­　　房屋租賃引起的糾紛不但令租客頭疼，房東也常常苦不堪言。在租房的過(guò)程中常出現(xiàn)各種糾紛，本期說(shuō)事釋法欄目精選了我市法院近期審理的2起涉及房屋租賃糾紛的案例，希望能對(duì)出租人和承租人有所啟示。

­　　房子影響使用 租客可要求減租

­　　2013年5月16日，原告戴某某、被告鄭某某通過(guò)中介方簽訂《房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同》，約定原告將五四路某大廈某單元出租給被告作辦公使用。租期自2013年5月17日至2016年5月16日。月租金第一年為3200元/月，第二年為3300元/月，第三年為3400元/月。房租每月16日前支付，逾期支付租金要支付滯納金。任何一方如需提前終止本契約，應(yīng)提前一個(gè)月告知對(duì)方，并賠償另一方相當(dāng)于一個(gè)月的租金作為違約賠償金。

­　　合同簽訂后，被告向原告交納了6400元租賃押金并對(duì)訴爭(zhēng)屋進(jìn)行了拆除推拉門(mén)等簡(jiǎn)單裝修。2014年9月12日左右，被告發(fā)現(xiàn)訴爭(zhēng)租賃屋漏水，遂通知原告前來(lái)維修。

­　　原告安排工人于9月27日前后將房屋維修完畢。但地板漏水導(dǎo)致了一些墻壁存在斑駁、墻面脫落的情況，雙方以手機(jī)短信的形式協(xié)商解決未果，后被告以此為由拒絕交納2014年10月、11月的租金。

­　　2015年1月21日，被告以短信方式通知原告下個(gè)月被告不再承租訴爭(zhēng)屋，租賃到2015年2月16日。自2015年2月16日起，被告未向原告交納房租并搬離訴爭(zhēng)屋。但原告不同意解除合同并拒絕返還被告交納的租賃押金。

­　　原被告雙方于2015年4月28日辦理了房屋設(shè)備、鑰匙等交接手續(xù)，被告交還了房卡，并將拆除的抽油煙機(jī)寄放至中介處并通知原告前來(lái)領(lǐng)取。訴爭(zhēng)房屋2015年2月到4月的物業(yè)費(fèi)及電公攤費(fèi)系原告自行交納。之后，原告向法院起訴。

­　　2015年7月10日，經(jīng)原告申請(qǐng)，法院委托福建某評(píng)估公司對(duì)修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，報(bào)告估計(jì)修復(fù)價(jià)格為2450元。

­　　鼓樓區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。被告提前一個(gè)月通知原告解除租賃合同，符合雙方的約定，故被告應(yīng)向原告支付租金至2015年2月16日，此外還要向原告支付一個(gè)月的租金3300元，作為違約賠償金。

­　　2015年2月16日起，被告即搬離訴爭(zhēng)房屋并要求原告辦理交接手續(xù)，故其不應(yīng)承擔(dān)2015年2月16日之后的租金。因訴爭(zhēng)屋漏水需要維修，影響了對(duì)租賃物的使用，故原告應(yīng)相應(yīng)減少維修期間的租金。

­　　訴爭(zhēng)屋維修完畢后，雖然墻面存在一些瑕疵，但不至于完全影響被告使用，且被告亦未向原告提出解除合同，故被告仍應(yīng)向原告支付2014年10月、11月的租金。綜上，被告應(yīng)向原告支付租金共計(jì)4950元（3300元×2-1650元）。因被告并非故意不交納2014年10月、11月的租金，且在此期間內(nèi)一直積極與原告協(xié)調(diào)訴爭(zhēng)屋漏水的問(wèn)題，故對(duì)原告要求被告支付違約金的訴請(qǐng)，法院不予支持。

­　　被告未提供證據(jù)證明其裝修經(jīng)過(guò)原告同意，故應(yīng)賠償房屋裝修的修復(fù)費(fèi)用2450元。

­　　租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

­　　從方便經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，原告本應(yīng)采用要求被告恢復(fù)原狀的方式，但原告堅(jiān)持要求被告賠償修復(fù)費(fèi)用，故該鑒定費(fèi)用應(yīng)由原告自行承擔(dān)。

­　　法院判決確認(rèn)原告戴某某與被告鄭某某簽訂的《房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同》已解除；被告應(yīng)向原告戴某某支付其所欠的租金4950元；被告向原告支付違約賠償金3300元；向原告支付裝修修復(fù)費(fèi)用；同時(shí)判決戴某某返還租賃押金6400元。