自去年開始，在國家宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向下，越來越多地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)投小戶型公寓，試圖以低價產(chǎn)品突圍市場。然而來自各大中介機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，去年全市小戶型產(chǎn)品消化并不理想，僅七成左右。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，城區(qū)早已經(jīng)出現(xiàn)了一些具有雙重身份、成功跨界的小戶型產(chǎn)品。其既屬于商業(yè)類型，又擁有與住宅一樣的70年產(chǎn)權(quán)。無論是短期、長期投資還是自用，這類產(chǎn)品都更適宜投資。

小戶型公寓去年稍顯滯銷

　　達興豪苑、蓮興大廈、中儀花園……伴隨著國家宏觀調(diào)控的不斷深化，幾年前在中山不顯山、不露水的公寓，如今日漸成為市場的主力產(chǎn)品，也逐步成為市民投資的重要選擇。

　　據(jù)中山大地物業(yè)的數(shù)據(jù)研究顯示，不含部分二手形式、商業(yè)形式操作的小戶型公寓，2011年全市60平方米以下公寓戶型批售量將近4300套，且主要集中在東區(qū)、西區(qū)以及三鄉(xiāng)、坦洲兩鎮(zhèn)。

　　作為小戶型產(chǎn)品，一般的作戰(zhàn)策略也是速戰(zhàn)速決，與中大戶型產(chǎn)品不一樣。然而去年大批上市的這批小戶型產(chǎn)品消化情況并不容樂觀。據(jù)統(tǒng)計，2011年中山全市60平方米以下公寓成交量僅為3171套。也就是說，2011年小戶型的消化率僅為七成。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在目前市場環(huán)境下，作為60平方米以下的小戶型產(chǎn)品，主打的應(yīng)該是投資市場，但其并未能在中山形成很明顯的投資風潮，而真正有自住需求的客戶群，更愿意選擇的是60—80平方米的實用經(jīng)濟二房。

城區(qū)小型公寓升值潛力不高

　　根據(jù)早前中介機構(gòu)統(tǒng)計，目前中山公寓等小戶型房屋租金回報率多保持在5%前后，回報率也算不低。那為何去年的公寓產(chǎn)品消化率并不高？僅是因為供應(yīng)大幅增加的原因嗎？

　　對此，大地物業(yè)馮瑞卿指出，小戶型雖然總價低，但是在中山，由于商業(yè)氛圍、辦公商務(wù)氛圍并不十分濃厚，整體的出租率和升值潛力并不算很有吸引力。個別地段好、配套完善、出租率高的片區(qū)，小戶型的單價也不低，如達興豪苑，屹立于城區(qū)中軸線一側(cè)，總攬城央便利市政資源設(shè)施，配套完善，包括政府、銀行、全民健身廣場、學校、商場、酒店等，但其2期對外售價已經(jīng)去到9000元/平方米，如此高價盤，恐怕不是個個投資者都能接受。

　　其次，這些公寓產(chǎn)品多是集中區(qū)域出貨，市場占有量過高。目前，小公寓主要集中在西區(qū)、東區(qū)，接近1500套。尤其是西區(qū)，未來兩年內(nèi)預(yù)計總貨量會超2000套。如此貨量，作為投資客必須要考慮出路，怎樣能高價轉(zhuǎn)賣出去？怎樣可以租個好價錢等。盡管西區(qū)的小公寓一直被開發(fā)商或者業(yè)內(nèi)人士看好，但是在供大于求的情況下，價格升值潛力、二手買賣速度、出租率等就是投資客考慮的因素。

　　“公寓產(chǎn)品滯銷還有一個原因，目前政策基調(diào)依然是不放松，商業(yè)貸款乃至公積金貸款的放款也越來越艱難，市民的心態(tài)很簡單，第一次或者二次按揭機會用了，當其再想購買中大戶型產(chǎn)品的時候，首付就成為一個很頭痛的問題，所以一般的小投資客戶，也會保留按揭的機會，而不會輕易去購買一些小戶型的投資產(chǎn)品。”馮瑞卿分析道。

　　除了上述原因外，也有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管全國各地很多一線大城市會認為，新婚姻法的出臺，會引發(fā)年輕女性的置業(yè)潮，推動小戶型產(chǎn)品銷售，但是根據(jù)中山傳統(tǒng)的婚姻觀念，新婚姻法對此種熱潮的推動不算很大。

今年將有更多跨界產(chǎn)品入市

　　按照業(yè)內(nèi)人士的分析，除了中山整體商業(yè)氛圍不濃等因素外，去年中山小戶型公寓僅消化七成的另一因素，還是跟政策有關(guān)。2012年仍然是一個政策調(diào)控年，那消費者面對小戶型產(chǎn)品時，應(yīng)該如何選擇呢？

　　馮瑞卿指出，其實在這個政策年，只要有投資眼光，懂得選擇，依然會選到好的投資產(chǎn)品。目前城區(qū)早已經(jīng)出現(xiàn)了一些具有雙重身份、成功跨界的小戶型產(chǎn)品。其既屬于商業(yè)類型，又擁有與住宅一樣的70年產(chǎn)權(quán)。這類型產(chǎn)品，最大的優(yōu)勢就是不會受到限貸的影響，以商業(yè)性質(zhì)貸款，方便簡單；而其宜商宜居的特點，既可以作為S0HO工作室使用，又可以實現(xiàn)自住功能，一舉兩得，無論是短期、長期投資還是自用，都深受投資者青睞。

　　據(jù)介紹，這類產(chǎn)品包括2010年的蓮興大廈小戶型產(chǎn)品，該樓盤僅5個月時間已實現(xiàn)去貨九成。據(jù)悉，2012年中儀花園也即將推出同類型產(chǎn)品，各位投資者可以拭目以待。