物業(yè)

公司是小區(qū)的“總管家”，它掌管著設施資源、公共財產(chǎn)和屬于你你卻不知道的種種營收。從本質(zhì)上說，物業(yè)公司出售的產(chǎn)品只有一個，就是服務。但很多時候，你并沒有享受到這些服務。

一、新房驗收預交物業(yè)費沒有依據(jù)

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買了新房的業(yè)主們往往都會碰到這樣的情況：新房驗收的同時，物業(yè)公司要求業(yè)主預交一段時間的物業(yè)費（一般是3個月，有的樓盤甚至要求交半年或一年）。實際上，物業(yè)公司預收物業(yè)費的做法沒有依據(jù)。

　　按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預收的，預收期不得超過6個月。對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準文件，可以拒交。遇到物業(yè)公司借此拒交業(yè)主鑰匙的情況，業(yè)主完全可以向物業(yè)管理部門和物價部門投訴。

二、業(yè)主的個人信息很值錢

　　在我市，很多小區(qū)的開發(fā)商都有自己配套的物業(yè)公司，當樓盤交付業(yè)主使用的同時，物業(yè)公司從自己所在的開發(fā)商公司接過業(yè)主名錄，里面往往有業(yè)主的聯(lián)系方式、身份證號碼、家庭住址等詳細信息。手中掌握了業(yè)主信息的物業(yè)人員，有時會偷偷把名錄復印出來向有需求的公司兜售，以此獲取私利。

三、業(yè)主能享用的“免費保修期”很短暫

　　業(yè)主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開關，都有2個月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗收合格之日開始計算的。部分所謂的免費維修，甚至在業(yè)主還沒買到房子的時候它就已經(jīng)過期了。只有供熱、防水、各類管道等設施的保修期相對長一些，在2至5年左右。

　　而事實上，甚至連單元樓下的安全電子門、單元內(nèi)的電梯壞了，業(yè)主也可能需要付錢。雖然物業(yè)公司通常會說，維修和購置新設施的費用可以啟用公用設置基金，費用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。且不說會不會得到業(yè)主的同意，就是這筆公共設置基金到底有多少，有哪個業(yè)主是清楚的？夠不夠用業(yè)主根本就不知道，要不要業(yè)主添錢完全由物業(yè)公司說了算。

四、設施維護費裝進“腰包”

　　對于一個新建小區(qū)而言，設備都是新的，頭一年維護責任都歸設備廠商，其后至少三到五年內(nèi)也不容易出大的故障，因此這期間的物業(yè)費多一半都被物業(yè)賺走了。比如小區(qū)綠化費，在業(yè)主入住時物業(yè)公司就開始收取，但如果新小區(qū)的綠地在入住時尚未建成，那么這筆費用就流入了物業(yè)公司的腰包。等次年綠地建成了，綠化費照收不誤。僅僅綠化費這一項上，物業(yè)公司就能白賺一年的錢。

　　由此可見，房地產(chǎn)商為何愿意給樓盤配上自己的物業(yè)公司就不難理解了。對于一個新小區(qū)而言，物業(yè)公司是相當賺錢的。隨著小區(qū)的年限變長，日積月累的問題日益暴露時，一個老小區(qū)想找到愿意接手的物業(yè)公司是很難的。

五、你很難知道電梯廣告位的錢去哪兒了

　　新的《物權法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設施，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。這些共用場所要經(jīng)營廣告，首先需經(jīng)業(yè)主委員會同意，其收入也應歸全體業(yè)主所有。據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費收入，一部電梯廣告費一年有15萬元左右。”即使在賬目上能看到這筆收入，它也不會被發(fā)到業(yè)主手中，因為按規(guī)定它們應該用于補充物業(yè)費的不足、業(yè)主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費。關鍵問題是，房屋維修基金和公用設施基金被花到哪里去了？業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業(yè)主們和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。

六、地下空間最賺錢

　　通常小區(qū)規(guī)劃車位的產(chǎn)權屬于開發(fā)商，這部分車位費也屬于開發(fā)商，而非規(guī)劃車位的停車費的去向就和廣告費類似了。據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，小區(qū)“最賺錢”的還不是會所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。對于小區(qū)里的會所、幼兒園等機構，這些本意是按照成本運營、為業(yè)主提供服務的公共配套設施和場所，在絕大多數(shù)小區(qū)是掌握在開發(fā)商手中的，物業(yè)只能幫助管理，分享一筆基本的物業(yè)費收益。“而地下空間，所有權有的是歸人民防空的，而人防有的地區(qū)是不收費的，有的地區(qū)則每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30萬元左右，如果物業(yè)將其改成車位或者直接出租，年收益能上百萬。如果不追溯歸屬權，這當然也會變成物業(yè)的利潤來源?！?/P>

七、發(fā)生入室盜竊，它們有時需要賠償

　　物業(yè)公司的工作人員都喜歡強調(diào)，他們的責任從你的戶門外開始，公共區(qū)域才是他們的服務范圍。但如果發(fā)生入室盜竊，一位物業(yè)專家說，“物業(yè)是否要承擔因管理過失導致的相應責任，要具體看物業(yè)管理合同中的安保義務?！北热缡欠裼?4小時3人巡邏、攝像頭安裝有無死角、小偷進出時安保人員是否在崗、是否詢問進入小區(qū)的陌生人。如果經(jīng)調(diào)查司法機關認定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業(yè)公司也要承擔賠償責任。

　　小區(qū)內(nèi)的攝像頭記錄是協(xié)助盜竊案偵破的最主要輔助手段之一。鑒于對于隱私權的擔心，可以要求物業(yè)做到只在公共空間安裝、并且對私有場景視頻屏蔽、相關監(jiān)護人員不能進行散播泄露等。

八、業(yè)主不知公共設施的收益哪去了

　　新的《物權法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設施，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。這些共用場所要經(jīng)營廣告，首先要經(jīng)業(yè)主委員會同意，其收入也應歸全體業(yè)主所有。

　　按照《物權法》，電梯間、大堂入口往往都有時時更換的廣告，這部分廣告收入，屬于利用公共空間經(jīng)營所得，理應歸全體業(yè)主所有。然而，即使業(yè)主在賬目上能夠看到這筆收入，它卻不會被發(fā)到業(yè)主手中。因為按規(guī)定，這些錢應該用于補充物業(yè)費的不足、業(yè)主的其他各項開支或規(guī)劃房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費。但問題在于，房屋維修基金和公用設施基金被物業(yè)公司花在了哪里？花了多少？業(yè)主往往既不知道自己賺了多少錢，也不知道錢是被如何花掉的，錢都在物業(yè)手中，業(yè)主沒有知情權和支配權，業(yè)主和物業(yè)公司之間普遍存在著“信息不對稱”的問題。