自去年開(kāi)始，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向下，越來(lái)越多地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)投小戶型公寓，試圖以低價(jià)產(chǎn)品突圍市場(chǎng)。然而來(lái)自各大中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，去年全市小戶型產(chǎn)品消化并不理想，僅七成左右。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，城區(qū)早已經(jīng)出現(xiàn)了一些具有雙重身份、成功跨界的小戶型產(chǎn)品。其既屬于商業(yè)類型，又擁有與住宅一樣的70年產(chǎn)權(quán)。無(wú)論是短期、長(zhǎng)期投資還是自用，這類產(chǎn)品都更適宜投資。

小戶型公寓去年稍顯滯銷

　　達(dá)興豪苑、蓮興大廈、中儀花園……伴隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷深化，幾年前在中山不顯山、不露水的公寓，如今日漸成為市場(chǎng)的主力產(chǎn)品，也逐步成為市民投資的重要選擇。

　　據(jù)中山大地物業(yè)的數(shù)據(jù)研究顯示，不含部分二手形式、商業(yè)形式操作的小戶型公寓，2011年全市60平方米以下公寓戶型批售量將近4300套，且主要集中在東區(qū)、西區(qū)以及三鄉(xiāng)、坦洲兩鎮(zhèn)。

　　作為小戶型產(chǎn)品，一般的作戰(zhàn)策略也是速戰(zhàn)速?zèng)Q，與中大戶型產(chǎn)品不一樣。然而去年大批上市的這批小戶型產(chǎn)品消化情況并不容樂(lè)觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年中山全市60平方米以下公寓成交量?jī)H為3171套。也就是說(shuō)，2011年小戶型的消化率僅為七成。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，作為60平方米以下的小戶型產(chǎn)品，主打的應(yīng)該是投資市場(chǎng)，但其并未能在中山形成很明顯的投資風(fēng)潮，而真正有自住需求的客戶群，更愿意選擇的是60—80平方米的實(shí)用經(jīng)濟(jì)二房。

城區(qū)小型公寓升值潛力不高

　　根據(jù)早前中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前中山公寓等小戶型房屋租金回報(bào)率多保持在5%前后，回報(bào)率也算不低。那為何去年的公寓產(chǎn)品消化率并不高？?jī)H是因?yàn)楣?yīng)大幅增加的原因嗎？

　　對(duì)此，大地物業(yè)馮瑞卿指出，小戶型雖然總價(jià)低，但是在中山，由于商業(yè)氛圍、辦公商務(wù)氛圍并不十分濃厚，整體的出租率和升值潛力并不算很有吸引力。個(gè)別地段好、配套完善、出租率高的片區(qū)，小戶型的單價(jià)也不低，如達(dá)興豪苑，屹立于城區(qū)中軸線一側(cè)，總攬城央便利市政資源設(shè)施，配套完善，包括政府、銀行、全民健身廣場(chǎng)、學(xué)校、商場(chǎng)、酒店等，但其2期對(duì)外售價(jià)已經(jīng)去到9000元/平方米，如此高價(jià)盤(pán)，恐怕不是個(gè)個(gè)投資者都能接受。

　　其次，這些公寓產(chǎn)品多是集中區(qū)域出貨，市場(chǎng)占有量過(guò)高。目前，小公寓主要集中在西區(qū)、東區(qū)，接近1500套。尤其是西區(qū)，未來(lái)兩年內(nèi)預(yù)計(jì)總貨量會(huì)超2000套。如此貨量，作為投資客必須要考慮出路，怎樣能高價(jià)轉(zhuǎn)賣出去？怎樣可以租個(gè)好價(jià)錢等。盡管西區(qū)的小公寓一直被開(kāi)發(fā)商或者業(yè)內(nèi)人士看好，但是在供大于求的情況下，價(jià)格升值潛力、二手買賣速度、出租率等就是投資客考慮的因素。

　　“公寓產(chǎn)品滯銷還有一個(gè)原因，目前政策基調(diào)依然是不放松，商業(yè)貸款乃至公積金貸款的放款也越來(lái)越艱難，市民的心態(tài)很簡(jiǎn)單，第一次或者二次按揭機(jī)會(huì)用了，當(dāng)其再想購(gòu)買中大戶型產(chǎn)品的時(shí)候，首付就成為一個(gè)很頭痛的問(wèn)題，所以一般的小投資客戶，也會(huì)保留按揭的機(jī)會(huì)，而不會(huì)輕易去購(gòu)買一些小戶型的投資產(chǎn)品。”馮瑞卿分析道。

　　除了上述原因外，也有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管全國(guó)各地很多一線大城市會(huì)認(rèn)為，新婚姻法的出臺(tái)，會(huì)引發(fā)年輕女性的置業(yè)潮，推動(dòng)小戶型產(chǎn)品銷售，但是根據(jù)中山傳統(tǒng)的婚姻觀念，新婚姻法對(duì)此種熱潮的推動(dòng)不算很大。

今年將有更多跨界產(chǎn)品入市

　　按照業(yè)內(nèi)人士的分析，除了中山整體商業(yè)氛圍不濃等因素外，去年中山小戶型公寓僅消化七成的另一因素，還是跟政策有關(guān)。2012年仍然是一個(gè)政策調(diào)控年，那消費(fèi)者面對(duì)小戶型產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)該如何選擇呢？

　　馮瑞卿指出，其實(shí)在這個(gè)政策年，只要有投資眼光，懂得選擇，依然會(huì)選到好的投資產(chǎn)品。目前城區(qū)早已經(jīng)出現(xiàn)了一些具有雙重身份、成功跨界的小戶型產(chǎn)品。其既屬于商業(yè)類型，又擁有與住宅一樣的70年產(chǎn)權(quán)。這類型產(chǎn)品，最大的優(yōu)勢(shì)就是不會(huì)受到限貸的影響，以商業(yè)性質(zhì)貸款，方便簡(jiǎn)單；而其宜商宜居的特點(diǎn)，既可以作為S0HO工作室使用，又可以實(shí)現(xiàn)自住功能，一舉兩得，無(wú)論是短期、長(zhǎng)期投資還是自用，都深受投資者青睞。

　　據(jù)介紹，這類產(chǎn)品包括2010年的蓮興大廈小戶型產(chǎn)品，該樓盤(pán)僅5個(gè)月時(shí)間已實(shí)現(xiàn)去貨九成。據(jù)悉，2012年中儀花園也即將推出同類型產(chǎn)品，各位投資者可以拭目以待。