記者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，北京三環(huán)房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入10萬元時(shí)代，而今年預(yù)計(jì)將有25個(gè)項(xiàng)目銷售單價(jià)超過10萬元

　　“今年豪宅市場的拼殺將非常激烈。”北京市房協(xié)秘書長陳志向記者表示，三環(huán)很多項(xiàng)目報(bào)價(jià)都超過了10萬元/平方米，在三環(huán)、四環(huán)幾乎沒有太多新房供應(yīng)的情況下，三四環(huán)的部分新建商品住宅房價(jià)都奔向了10萬元/平方米。

三環(huán)房價(jià)步入10萬元時(shí)代

　　有數(shù)據(jù)顯示，北京今年一季度入市了40多個(gè)項(xiàng)目，單價(jià)在5萬元/平方米以上的項(xiàng)目有17個(gè)，預(yù)估單價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目有13個(gè)之多，這是過去從未見過的市場現(xiàn)象。

　　某業(yè)內(nèi)人士向記者直言，豪宅市場其實(shí)一直是小眾市場，由于一個(gè)項(xiàng)目動輒5年—8年，甚至更長的銷售期，因此此前對整個(gè)住宅市場擾動并不大。但隨著地價(jià)快速攀升，成本壓力倒逼開發(fā)商不得不做豪宅，而高價(jià)住宅一旦入市，將快速抬升周邊房價(jià)，這進(jìn)一步加速了北京房價(jià)上漲。

　　鑒于此，記者梳理豪宅版圖后發(fā)現(xiàn)，北京房價(jià)正在被高端化。正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所說，北京商品住宅市場已經(jīng)進(jìn)入高端化，且將成為趨勢。

單價(jià)超10萬元豪宅成交創(chuàng)歷史新高

　　事實(shí)上，由于2013年以來成交的“地王們”集中在2015年入市，讓今年也有了“豪宅元年”之稱，盡管這種豪宅扎堆式的供應(yīng)讓操盤手們頭疼不已，但供應(yīng)的增加還是造成了成交量的提升。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月21日，今年北京單價(jià)超過10萬元/平方米的豪宅成交116套，是2010年至2014年過去5年成交量的總和；成交面積為6.91萬元，成交均價(jià)為109430元/平方米，成交金額為75.62億元，而2010年這一成交總額僅為4.17億元。

　　對此，張大偉認(rèn)為，“這非?？植?rdquo;，雖然其中包括盤古大觀集中成交96套，但剔除這一數(shù)據(jù)后，2015年至今仍成交了20套，預(yù)計(jì)全年將超過50套，2015年將成為歷史上豪宅成交量最高的一年。

　　無獨(dú)有偶，《證券日報(bào)》從亞豪機(jī)構(gòu)獲得的一組數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日，北京成交均價(jià)6萬元/平方米以上的高端住宅共成交420套，同比上漲83.4%；成交面積為12.3萬平方米，同比上漲194.26%；成交均價(jià)為92938元/平方米，同比上漲30.47%；成交金額為114.28億元，同比上漲283.61%。

　　值得一提的是，從市場供應(yīng)量來看，張大偉表示，2015年頂級豪宅待售房源將超過1000套。此外，今年新老樓盤總計(jì)約有25個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超過10萬元/平方米，其中包括龍湖西宸原著、萬柳書院、紅璽臺、北平府等多個(gè)項(xiàng)目。

　　而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者透露，2013年、2014年北京只有14個(gè)項(xiàng)目成交價(jià)格超過10萬元/平方米。

　　“高地價(jià)致使豪宅市場供大于求”，北京紫御華府項(xiàng)目的營銷人士向記者透露，“今年的豪宅市場競爭可以用‘慘烈’來形容” 。

　　縱觀今年北京豪宅扎堆式入市的版圖來看，頗有瞬間多點(diǎn)冒出“豪宅”的現(xiàn)象。 “傳統(tǒng)豪宅區(qū)域觀念在變化，過去只有長安街是豪宅，但隨著土地供應(yīng)的減少，二手豪宅又不匹配高端需求，因此，西局、東壩、三環(huán)等區(qū)域開始成為豪宅聚集地”。

北京三環(huán)房價(jià)步入10萬元時(shí)代

　　“北京三環(huán)房價(jià)已經(jīng)步入10萬元時(shí)代。”陳志向記者表示，實(shí)際上，三環(huán)房價(jià)已經(jīng)是“10萬元＋”區(qū)域。

　　據(jù)記者了解，2014年底，東三環(huán)外的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目取得預(yù)售證，預(yù)售價(jià)格達(dá)到16.5萬元/平方米；西北三環(huán)外萬柳板塊的萬柳書院，均價(jià)也達(dá)到14.5萬元/平方米；北三環(huán)和西南三環(huán)一些豪宅新盤報(bào)價(jià)也在10萬元/平方米的水平。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，同樣位于三環(huán)上的龍湖西宸原著今年上半年也將入市，雖然還沒公布預(yù)售價(jià)格，但超過10萬元/平方米還是沒有懸念的，預(yù)計(jì)部分房源單套總價(jià)將在2000萬元左右。

　　除了新增項(xiàng)目報(bào)價(jià)很高外，三環(huán)老項(xiàng)目加推房源單價(jià)也超過了10萬元/平方米。“我們項(xiàng)目推出了幾十套現(xiàn)房，310平方米戶型單套總價(jià)約為3000萬元”。北京懋源地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，院墅產(chǎn)品還將提供定制服務(wù)。另外，該人士還向記者透露，懋源地產(chǎn)旗下位于西南三環(huán)康莊東路9號地臺的釣云臺項(xiàng)目也將在今年入市。

　　事實(shí)上，北京三環(huán)新老項(xiàng)目房價(jià)都不斷走高的背后，是幾乎沒用土地供應(yīng)的局面。據(jù)悉，早在2012年北京就停止了三環(huán)內(nèi)住宅用地的供應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2013年4月到2015年4月兩年間，三環(huán)和四環(huán)之間僅成交4宗住宅用地，累計(jì)可供應(yīng)的新房不足2000套。

　　從土地供應(yīng)角度來看，位處五環(huán)的東壩區(qū)域是備受關(guān)注的，因?yàn)檫@是近兩年北京重點(diǎn)供地的區(qū)域，也是首開、保利、龍湖、恒大等大牌房企組團(tuán)賣“未來豪宅”的聚集地。

北京五環(huán)個(gè)別區(qū)域房價(jià)將沖擊10萬元

　　據(jù)了解，首開是最早進(jìn)入東壩區(qū)域的品牌房企，也是東壩部分土地的一級開發(fā)商，在東壩區(qū)域深耕近20余年，連續(xù)開發(fā)了六個(gè)項(xiàng)目，可謂是東壩最大的“地主”。而在首開之后，諸多品牌房企陸續(xù)進(jìn)駐東壩。2013年，恒大51億元肉搏進(jìn)入東壩；2014年，保利聯(lián)合首開21億元進(jìn)駐東壩；2015年，龍湖首開聯(lián)合體以11.25億元競得東壩南區(qū)地塊。

　　“隨著區(qū)域土地供應(yīng)量的增加，以及諸多品牌房企的入駐，將促使東壩區(qū)域高端化進(jìn)程提速。”張大偉認(rèn)為。

　　“未來，東壩板塊商品房的均價(jià)將邁向10萬元/平方米。”陳志表示。實(shí)際上，保利首開天譽(yù)項(xiàng)目已經(jīng)定位為頂級豪宅，入市均價(jià)將超過10萬元/平方米。

　　更為值得注意的是，在五環(huán)與六環(huán)之間，已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)超過8萬元/平方米了。以紫御華府為例，該項(xiàng)目2012年底開始入市，共計(jì)231套，總貨值為60多億元，目前銷售均價(jià)為8.1萬元/平方米，單套總價(jià)3000萬元左右。

　　“項(xiàng)目銷售額已經(jīng)達(dá)到40多億元，今年前三個(gè)月每個(gè)月都完成了銷售任務(wù)。”紫御華府營銷負(fù)責(zé)人向記者透露，今年還將推出空中四合院，每套總價(jià)超過1億元。

　　對此，張大偉表示，五環(huán)住宅用地成交溢價(jià)率快速提高，土地成本快速飆升并轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)，市場新格局逐步出現(xiàn)，五環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀楹勒瑓^(qū)。

　　事實(shí)上，縱觀北京豪宅市場，頗有多點(diǎn)爆發(fā)趨勢，甚至連承接北京購房外溢需求的香河都市場也出現(xiàn)了400萬元左右的別墅。“我們項(xiàng)目4月份之后成交量提升很快。”鴻坤集團(tuán)羅納河谷營銷總監(jiān)任英姿曾向記者表示，從北京來的投資人士和一些做生意的購房者較多。

　　“現(xiàn)在北京和上海兩個(gè)城市，5萬元以上的在售項(xiàng)目達(dá)到200多個(gè)，比去年幾乎多了將近1倍。”豪宅研究院院長朱曉紅稱，過去豪宅是小眾市場，但現(xiàn)在地價(jià)過高后，高價(jià)住宅入市還將帶動周邊房價(jià)上漲，會對市場造成一定負(fù)面影響。

　　而通過上述梳理北京高端市場版圖和價(jià)格走勢后不難發(fā)現(xiàn)，北京被豪宅化的步伐正在加快。正如陳志所示，“今年的高價(jià)盤會成為拉動房價(jià)快速上漲的重要權(quán)重因素，因?yàn)榉績r(jià)的中位數(shù)向右移動，現(xiàn)在價(jià)格的漲幅過大，其中不乏高端項(xiàng)目的擾動”。（記者 王麗新 ）