過(guò)去，如果買(mǎi)下了商辦用地就得用來(lái)建相應(yīng)的樓房，但現(xiàn)在可以改建住宅樓了。昨日，記者從省國(guó)土資源廳和省住建廳了解到，兩廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），本月起允許樓房商辦改住宅。專(zhuān)家分析，此舉或?qū)⒕徑鈴B門(mén)樓市商住供求失調(diào)的情況。

解讀一 商品房可調(diào)整套型結(jié)構(gòu)

　　新規(guī)：各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。未來(lái)供地計(jì)劃將分5類(lèi)來(lái)調(diào)控，分別為“顯著增加”、“增加”、“持平”、“適當(dāng)減少”、“減少直至?xí)和?rdquo;，由此來(lái)確定房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模。

　　解讀：記者了解到，此舉是該項(xiàng)政策的核心亮點(diǎn)，過(guò)去規(guī)劃建成商業(yè)辦公型用地的土地，現(xiàn)在只要滿(mǎn)足一定條件，就可以改建為住宅用地（詳見(jiàn)右圖）。

　　同時(shí)，供地計(jì)劃的5類(lèi)如何具體執(zhí)行呢？記者了解到，這是根據(jù)本地區(qū)近三年商品住房月平均銷(xiāo)售量來(lái)計(jì)算的。以廈門(mén)為例，截至2015年6月底，如果商品住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月，就應(yīng)明顯減少商品住房用地供應(yīng)數(shù)量；如果商品住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)36個(gè)月，需明顯減少直至?xí)和３鲎屔唐纷》坑玫?。而如果廈門(mén)商業(yè)辦公用房庫(kù)存出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，就要調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，直至?xí)和９?yīng)商業(yè)辦公用房用地。

解讀二 可購(gòu)買(mǎi)商品房當(dāng)公租房

　　新規(guī)：對(duì)于未完成施工招標(biāo)的公共租賃住房，項(xiàng)目原則上不再開(kāi)工，轉(zhuǎn)而調(diào)整為購(gòu)買(mǎi)或長(zhǎng)期租賃符合公共租賃住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的存量商品住房，或發(fā)放租賃補(bǔ)貼等方式。

　　解讀：此舉也是盡快消化存量商品房的一招利器，未來(lái)地方政府可收購(gòu)戶(hù)型合適的商品住房作為安置房和公共租賃房。同時(shí)也允許開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整優(yōu)化戶(hù)型結(jié)構(gòu)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)已建成的商品住房作為公共租賃住房的，可以進(jìn)行切割改造。這就給了開(kāi)發(fā)商更大的空間，在租賃房和商品房之間進(jìn)行調(diào)整。

解讀三 房企可不用繳納保證金

　　新規(guī)：自2015年6月1日起，新出讓房地產(chǎn)用地，可不向房地產(chǎn)企業(yè)收取履約保證金。由于規(guī)劃調(diào)整等政府原因?qū)е路康禺a(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法完全按期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)相關(guān)部門(mén)同意后，退還履約保證金。

　　解讀：履約保證金可退還后，開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)用將更加自如，也減少了其資金周轉(zhuǎn)的周期，對(duì)刺激房地產(chǎn)商積極入市有提振作用。

操作起來(lái)有一定難度

　　根據(jù)CRIC克而瑞廈門(mén)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月底，廈門(mén)SOHO在售存量為55.87萬(wàn)平方米，未售存量約69.31萬(wàn)平方米，合計(jì)約125萬(wàn)平方米，去化周期至少4年以上（按30萬(wàn)平方米/年計(jì)）。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉分析，當(dāng)前商辦市場(chǎng)存量房壓力大，政策的出臺(tái)有利于減少這類(lèi)產(chǎn)品后市的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。如果能有一部分商辦用地變更為住宅用地，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也是新機(jī)會(huì)。

　　然而，廈門(mén)均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)王崎則認(rèn)為，商辦和住宅在配電、消防等方面的建設(shè)都不一樣，這些要更換的話(huà)并不容易。