核心提示

　　購(gòu)買的房子，簽訂合同之后，售樓部推出更低折扣的優(yōu)惠，能不能申請(qǐng)退房？以往碰到這種情況，購(gòu)房者或許能以“情事變更”訴諸法院，申請(qǐng)開發(fā)商予以退房，但是2月19日之后，自從最高人民法院下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下加強(qiáng)民事審判切實(shí)保障民生若干問(wèn)題的通知》(下稱《通知》)之后，情況將有所改變。

房?jī)r(jià)波動(dòng)引發(fā)糾紛 以往多為協(xié)調(diào)解決

　　去年年初，購(gòu)房者林先生按揭購(gòu)買了一套房，當(dāng)時(shí)的折扣優(yōu)惠為9.8折。繳納定金并簽訂合同后不久，國(guó)家調(diào)控政策日漸緊縮，對(duì)于低迷的市場(chǎng)，該樓盤開發(fā)商出臺(tái)了一系列措施，以促進(jìn)銷售，其中包括按揭貸款可申請(qǐng)9.6折。

　　林先生越想越覺(jué)得自己虧了，拖著沒(méi)有繳納首付款，隨后又向開發(fā)商提出退房申請(qǐng)。被拒絕后，林先生訴諸法律請(qǐng)求支持，最后經(jīng)法院調(diào)解，開發(fā)商同意退房，并退還了部分定金。

　　林先生的遭遇并非個(gè)案。近年來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲使得房地產(chǎn)糾紛逐年增多，而隨著樓市調(diào)控政策的深入，房?jī)r(jià)波動(dòng)引起的交易糾紛也不少見(jiàn)。

　　據(jù)一些法律界人士介紹，購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)約合同后，因房?jī)r(jià)波動(dòng)或提高首付款比例，導(dǎo)致購(gòu)房者不按約定繳納首付款或申請(qǐng)銀行按揭貸款的情況時(shí)有發(fā)生。在實(shí)際解決過(guò)程中，開發(fā)商一般不會(huì)依據(jù)合同約定沒(méi)收定金，而是通過(guò)協(xié)商或訴訟的方式，希望購(gòu)房者依約履行合同。在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大波動(dòng)時(shí)，也有開發(fā)商會(huì)通過(guò)贈(zèng)送現(xiàn)金券或車庫(kù)的方式，或給予更大折扣，以求購(gòu)房者不解除合同。

房?jī)r(jià)下降申請(qǐng)退房 如今或難得到支持

　　2月份之前，類似于以上案例的糾紛發(fā)生時(shí)，或許可以以情事變更申請(qǐng)退房。然而，自從2月19日高院發(fā)布《通知》之后，再碰到此類糾紛時(shí)，情事變更或難適用，而因房?jī)r(jià)下降而退房的申請(qǐng)將難以得到支持。

　　對(duì)于房產(chǎn)糾紛案件，《通知》要求各級(jí)人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)，要嚴(yán)格適用情事變更原則，正確認(rèn)定變更的情事與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間的界限，提高市場(chǎng)行為的可預(yù)見(jiàn)性和合同利益的確定性與可信賴性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　福建泉中律師事務(wù)所律師鄭文峰介紹，所謂“情事變更”，是指在合同有效期間，非因當(dāng)事人雙方的原因，發(fā)生定約時(shí)難以預(yù)料的情事變更，如維持合同發(fā)生當(dāng)時(shí)的效力，其履行顯失公平時(shí)，當(dāng)事人一方可請(qǐng)求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同，以維持公允。嚴(yán)格適用情事變更原則，源于最基本的法理與常識(shí)——依法訂立的契約應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守，不能隨意變更乃至解除。

　　鄭律師說(shuō)，其實(shí)早在2009年，最高人民法院也曾出臺(tái)過(guò)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知，但是里面提到情事變更時(shí)，使用的是“慎重適用”。而此次《通知》對(duì)于情事變更用了“嚴(yán)格適用”字眼，意味著明確了價(jià)格變化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，大家在簽訂合同時(shí)就應(yīng)該考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，既然簽訂了合同就要遵守契約精神。就個(gè)人理解，今后法院在受理類似降價(jià)退房等糾紛時(shí)，或?qū)⒉辉偈褂们槭伦兏脑瓌t。

房?jī)r(jià)有漲有跌 購(gòu)房應(yīng)考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　《通知》一出，引起了許多購(gòu)房者的關(guān)注和討論。不少購(gòu)房者以為，今后退房的難度將更大，退房的門檻將大大提高。鄭律師表示，嚴(yán)格適用情事變更，并不代表任何情況下都不適用，在購(gòu)房過(guò)程中，如果開發(fā)商有保價(jià)保值的承諾，還是可以以情事變更來(lái)申請(qǐng)退房。

　　鄭律師還說(shuō)，房?jī)r(jià)有漲有跌，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避免，建議購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)對(duì)市場(chǎng)有個(gè)深入的了解，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，因心理失衡導(dǎo)致消費(fèi)糾紛。另外，購(gòu)房時(shí)不要草率預(yù)付定金或簽訂合同，應(yīng)該對(duì)看中的房產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行考察，或通過(guò)種種方式充分了解。

　　對(duì)于此次《通知》中對(duì)房地產(chǎn)糾紛更加明確的規(guī)定，房地產(chǎn)人士表現(xiàn)得較為淡定。該人士表示，泉州樓市價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，因價(jià)格波動(dòng)而申請(qǐng)退房的情況較為少見(jiàn)，所以該《通知》對(duì)泉州樓市應(yīng)該不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。不過(guò)從某個(gè)角度而言，房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)變化而波動(dòng)的情況屬于正?，F(xiàn)象，購(gòu)房者應(yīng)該理性面對(duì)房?jī)r(jià)漲與跌，購(gòu)房時(shí)應(yīng)該多作比較，慎重而購(gòu)之。

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六類情形

可以要求退房

　　《通知》的出臺(tái)，限定了因房?jī)r(jià)下降而申請(qǐng)退房的門檻，但是并非任何情況都不允許申請(qǐng)退房。那么根據(jù)法律規(guī)定，哪些情形中購(gòu)房者可以申請(qǐng)退房？

　　鄭律師介紹，如果新的調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致原來(lái)簽訂的購(gòu)房合同難以履行，比如首付比例提高消費(fèi)者難以承擔(dān)，銀行貸款無(wú)法獲批使得消費(fèi)者難以履行合同的，適用情事變更原則。在簽訂合同后，消費(fèi)者出現(xiàn)重大意外，比如失去經(jīng)濟(jì)來(lái)源，導(dǎo)致無(wú)法正常履行合同的，也可以請(qǐng)求解除合同。此外，另有以下六類法定退房情形：

　　第一類是套型誤差。需要說(shuō)明的是，這種情形適用于按套計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋。

　　第二類是購(gòu)房合同無(wú)效。如果開發(fā)商的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，購(gòu)房人有權(quán)退房。

　　第三類是面積誤差。凡實(shí)際測(cè)量的面積與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值中，有一項(xiàng)超出3%的，購(gòu)房人有權(quán)退房。

　　第四類是規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。

　　第五類是購(gòu)房合同被依法撤銷但通常情況下，購(gòu)房人想以此作為退房的理由，往往舉證較為困難。

　　第六類是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格而導(dǎo)致退房。主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，當(dāng)然，對(duì)于一般的門窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問(wèn)題，除非雙方有明確約定，否則，購(gòu)房人無(wú)權(quán)僅據(jù)此退房。（本網(wǎng)記者 瀟璇）