《條例》不僅界定不動(dòng)產(chǎn)的各種權(quán)利，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)持有人的相關(guān)權(quán)益，為制定公平公正的物業(yè)稅制度奠定基礎(chǔ)，還要通過(guò)物業(yè)稅這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)化解當(dāng)前住房市場(chǎng)的諸多矛盾。從這意義上說(shuō)，《條例》的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是巨大的。

　　醞釀、爭(zhēng)論多年的不動(dòng)產(chǎn)登記終于塵埃落定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)已在12月22日頒布，并確定自明年3月1日起施行。雖然具體落實(shí)尚待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，但其作用及對(duì)相關(guān)行業(yè)的震動(dòng)卻不可低估?！稐l例》公布之后，對(duì)滬深股市的地產(chǎn)板塊就產(chǎn)生了較大沖擊，當(dāng)天地產(chǎn)板塊股票全部下跌。

　　為何《條例》公布會(huì)對(duì)股市的地產(chǎn)板塊產(chǎn)生較大沖擊？《條例》對(duì)樓市又會(huì)產(chǎn)生多少影響？是短期的還是深遠(yuǎn)的？要回答這些問(wèn)題，可從兩個(gè)方面來(lái)分析：一是當(dāng)前困擾中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大問(wèn)題是什么？二是《條例》到底做了什么？

　　觀察當(dāng)前我國(guó)的住房市場(chǎng)，主要面臨五大問(wèn)題。

　　第一，價(jià)格過(guò)高，讓許多城市居民無(wú)支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)，從而出現(xiàn)住房供應(yīng)過(guò)剩。這不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力，還可能引發(fā)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，居民持有的住房嚴(yán)重分配不均?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)各城市的住房，特別是一二線城市的住房，基本上已為高收入居民及城市原住民所持有，而中等收入居民在高房?jī)r(jià)下無(wú)法擁有住房(中低收入以下居民的住房只能通過(guò)政府保障性住房來(lái)解決，不是這里討論的對(duì)象)。這就導(dǎo)致國(guó)內(nèi)許多城市一方面有大量的住房空置，另一方面又出現(xiàn)眾多中等收入居民住房嚴(yán)重短缺的矛盾局面。

　　第三，由于商品房市場(chǎng)的價(jià)格偏高，又使得一些握有權(quán)力的部門又開(kāi)始巧立名目向福利分房回歸。

　　第四，國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)嚴(yán)重超前。與世界各國(guó)相比，特別是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)居民購(gòu)買首套住房的年齡越來(lái)越低。比如北京居民購(gòu)買第一套住房的年齡在27歲，而類似情況在德國(guó)是42歲。居民的住房超前消費(fèi)，不僅表現(xiàn)為購(gòu)買第一套住房的居民年齡偏小，而且表現(xiàn)為居民購(gòu)買第一套住房的面積也較大，住房消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重超前的趨勢(shì)。對(duì)于國(guó)內(nèi)居民來(lái)說(shuō)，越早持有住房就越好，持有的住房面積越大越好，這大大增加了城市居民的支付壓力。

　　第五，由于國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格一直持續(xù)上漲，持有住房的價(jià)值越來(lái)越大。這讓國(guó)內(nèi)居民形成了住房是永遠(yuǎn)保值升值資產(chǎn)的思維定勢(shì)，貪腐官員的尋租之手也因此紛紛伸向房地產(chǎn)。

　　為何我國(guó)住房市場(chǎng)投機(jī)之風(fēng)如此燥熱、住房分配又是如此不公？很大程度上就是因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)的住房稅收制度不合理。目前，中國(guó)在住房交易與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征了一定的交易稅及交易所得稅，但基本上處于偏低的水平。在這種情況下，住房資源處于嚴(yán)重錯(cuò)配，導(dǎo)致許多城市的住房?jī)r(jià)格越推越高，造成住房資源嚴(yán)重浪費(fèi)。推出住房物業(yè)稅就是要優(yōu)化住房市場(chǎng)的資源配置，并以此來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　但是，要征收住房物業(yè)稅，其稅基從何而來(lái)？物業(yè)稅的稅率又如何？如果稅基和稅率都無(wú)法確定，那么物業(yè)稅根本就無(wú)法征收。我在2005年、2006年就呼吁過(guò)，要征收住房物業(yè)稅就得先建立起一些基礎(chǔ)性制度。比如，對(duì)中國(guó)的住房進(jìn)行全國(guó)性普查，建立起公開(kāi)透明的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

　　眼下，《條例》的公布標(biāo)志著要在全國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)住房進(jìn)行登記了。通過(guò)房地產(chǎn)登記，所有公民的合法房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)得以保護(hù)，所有公民房地產(chǎn)資產(chǎn)都能依法有據(jù)可查。這樣，職能機(jī)構(gòu)就可以弄清楚全國(guó)各城市有多少住房，這些持有的住房有多少類型。在此基礎(chǔ)上，可以確立物業(yè)稅的稅基，確立物業(yè)稅的優(yōu)惠及減免條件，制定公平公正的物業(yè)稅征收制度就有了可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依據(jù)。如果住房持有的信息不公開(kāi)不透明，政府不能獲得這些住房持有的確切數(shù)據(jù)，要征收物業(yè)稅是不可能的。

　　還有，在中國(guó)的特殊國(guó)情下，《條例》公布也意味著許多以往隱藏在住房市場(chǎng)背后的非法交易、不合理的財(cái)產(chǎn)持有行為都會(huì)暴露在光天化日之下，這也大有助于政府的反腐倡廉。(作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)易憲容