2009年年底以來(lái),房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)第5次升級(jí)。
雖然相關(guān)的政策細(xì)則暫未出臺(tái),但“國(guó)五條”已基本給今年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向定調(diào)。在政策保持持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上,今年房地產(chǎn)調(diào)控政策力度將適度從緊。
解讀一:政策出臺(tái)契合市場(chǎng)走勢(shì)
可以說(shuō),“國(guó)五條”的出臺(tái)與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)十分契合。
2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體回暖,而在蛇年春節(jié)前后,主要大中城市樓市仍然表現(xiàn)為持續(xù)升溫,成交量較同期水平維持高位,房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲跡象。2月份以來(lái),二手房市場(chǎng)成交量雖然受春節(jié)假期影響顯著回落,但是價(jià)格上漲勢(shì)頭并未減弱。
房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,促使以首次置業(yè)、置換型為主力的購(gòu)房人群加速入市。雖然也有部分購(gòu)房者和房東2月、3月會(huì)維持觀望等,待今年調(diào)控政策明朗化,但是多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為,政策即便有所收緊,對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的影響也有限,所以二手房東跳價(jià)、漲價(jià)、惜售的意識(shí)仍然強(qiáng)烈。
解讀二:樓市交易節(jié)奏可能放緩
關(guān)于接下來(lái)的實(shí)施細(xì)則,購(gòu)房者普遍最關(guān)心的還是二套房貸問(wèn)題,尤其是對(duì)于廣大希望改善居住條件的本地購(gòu)房者來(lái)說(shuō),他們購(gòu)入的大多已屬于二套房了。
寶華集團(tuán)副總裁楊健認(rèn)為,如果二套房貸政策有變化,比如首付提升、利率上漲,那么將增加購(gòu)房者的成本,再加上部分客戶重新回到觀望狀態(tài),那么新政勢(shì)必將“攔截”一批改善型客戶。
不過(guò),對(duì)于高端改善型買家,二套房貸方面可能的變化似乎不會(huì)有太大影響。合景地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)楊子江表示,對(duì)于這些有實(shí)力的購(gòu)房者,要么選擇一次性付款,要么增加資金籌措方式,實(shí)在不行可能還會(huì)采取“短期分期付款”的方式來(lái)應(yīng)對(duì),因此二套房貸相關(guān)政策的變化對(duì)他們影響不會(huì)很大。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為,“國(guó)五條”透露出幾個(gè)新信息:重提房?jī)r(jià)控制目標(biāo),體現(xiàn)出現(xiàn)在房?jī)r(jià)走勢(shì)正突破預(yù)期。
解讀三:中央維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定決心堅(jiān)決
和2010年的“國(guó)11條”、“國(guó)十條”,2011年的“國(guó)八條”相比,此次的“國(guó)五條”主要還是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的重申。樓市調(diào)控的核心手段仍然是“限購(gòu)”和“差別化信貸政策”。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍則是積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)。不過(guò)上述政策的落實(shí)力度今年都將會(huì)有所增強(qiáng),特別是房產(chǎn)稅,擴(kuò)容的城市可能受到較大的影響。除此之外,“國(guó)五條”再度重申了要健全地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的考核問(wèn)責(zé)和市場(chǎng)監(jiān)管,這表明中央維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定運(yùn)行的決心十分堅(jiān)決。
□業(yè)內(nèi)聲音
◎易憲容(中國(guó)社科院金融研究所研究員)
“國(guó)五條”能否真正擠出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫?這是市場(chǎng)最為關(guān)注的問(wèn)題。盡管“國(guó)五條”看上去新的內(nèi)容不多,但是卻為未來(lái)房地產(chǎn)政策重大調(diào)整留下了巨大的空間。無(wú)論是住房信貸政策的調(diào)整,還是各種房地產(chǎn)稅政策出臺(tái)都是如此。盡管“國(guó)五條”仍然強(qiáng)調(diào)政府行政干預(yù)政策還不應(yīng)立即退出市場(chǎng),但是市場(chǎng)應(yīng)該看到,這僅是保證現(xiàn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)性與過(guò)渡性,而不是強(qiáng)調(diào)這些行政性干預(yù)政策的有效性。因?yàn)椋獢D出房地產(chǎn)泡沫最為重要的工具仍然是通過(guò)慣常的經(jīng)濟(jì)杠桿(信貸與稅收)。對(duì)此,“國(guó)五條”基本政策闡述得十分清楚。
◎余豐慧(知名網(wǎng)評(píng)人,著名財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家)
新“國(guó)五條”的出臺(tái)再次彰顯國(guó)家調(diào)控樓市、抑制房?jī)r(jià)的決心。但是,新“國(guó)五條”主要是在房地產(chǎn)調(diào)控定位上有所突破,原則性、宏觀性較強(qiáng),使其起到作用,急需出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,細(xì)化和落實(shí)新“國(guó)五條”的要求。
按照新“國(guó)五條”要求,應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。將限購(gòu)政策擴(kuò)大到房?jī)r(jià)上漲較快的三四線城市。同時(shí),擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。應(yīng)將房產(chǎn)稅試點(diǎn)迅速擴(kuò)大到北京、廣州、深圳一線城市,并且適度提高保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的稅率。
總之,唯有盡快通過(guò)實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)具體落實(shí)新政,才能有效控制當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。