又到一年公辦小學(xué)報(bào)名季。

　　在杭州樓市，學(xué)區(qū)房是永恒的話題，無論二手房市場(chǎng)如何波動(dòng)，擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的小區(qū)一直是購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)，其價(jià)格也堅(jiān)如磐石、穩(wěn)中有升。

　　每年的三四月份，都是學(xué)區(qū)房的成交高峰。不過今年，隨著搖號(hào)細(xì)則的實(shí)施，以及前些年二胎政策全面放開后的后續(xù)效果，杭州學(xué)區(qū)房市場(chǎng)悄然出現(xiàn)了一些新變化。

　　房東惜售，成交量同比前兩年有所下滑

　　學(xué)軍小學(xué)求智巷校區(qū)（俗稱學(xué)軍小學(xué)本部）的學(xué)區(qū)房，是杭州所有學(xué)區(qū)房中的大熱門，無數(shù)家長(zhǎng)都?jí)粝霌碛幸惶走@里的房子。然而，盡管學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房屬于“皇帝的女兒不愁嫁”，但是從多家二手中介門店反饋的情況來看，今年的金三銀四，學(xué)區(qū)房成交量同比2016年和2017年有所下滑。

　　豪世華邦博庫(kù)店店長(zhǎng)洪波，平時(shí)打交道的主要就是十三中教育集團(tuán)（總校）對(duì)口的四大知名小學(xué)（學(xué)軍小學(xué)求智巷校區(qū)、文三街小學(xué)、文一街小學(xué)文一校區(qū)、行知小學(xué)）的學(xué)區(qū)房。他說今年有個(gè)很直觀的感受，就是這一片區(qū)三四月份的學(xué)區(qū)房成交量比較平淡，不像前兩年那么火熱。

　　“2016年和2017年，這一片區(qū)的學(xué)區(qū)房成交量都在300套左右；即使是行情還沒有起來的2015年三四月份，成交量也有200套左右。而今年還不到200套。”

　　我愛我家求智巷店（主要打交道的是學(xué)軍本部、文三街小學(xué)、文一街小學(xué)學(xué)區(qū)房）的李經(jīng)理也有同感，她說，就他們店所涉及的這三大學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)成交量來看，今年4月份成交了60套左右，而在去年4月份這個(gè)數(shù)據(jù)肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過60套。

　　成交量同比下滑的情況，不僅僅出現(xiàn)在學(xué)軍本部及周圍的學(xué)區(qū)房。城東的采荷一小和采荷二小學(xué)區(qū)房，也同樣如此。豪世華邦采荷店店長(zhǎng)宋云龍說，像采荷一小的學(xué)區(qū)房，前兩年3月份的月成交量都在90套左右，而今年3月份只有60多套。

　　分析原因，一來是今年過年比較晚，元宵節(jié)回來已是3月上旬，這在一定程度上影響了3月份的成交量；二來?yè)u號(hào)政策出來后，導(dǎo)致一部分原本打算賣房置換的房東開始猶豫惜售，雖然掛牌量沒有明顯減少，但其中誠(chéng)心賣的房源卻不多。

　　裘先生在2015年以不到100萬元入手了一套20多平方米的文一街小學(xué)學(xué)區(qū)房。當(dāng)時(shí)的想法是萬一以后兒子進(jìn)不了民辦小學(xué)，至少還有一套公辦學(xué)區(qū)房“打底”。這兩年，隨著二手房大漲，這套文一街小學(xué)學(xué)區(qū)房也漲勢(shì)可觀。今年兒子如愿考進(jìn)了民辦小學(xué)，夫妻倆商量要不要把文一街小學(xué)學(xué)區(qū)房趁高位賣掉。不過顧慮到這套房子賣掉后如果再買房改善就需要去搖號(hào)了，夫妻倆又感覺很頭大。最后，決定先繼續(xù)持有出租再說。

　　學(xué)區(qū)房成交價(jià)仍在上漲，但漲幅減緩

　　杭州的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，在2016年和2017年都有一波顯著的漲幅。

　　2016年3月那會(huì)兒，學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房中，下寧巷掛牌單價(jià)還在4.5萬~5萬元/平方米，求智巷的掛牌價(jià)也普遍在4.8萬元/平方米；相對(duì)比較新的崇文公寓和文錦苑，單價(jià)基本穩(wěn)定在5萬~5.5萬元/平方米。

　　但是到了2016年10月，一套下寧巷小區(qū)28平方米左右的小戶型，以230萬元總價(jià)成交，折算下來單價(jià)達(dá)到了83123元/平方米。

　　今年，學(xué)區(qū)房的價(jià)格仍在上漲。目前，學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房中，離學(xué)校比較近的幾個(gè)小區(qū)，如下寧巷、求智巷、文二新村，50~70平方米的房源掛牌價(jià)在8萬~9萬元/平方米；離學(xué)校稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的西溪河?xùn)|、馬塍路，掛牌價(jià)在7.5萬~8萬元/平方米。

　　幾位中介經(jīng)紀(jì)人都表示，今年學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格年后比起年前普遍漲了5000元/平方米上下，不過相比前兩年勢(shì)頭有所減緩（去年平均漲1萬~2萬元/平方米）。

　　對(duì)于今年接下來的走勢(shì)，洪波認(rèn)為學(xué)區(qū)房再繼續(xù)大漲的可能性不大，畢竟眼下文教區(qū)一帶的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格確實(shí)已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)高位，而現(xiàn)在的趨勢(shì)是學(xué)區(qū)資源日益豐富，有很多分?？梢赃x擇，家長(zhǎng)們會(huì)酌情選擇性價(jià)比更高、年代更新的學(xué)區(qū)房。

　　宋云龍說，像采荷一帶的學(xué)區(qū)房，主力戶型在60~70平方米，這意味著采荷學(xué)區(qū)房入門門檻已經(jīng)基本在300萬元這個(gè)臺(tái)階。

　　面對(duì)當(dāng)前高企的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，不少購(gòu)房者也躊躇了。

　　李經(jīng)理說，去年的時(shí)候，有學(xué)區(qū)需求的家長(zhǎng)買起學(xué)區(qū)房來出手還是很果斷的，對(duì)于價(jià)格后續(xù)漲勢(shì)都比較有信心，而今年就感受到不少意向客戶心態(tài)猶豫了。“現(xiàn)在學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高，普通購(gòu)房者買起來有點(diǎn)吃力，對(duì)于房?jī)r(jià)的后市也比較難判斷。”

　　特別明顯的例子就是文錦苑，以前基本上每月都會(huì)成交一兩套，但近半年來成交很少。因?yàn)槲腻\苑的主流戶型在120平方米上下，總價(jià)超過1000萬元，“客戶說，房子看看確實(shí)很好，但就是很難下手。”

　　二胎影響初現(xiàn)，學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手年限延長(zhǎng)

　　2016年，二胎政策全面放開后，就有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)言這會(huì)給二手學(xué)區(qū)房帶來影響。如今，影響開始初步顯露。

　　洪波說，從他這些年接觸的學(xué)區(qū)房客戶來看，主要有三類情況。一類是像前文的裘先生那樣，目標(biāo)是孩子讀民辦小學(xué)，但為了保險(xiǎn)起見會(huì)提前2年買一套小戶型學(xué)區(qū)房，一旦孩子上了民辦小學(xué)，很快就拋售；一類是等到孩子上了公辦小學(xué)讀到兩三年級(jí)左右拋售；還有一類是孩子讀完6年小學(xué)升了初中，才出售，轉(zhuǎn)手年限在8年以上。

　　這是之前獨(dú)生子女時(shí)代比較典型的學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手年限。但二胎放開后，家長(zhǎng)們?cè)诔鍪蹖W(xué)區(qū)房時(shí)有了不同考慮。

　　豪世華邦資深學(xué)區(qū)房經(jīng)紀(jì)人陶靜波今年以來已經(jīng)碰到過好幾次這樣的例子——有些一直掛牌在賣的學(xué)區(qū)房房東，突然表示不賣了，問原因，說是家里有二胎了；還有一些老一輩名下的老破小學(xué)區(qū)房，原本在賣，也是忽然說不賣了，一問，又是家里小一輩二胎了……“以前，一套學(xué)區(qū)房的轉(zhuǎn)手年限通常在6~10年，現(xiàn)在二胎逐漸普遍之后，轉(zhuǎn)手年限可能還要再加三四年左右。”

　　李經(jīng)理說，她也感受到二胎放開的影響了。“現(xiàn)在買學(xué)區(qū)房的客戶年齡兩極化，有不少70后客戶趕著最后的尾巴生二胎，挺著大肚子就來看房買房了；也有很多90后未雨綢繆，提前三四年就來買學(xué)區(qū)房了。”

　　90后們提前買學(xué)區(qū)房，大多是因?yàn)檫@兩年公辦小學(xué)一表生爆表，不少購(gòu)房者擔(dān)心即使咬咬牙高價(jià)買了房子，最后孩子還是上不了名校面臨被調(diào)劑的風(fēng)險(xiǎn)。

　　上個(gè)月公布的2018杭州市區(qū)學(xué)區(qū)劃分以及各街道的初步摸底情況顯示，幾大知名公辦小學(xué)全面爆表——

　　采荷街道常住戶籍適齡兒童人數(shù)超出學(xué)校招生計(jì)劃300余人，采荷一小、采荷二小一表生繼續(xù)面臨大幅度調(diào)配；

　　西湖區(qū)根據(jù)預(yù)測(cè)情況，文一街小學(xué)、學(xué)軍本部、文三街小學(xué)、星洲小學(xué)、翠苑一小文華校區(qū)等學(xué)校的學(xué)齡兒童戶籍生人數(shù)超過學(xué)校招生計(jì)劃數(shù)較多；其中學(xué)軍本部2018年戶籍生達(dá)到10個(gè)班，而學(xué)校最多只能容納7個(gè)班，這就意味著很多學(xué)生要面臨調(diào)劑，而現(xiàn)在還不斷有人在買房落戶，2019年、2020年的戶籍生也已經(jīng)超過了招生能力。

　　上城區(qū)的勝利小學(xué)、天地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勝利實(shí)驗(yàn)學(xué)校和鳳凰小學(xué)，濱江區(qū)的江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校教育集團(tuán)、聞濤小學(xué)、濱文小學(xué)、彩虹城小學(xué)、錢塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，今年都存在戶籍生超過了招生數(shù)的情況。

　　在各大學(xué)校一表生全面爆表的情況下，不少學(xué)校不得不提高對(duì)入戶年限的要求。公開資料顯示，以前提前2年入戶學(xué)區(qū)房，基本可以保證入學(xué)，但現(xiàn)在很多學(xué)校提高到3年，勝利小學(xué)去年入學(xué)的新生戶籍年限更是達(dá)到了三年零兩個(gè)月以上。

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