過去，如果買下了商辦用地就得用來建相應(yīng)的樓房，但現(xiàn)在可以改建住宅樓了。昨日，記者從省國土資源廳和省住建廳了解到，兩廳轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），本月起允許樓房商辦改住宅。專家分析，此舉或?qū)⒕徑鈴B門樓市商住供求失調(diào)的情況。

解讀一 商品房可調(diào)整套型結(jié)構(gòu)

　　新規(guī)：各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場實際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場變化，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型。未來供地計劃將分5類來調(diào)控，分別為“顯著增加”、“增加”、“持平”、“適當(dāng)減少”、“減少直至?xí)和?rdquo;，由此來確定房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模。

　　解讀：記者了解到，此舉是該項政策的核心亮點，過去規(guī)劃建成商業(yè)辦公型用地的土地，現(xiàn)在只要滿足一定條件，就可以改建為住宅用地（詳見右圖）。

　　同時，供地計劃的5類如何具體執(zhí)行呢？記者了解到，這是根據(jù)本地區(qū)近三年商品住房月平均銷售量來計算的。以廈門為例，截至2015年6月底，如果商品住房現(xiàn)實庫存去化期限超過24個月，就應(yīng)明顯減少商品住房用地供應(yīng)數(shù)量；如果商品住房現(xiàn)實庫存去化期限超過36個月，需明顯減少直至?xí)和３鲎屔唐纷》坑玫?。而如果廈門商業(yè)辦公用房庫存出現(xiàn)供過于求的情況，就要調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，直至?xí)和９?yīng)商業(yè)辦公用房用地。

解讀二 可購買商品房當(dāng)公租房

　　新規(guī)：對于未完成施工招標(biāo)的公共租賃住房，項目原則上不再開工，轉(zhuǎn)而調(diào)整為購買或長期租賃符合公共租賃住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的存量商品住房，或發(fā)放租賃補貼等方式。

　　解讀：此舉也是盡快消化存量商品房的一招利器，未來地方政府可收購戶型合適的商品住房作為安置房和公共租賃房。同時也允許開發(fā)企業(yè)調(diào)整優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，對于購買已建成的商品住房作為公共租賃住房的，可以進(jìn)行切割改造。這就給了開發(fā)商更大的空間，在租賃房和商品房之間進(jìn)行調(diào)整。

解讀三 房企可不用繳納保證金

　　新規(guī)：自2015年6月1日起，新出讓房地產(chǎn)用地，可不向房地產(chǎn)企業(yè)收取履約保證金。由于規(guī)劃調(diào)整等政府原因?qū)е路康禺a(chǎn)項目無法完全按期開發(fā)建設(shè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出申請，經(jīng)相關(guān)部門同意后，退還履約保證金。

　　解讀：履約保證金可退還后，開發(fā)商的資金運用將更加自如，也減少了其資金周轉(zhuǎn)的周期，對刺激房地產(chǎn)商積極入市有提振作用。

操作起來有一定難度

　　根據(jù)CRIC克而瑞廈門機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月底，廈門SOHO在售存量為55.87萬平方米，未售存量約69.31萬平方米，合計約125萬平方米，去化周期至少4年以上（按30萬平方米/年計）。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉分析，當(dāng)前商辦市場存量房壓力大，政策的出臺有利于減少這類產(chǎn)品后市的開發(fā)風(fēng)險。如果能有一部分商辦用地變更為住宅用地，對于房企來說也是新機會。

　　然而，廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎則認(rèn)為，商辦和住宅在配電、消防等方面的建設(shè)都不一樣，這些要更換的話并不容易。