“從租賃市場(chǎng)而言，上一輪寫字樓租金快速上漲主要得益于國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張(租賃面積在3000平方米以上)，這部分增長(zhǎng)占據(jù)去年新增租賃量的64%，而中小企業(yè)基本上被邊緣化了?！睂?duì)于過去數(shù)年北京寫字樓市場(chǎng)租金快速上漲的情況，人民幣房地產(chǎn)基金代表機(jī)構(gòu)——高和資本在日前發(fā)布的報(bào)告中作了這樣的分析。隨著此輪國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張的結(jié)束，北京寫字樓市場(chǎng)的盤整也隨之開始。

　　甚至不僅僅是北京，在全國(guó)各地，都不同程度地出現(xiàn)了寫字樓供應(yīng)短期飽和，租金面臨下滑壓力的情況。

　　“總體來說，2013年寫字樓市場(chǎng)在租金方面或會(huì)面臨一定的壓力，并且二線城市這方面的壓力會(huì)比一線城市大很多。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉如此表示。

　　此前不久，世邦魏理仕剛剛發(fā)布《中國(guó)及廣州2012年物業(yè)市場(chǎng)回顧與2013年展望》報(bào)告，并預(yù)測(cè)。今年一年全國(guó)將會(huì)有大量的寫字樓新增供應(yīng)，其中大部分來自于城市的新興區(qū)域，同時(shí)寫字樓的空置率將進(jìn)一步走高，部分城市的租金也會(huì)承受一定的壓力。

　　需求增長(zhǎng)放緩

　　2013年寫字樓市場(chǎng)需求放緩，這一判斷基本得到了國(guó)內(nèi)大部分專業(yè)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。除高和與世邦魏理仕之外，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞也表示，由于近一兩年有超過43萬平方米的新增供應(yīng)，北京寫字樓市場(chǎng)過去供應(yīng)緊張狀況得到緩解。預(yù)計(jì)今年的市場(chǎng)流動(dòng)性應(yīng)該比去年要有所好轉(zhuǎn)。

　　而世邦魏理仕更是在其報(bào)告中披露，2012年全國(guó)寫字樓凈吸納量按年下降超過40%。從區(qū)域來看，華東及華北下滑幅度超過50%，而受惠于國(guó)家西部大開發(fā)政策的華西市場(chǎng)的凈吸納量則同比增長(zhǎng)8%。

　　世邦魏理仕的分析人員表示，市場(chǎng)需求減弱的趨勢(shì)其實(shí)在2012年就已露端倪，就市場(chǎng)需求來看，2012年全國(guó)的寫字樓需求是減弱的。而在此之前，空置率連續(xù)三年均走低，但是從2012年開始，全國(guó)范圍內(nèi)寫字樓市場(chǎng)空置率有所回升。

　　而在對(duì)比歷年數(shù)據(jù)之后，世邦魏理仕認(rèn)為，目前的市場(chǎng)需求已經(jīng)回到2009年第二季度的水平，所以寫字樓的波動(dòng)相對(duì)來說比較緩慢，過去幾年租金快速上漲的局面將不會(huì)再次出現(xiàn)。

　　何衍鈞也認(rèn)為，寫字樓是一個(gè)相對(duì)市場(chǎng)化的板塊，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響比較大，是一個(gè)能夠真實(shí)反映整體經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)板塊。

　　近期寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)的變化，與宏觀經(jīng)濟(jì)也有很高關(guān)聯(lián)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在連續(xù)7個(gè)季度放緩之后，終于在去年第三季度，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩到7.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱的雙重影響下，2012年全國(guó)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求明顯減弱。

　　投資客群生變

　　與寫字樓市場(chǎng)租金增長(zhǎng)放緩?fù)瑫r(shí)的，則是國(guó)內(nèi)投資客戶開始發(fā)生變化?！斑^去北京商辦物業(yè)核心大盤50%的客戶是山西、鄂爾多斯、唐山的資源型投資者等，他們投資的量級(jí)一般在3000萬以上。但這些客群正不斷在萎縮，而1000萬以下的理財(cái)型資本日益崛起。”高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫這樣稱。

　　在北京，過去十多年里商辦物業(yè)散售市場(chǎng)最具代表性的企業(yè)便是SOHO中國(guó)，從2006年朝外SO－HO的23.32億銷售額，到2008年三里屯SOHO的69.21億銷售額，再到銀河SOHO的接近200億的銷售額，占當(dāng)年北京散售商辦市場(chǎng)總額的半壁江山。

　　而SOHO中國(guó)最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的業(yè)主。也就是所謂的“安全性資本”，這類人群追求資產(chǎn)的安全性，注重資產(chǎn)的保值增值，對(duì)價(jià)格不敏感，并不追求高額的投資回報(bào)。但隨著資源要素市場(chǎng)的每況愈下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合等行動(dòng)，這些客戶財(cái)富的幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的時(shí)代也一去不復(fù)返了。所以安全性資本的購買力日趨萎縮。

　　但這并不意味著商辦散售市場(chǎng)的枯竭。許多“理財(cái)型資本”逐漸站到舞臺(tái)的中心，這些錢投資額度相對(duì)較小，但對(duì)價(jià)格和投資回報(bào)率非常敏感。這類人群對(duì)文化和品牌有明顯的偏好，工作時(shí)不喜歡被打擾，圈層網(wǎng)絡(luò)具有明顯特征，主要集中在EMAB班、各大會(huì)所和俱樂部。整體而言，未來商辦物業(yè)的散售市場(chǎng)整體在萎縮，中型客戶出現(xiàn)斷檔，小宗成交凸顯。

　　隨之而來的則是投資理念的升級(jí)。過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)的銷售人群以及購買客戶在自身定位層面都存在一定的錯(cuò)配。就銷售員而言，推薦的產(chǎn)品僅是商辦物業(yè)，并沒有整體為客戶進(jìn)行資產(chǎn)配置。所以只能是“賣藥的”，而非“醫(yī)生”?？蛻魪乃抢镔徺I產(chǎn)品更多的是基于產(chǎn)品本身，而非基于彼此的信任。這種模式我們稱之為 “產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)式營(yíng)銷”，而未來的方向一定是“信任+產(chǎn)品的雙驅(qū)動(dòng)模式”，甚至?xí)?jí)為純的信任驅(qū)動(dòng)模式。從客戶的角度而言，過去對(duì)自身的財(cái)富也沒有很好的配置，把雞蛋放在一個(gè)籃子里，即所有錢都用于炒房。未來投資者的錢將分為幾大類，有些錢是用來保值的，有些錢是用來博取高收益的，即資產(chǎn)配置的概念。

　　就現(xiàn)實(shí)而言，寫字樓市場(chǎng)的盤整也意味著客戶將關(guān)注更多的細(xì)分市場(chǎng)，如商鋪類物業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ矊⒅鸩奖煌诰虺鰜怼?/P>