今年前兩月商品房銷售額為4145億元，同比下降20.9%

　　雖然全國樓市3月出現(xiàn)“小陽春”行情，各地成交量漸顯暖意，但開發(fā)商對未來一年的樓市仍難言樂觀。從近期陸續(xù)公布的上市房企年報來看，多家標桿房企今年發(fā)展策略仍以“防守”和“過冬”為主，不是縮減拿地規(guī)模和新開工量，就是采取合理定價、積極促銷等方法提高高周轉(zhuǎn)項目的比重，還有的房企甚至以精簡機構(gòu)來節(jié)省企業(yè)開支。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，今年1-2月份，雖然開發(fā)商資金來源同比增幅略有回升，但在銷售數(shù)據(jù)同比大幅下降、二季度將面臨償債高峰等因素影響下，開發(fā)商今年上半年資金情況仍難言樂觀，最緊張的時點有可能在上半年顯現(xiàn)。

　　房企今年仍以防守過冬為主

　　目前房企中最普遍的做法是縮減拿地規(guī)模和新開工量，盡量少花錢以保證資金量健康。從近日公布的保利香港2011年年報來看，保利香港去年全年實現(xiàn)簽約銷售額為158億港元，比2010年增加39%；開售的34個項目實現(xiàn)銷售面積約215萬平方米，超額完成全年210萬平米的目標。即便是業(yè)績良好，鑒于今年不會放松的大背景，保利香港高層在業(yè)績說明會上仍表示，今年拿地規(guī)模將縮減為300萬平米，開工量也縮減近半到350萬平米。

　　為了促進銷售，除萬科等向來以高周轉(zhuǎn)著稱的大眾住宅開發(fā)商外，不少原先定位高端的開發(fā)商也加入高周轉(zhuǎn)的隊伍中，改變其原有的盈利模式。

　　據(jù)華僑城2011年年報透露，2012年新推盤項目中，高周轉(zhuǎn)項目所占比重將進一步提升。目前華僑城存貨規(guī)模已由2010年的195.74億元猛增至317.37億元，達到歷史最高點，今年將面臨巨大的去庫存化壓力。究其原因，除華僑城布局的區(qū)域均位于受限購政策影響嚴重的一二線城市外，其產(chǎn)品開發(fā)的高端化也是面臨滯銷的主要原因。3月19日在其2011年度業(yè)績說明會上，華僑城總裁劉平春表示，要將現(xiàn)在可變現(xiàn)的項目想方設(shè)法賣掉，加快銷售，加強營銷，降低負債率，這是華僑城今年的第一要務(wù)。

　　除了縮減規(guī)模和加快銷售之外，一些房企開始從公司結(jié)構(gòu)上“動刀”，精簡機構(gòu)以縮減企業(yè)開支。遠洋地產(chǎn)近日調(diào)整內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，已經(jīng)撤銷了北京事業(yè)部與東北事業(yè)部，從“總部-事業(yè)部-城市公司”的三級架構(gòu)，變成了“總部-城市公司”的兩級架構(gòu)。在近日舉行的業(yè)績說明會上，遠洋地產(chǎn)總裁李明透露，調(diào)整的目的是為了提升整個集團的管控能力及各城市公司的綜合管理能力，同時降低成本和提高效率。

　　而另一些公司則把盈利重心開始向投資型商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。中國海外發(fā)展公布2011年年報，營業(yè)額增加約9.6%至港幣485.8億元，凈利潤增加19.3%至港幣151.2億元，創(chuàng)歷史新高。盡管銷售、利潤同步增長，中海集團董事會主席孔慶平仍表示，為達到合理的租售配比，集團會力爭逐步把投資物業(yè)盈利比重達到集團盈利的20%。目前中海正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達250萬平方米，而其中約150萬平方米預(yù)計會于2015年前全部完成并會保留為長線投資物業(yè)。

　　上半年房企資金或面臨最緊時點

　　中原集團研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2012年1-2月，7個重點城市的新房新增供應(yīng)是近四年中最低的兩個月。而購地方面，13個重點城市今年1-2月土地成交量同比下降24%，亦處于近五年中的同期低位。這表明新房銷售長期低迷、降價趨勢明顯的情況下，開發(fā)商推盤、購地均保持謹慎。從剛剛結(jié)束的兩會表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)，且力度不放松，這使得開發(fā)商對后市繼續(xù)看淡。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院從資金來源、銷售情況等多方面對開發(fā)商資金鏈情況進行分析認為，2011年，全國商品房銷售額增速連續(xù)兩年回落，并且連續(xù)兩年低于本年資金來源增速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠銷售回籠資金持續(xù)困難，與之相對應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的增速也大幅放緩；另一方面，由于信貸持續(xù)收緊，2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款更多的是利用之前獲得的信貸余額，而新增貸款增速不足。綜合各方面因素易居研究院認為，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況屬于偏緊區(qū)間，從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況比2008年要好，但也處于較緊張水平。

　　對于今年開發(fā)商的資金情況，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，從向好的方面看，2012年1－2月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源14151億元，同比增長16.2%，得益于2月央行2月份再次下調(diào)存款準備金率，國內(nèi)貸款同比增長16.3%。隨著開發(fā)投資的減少和資金來源的增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況有望得到緩解。但值得注意的是，2012年1－2月份商品房銷售額4145億元，同比下降20.9%，以銷售回款為主的其他渠道資金來源同比下降5.6%。“存貨量巨大、去化普遍不暢，再加上部分開發(fā)商今年上半年將面臨償債高峰，因此2012年上半年開發(fā)商資金情況仍存在變數(shù)，也可能將出現(xiàn)最緊張的時點。”楊紅旭認為。