三成，則換算出來的房?jī)r(jià)下降幅度更大。

　　貸款利率從基準(zhǔn)1.1倍到8.5折，考慮不同貸款組成比例，換算后的數(shù)字或許更加直觀地顯示了目前的購房成本變化。在房?jī)r(jià)泡沫部分釋放之后，消費(fèi)者是否已經(jīng)到了出手買房的時(shí)機(jī)了？

　　數(shù)據(jù)顯示，在一系列調(diào)控措施的共同作用下，一部分房市的泡沫已經(jīng)被釋放出來。瞿安新介紹道：“一些城市的新房降價(jià)幅度很大，在20%～30%之間，上海一些區(qū)域二手房跌得多的有10%左右，新房有些樓盤下調(diào)20%左右，有的甚至超過20%?！?/P>

　　瞿安新認(rèn)為，如果北京、上海房?jī)r(jià)同比下降20%～30%，則再大幅下降的可能性很小?！敖y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，降價(jià)之后很多性價(jià)比高的樓盤已經(jīng)受到相當(dāng)?shù)淖放?。部分消費(fèi)者也已經(jīng)接受這樣的價(jià)格，愿意入市。一些城市的成交量開始回溫?！?/P>

　　分析人士表示，每個(gè)人的情況不同，有很多人趕在現(xiàn)在去買，有一部分人受到總理兩會(huì)講話的影響，覺得目前可能房?jī)r(jià)還可以更低，所以現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)買不買房，消費(fèi)者還得自己判斷。

　　期限為20年，現(xiàn)行基準(zhǔn)利率7.05%為例測(cè)算情況如下

　　1、以總價(jià)250萬，首付四成100萬，組合貸款150萬（其中公積金貸款50萬、商貸100萬），

貸款利率浮動(dòng) 首付 公積金 商貸 共還貸 總成本

　　基準(zhǔn) 100萬 50萬 100萬 265萬 365萬

　　8.5折 100萬 50萬 100萬 250萬 350萬

　　如此估算，8.5折后，（365-350）/365=4%，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降4%。

　　2、以一筆100萬元總額、20年還款期限、現(xiàn)行基準(zhǔn)利率7.05%、采用等額本息還款方式的貸款為

　　利率浮動(dòng) 貸款額 月還貸額 還貸總額 還貸年限

　　基準(zhǔn) 100萬 7783元 186.8萬 20年

　　8.5折 100萬 7160元 171.8萬 20年

　　9折 100萬 7365元 176.8萬 20年

　　1.05倍 100萬 7995元 191.9萬 20年

　　1.1倍 100萬 8213元 197.1萬 20年