經(jīng)營城鎮(zhèn)，將是房地產(chǎn)企業(yè)又一新課題?！拔覀兘诟叨汝P注各地在城鎮(zhèn)化推進中的相關政策，包括土地政策、招商政策等。如果有政府的大力支持，無論是否涉及稅費優(yōu)惠，我們都可以考慮參與其中?！币患掖笮头科髢?nèi)部人士告訴記者。

　　專家提醒，企業(yè)無論是選擇操作城中村改造項目，還是于城鄉(xiāng)結合帶大舉圈地，都要做好審慎的調(diào)研與規(guī)劃。

　　首先，在進駐城鄉(xiāng)結合帶時，企業(yè)應該仔細考查投資前景，過早進駐待開發(fā)區(qū)域，可能導致項目收益率受損。一般來說，選擇有價值新城鎮(zhèn)的標準有三：一是是否近距離依附核心城市；二是是否有軌道交通等的規(guī)劃優(yōu)勢；三是是否在農(nóng)村集體建設用地有償流轉(zhuǎn)方面有先行先試的政策環(huán)境等。

　　其次，很多接受采訪的專家表示，中國大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，最可能遭遇的制度瓶頸是農(nóng)村集體土地有償流轉(zhuǎn)的制度是否會順利推進，以及如何穩(wěn)步提高農(nóng)村集體用地征地補償。

　　近期多個政策動向表明，中央及地方政府有意將農(nóng)村集體土地的自由流轉(zhuǎn)和提高征地補償標準再向前推進一步。11月28日，國務院常務會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》，其中集體土地征地補償有望提高，以此為推進城鎮(zhèn)化鋪平道路。

　　“農(nóng)村集體土地征地標準無法大幅提高，這個難度很容易理解，如果新增征地大幅提高，可能會引起以往低價征用地塊的農(nóng)民不滿?！睂＜医榻B。

　　更大難度在于集體土地自由流傳。根據(jù)廣州近期出臺的政策，廣州將大力推進集體建設用地使用權以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等方式實現(xiàn)有償流轉(zhuǎn)。其實，從上世紀90年代開始，中國就已經(jīng)開始在各地陸續(xù)試點農(nóng)村集體土地的自由流轉(zhuǎn)。但是至今，遍地開發(fā)的試點名單還多數(shù)停留在理論層面，鮮有實質(zhì)性推動。

　　“如果從農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)這個角度來推測城鎮(zhèn)化進度，還真是不能期望過高。”一位全國資深土地研究專家告訴記者。

　　根據(jù)中國土地管理法，我國土地分為全民所有和農(nóng)民集體所有兩大體制。其中全民所有的土地又叫國有土地，其所有權由國務院代表國家行使。我們目前招拍掛市場看到的出讓地塊，基本上都是國有建設用地。而權屬于農(nóng)村集體組織的土地，只有經(jīng)過政府征用后，變性為國有土地才能進入招拍掛市場，形成更高的商業(yè)價值。

　　在這一法規(guī)的影響下，農(nóng)村土地資源的再利用，就變得關卡重重。要盤活農(nóng)村集體建設用地，第一步是確權，這些資源表面上歸屬于集體組織，實質(zhì)上權屬于集體里的每一個農(nóng)民個體。因為目前農(nóng)村人口流動性大，比較難全面征求資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓意見，且集體組織的法人身份也比較模糊。如果集體組織以土地資源出資，入股商業(yè)企業(yè)運營，同樣由于農(nóng)村集體決策能力等問題，其實無法高效合作，這也是目前這些試點都不成功的原因。

　　正是因為農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)和征用的高難度，很多地方政府正積極吸引企業(yè)和社會力量參與其中。比如，一些房地產(chǎn)企業(yè)為介入城中村改造項目，已經(jīng)部分替代政府角色，深入農(nóng)村與農(nóng)戶一家家征求征地補償意見，談好后簽訂協(xié)議，走完征地流程，再通過招拍掛市場拿地。而未來，地方政府與大型房企將因此形成更緊密的合作。