加息之下，最痛苦的除了負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)家，恐怕就是身負(fù)房貸的“房奴”了。利率一提，按揭就漲，不斷升高的利率猶如戰(zhàn)場(chǎng)上的敵軍，苦煞人也。話說年內(nèi)還可能再次加息———買房一族如何抵御這咄咄逼人的敵軍？別急，冷靜分析一下，財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)的防守，也可以打得一板一眼、頗具章法。

　　房貸成為都市人最大負(fù)擔(dān)
　　
　　“我每天一睜眼就覺得自己像楊白勞似的，欠了人家一屁股債?！狈抠J已經(jīng)成為很多都市人的“惡夢(mèng)”。央行7月7日再次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，雖然房貸利率已經(jīng)達(dá)到近10年最高水平，這個(gè)負(fù)擔(dān)隨著加息仍在增加之中。
　　
　　央行7月7日年內(nèi)第三次加息，使得5年期以上的房貸利率從6．8％升至7．05％，不少銀行的首套房貸利率已悄然上調(diào)為基準(zhǔn)利率或更高。加息與利率上浮，大大提高了購(gòu)房者的門檻。
　　
　　從短期負(fù)擔(dān)看，每月因加息增加的負(fù)擔(dān)100萬元20年為100多元，似乎影響并不大。但業(yè)內(nèi)人士表示，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，加上首套房貸利率優(yōu)惠取消、上浮等因素，影響不可小覷。“去年首次購(gòu)房者能獲得八折優(yōu)惠，現(xiàn)在不僅沒有優(yōu)惠，有的銀行還要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10％，這一做法使得新的貸款人月供增加了不小。
　　
　　根據(jù)國(guó)內(nèi)一家網(wǎng)站的調(diào)查顯示，在貸款買房的人當(dāng)中，54.1%的人月供占其收入的20%至50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。按照國(guó)際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，并可能影響生活質(zhì)量。
　　
　　這次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，77.9%的人認(rèn)為房貸還款負(fù)擔(dān)太重，使他們的生活質(zhì)量下降。對(duì)很多人來說，購(gòu)房已不是個(gè)人行為，甚至是一個(gè)家庭、一個(gè)家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：六個(gè)人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的積蓄共同出資，在城市里買一套房。

　　 年底再考慮提前還貸
　　
　　雖然央行每次加息以后，市民償還房貸的月供增加并不太多，但今年已經(jīng)加息三次，并且年內(nèi)再次加息的可能依然很大，幾次加息的效果在明年1月1日集中體現(xiàn)出來，明年的房貸月供壓力就會(huì)增加不少。
　　
　　本次央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率達(dá)到7.05%，突破7的歷史心理高位。以100萬元貸款，貸款期限為20年計(jì)算，加息前，貸款利率為6.8%，按等額本息還款法計(jì)算，月均還款額為7633.4元，加息后，貸款利率為7.05%，同樣的貸款，月均還款額為7783.03元，每月增加月供149.9元。如果算上去年底的加息，央行已經(jīng)連續(xù)五次加息，市民目前的房貸利息成本較2009年增加了50%左右。這種情況下，市民要不要提前還貸，提前還貸究竟合不合算？
　　
　　理財(cái)師認(rèn)為，目前的長(zhǎng)期貸款利率超過了7%，很明顯已到了提前還款的臨界點(diǎn)，因?yàn)楹苌儆欣碡?cái)方式一年的投資收益能達(dá)到這個(gè)數(shù)。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年年底時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“提前還款潮”。如果市民比較厭惡投資風(fēng)險(xiǎn)，平時(shí)只是將閑置的資金存在銀行里，就不如提前償還房貸，因?yàn)楫?dāng)前的5年以上房貸年利率已經(jīng)上漲到7.05%，提前還款后貸款本金減少，可以大幅度節(jié)省利息支出。
　　
　　對(duì)于前幾年已經(jīng)貸款購(gòu)買二套房、三套房的市民來說，因?yàn)楫?dāng)初利率已經(jīng)上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍甚至1.2倍，加息后月供壓力陡然加大。因此對(duì)于這些客戶來說，如果沒有好的投資渠道，可以通過提前還貸，降低還貸壓力。
　　
　　但如果市民還有其他的大筆資金需求，屆時(shí)還可能需要貸款，就不要提前還房貸了。因?yàn)楫?dāng)前購(gòu)車等消費(fèi)貸款或者經(jīng)營(yíng)性貸款利率普遍上浮30%甚至更多，相比之下，房貸利率還是比較優(yōu)惠的。

　　7折利率沒必要提前還貸
　　
　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行私人銀行部廈門分部的財(cái)富顧問王子文提醒市民，雖然央行自去年始連續(xù)五次加息，貸款利率是比原來提高了不少，但是對(duì)于前兩年拿到了7折優(yōu)惠利率的客戶來說，五次加息后5年期以上基準(zhǔn)貸款利率雖然變?yōu)?.05%，但享受7折優(yōu)惠的客戶加息后的真正貸款利率也僅4.935%，和目前5年期以上公積金貸款4.9%的利率水平相當(dāng)。所以在目前信貸緊縮、貸款越來越難的環(huán)境下，將優(yōu)惠利率的貸款提前還貸并不是一項(xiàng)好的選擇。
　　
　　另外，除了此前獲得7折或8折優(yōu)惠利率的業(yè)主外，還有一些人也是不適合提前還貸的。比如使用等額本息還款法且已進(jìn)入還款階段中期的業(yè)主，這類人前幾年還的錢中絕大部分都是利息，本金所占還款金額的比例非常低，因此提前還貸非常不劃算。再一類就是手頭資金比較緊張，未來有較大支出的客戶，比如有裝修房子、買車等計(jì)劃，錢還完了，再貸款成本就高了，因此沒有提前還款的必要。
　　
　　投資型購(gòu)房須慎重
　　
　　一些分析人士認(rèn)為，CPI在7月份的漲幅甚至?xí)^6月，物價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。而銀行利率的提高速度顯然已經(jīng)跟不上CPI上漲的節(jié)奏，錢已經(jīng)越來越“不值錢”了。為了減少損失，居民的投資需求將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
　　
　　但是下半年開發(fā)商的日子并不好過，中央控制房?jī)r(jià)的決心已下，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊會(huì)趨緊。曾經(jīng)被譽(yù)為開發(fā)商“救命稻草”的房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)自七月份以來也頻頻傳出將被叫停的消息。另外，利率的上調(diào)讓購(gòu)房者貸款買房的阻力增大，雖然有閑散資金且希望找到投資點(diǎn)，但是過高的房貸利息讓眾多投資者從經(jīng)濟(jì)上和心理上都無法承受，進(jìn)而放棄房產(chǎn)而改選其他投資方式。
　　
　　廈門相關(guān)銀行業(yè)內(nèi)人士表示，如果下半年起房地產(chǎn)商受限于資金壓力調(diào)低房?jī)r(jià)，對(duì)于具有剛性需求的購(gòu)房者來說，不失為一次購(gòu)房的良機(jī)。但如果是投資房產(chǎn)，要考慮的因素就很多了，包括房產(chǎn)進(jìn)一步升值的空間能不能超過房貸利率等。