2016年國慶期間，全國20多個城市密集出臺新政，拉開了樓市調(diào)控的序幕。截至目前，新一輪樓市調(diào)控即將迎來一周年，炒房客已經(jīng)逐漸退出市場。

　　近一年來，在經(jīng)歷了重啟限購、推動購租并舉、上浮房貸利率等政策后，重慶、南昌、南寧、西安、長沙、貴陽、石家莊等城市近日又相繼出臺限售政策，進(jìn)一步抑制市場的炒作氛圍。而就在上述多城升級調(diào)控政策前，各家銀行已率先通過提高房貸利率為樓市降溫。

　　一切表明，這一輪樓市調(diào)控仍將繼續(xù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，政府對樓市的調(diào)控力度正從過去抑制住15個熱點城市，開始逐漸延伸到更多的熱點二三線城市。

　　他認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的原則是因城施策。對于房地產(chǎn)需要去庫存的城市發(fā)布寬松政策，對于房地產(chǎn)庫存周期短的城市，未來將會有更多約束性政策。

　　楊華(化名)則道出了剛需購房者的切實感受：“基本沒有人搶房了，可以選擇的面很大，我的內(nèi)心也不會因為擔(dān)心被跳價而焦慮，真正買到了適合自己的房子。”

　　購租并舉圓百姓住房夢

　　去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　近一年來，樓市新政均圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”展開。最值得關(guān)注的是，我國正多管齊下建立購租并舉住房制度，以滿足多層次住房需求。就地方政府的具體舉措而言，在“購”的方面主要是抑制投機(jī)性購房，推出共有產(chǎn)權(quán)住房等;而在“租”的方面，則是加大租賃住房供給，試點利用集體用地建設(shè)租賃住房等。

　　相比過往數(shù)次樓市調(diào)控主要調(diào)節(jié)購房行為，此次更注重對市場上租賃需求的滿足。

　　九部委今年7月發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，此后多省份加快推出了鼓勵住房租賃的相關(guān)政策或舉措。

　　張大偉稱，從鼓勵住房租賃的政策內(nèi)容看，主要是加減法政策，加法是增加供應(yīng)，減法是減少選擇租賃居住的阻力，“主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租住房用地。另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。全國已經(jīng)有超過8個省份20個以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策落點主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。”

　　為了增加租賃房源供應(yīng)，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部8月28日發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，包括北京在內(nèi)的13個城市獲批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

　　此次部委鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，上述13個城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場，將有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

　　如果說限購、限售等調(diào)控政策更側(cè)重于抑制投資投機(jī)性購房，那共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出，則更注重保障剛需群體的住房需求。

　　北京9月20日發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)，自9月30日起正式實施?！掇k法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，推出共有產(chǎn)權(quán)住房是北京住房保障政策的一個突破，借助共有產(chǎn)權(quán)住房模式，可以有效降低住房所有權(quán)進(jìn)入門檻，顯著提升家庭購房支付能力，增加自有住房機(jī)會，提高住房自有自住比率;與公租房比，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于減少政府財政支出和對有限財政資金的長期占用，提高住房保障體系運行效率和可持續(xù)性。

　　“北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長效機(jī)制的重要組成部分之一，有許多的創(chuàng)新點。它兼顧了公平，特別仍然突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境以及將來物業(yè)費的繳納等等，各個方面都透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖。” 北京市房協(xié)秘書長陳志稱。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池認(rèn)為，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策準(zhǔn)入條件更加嚴(yán)格，聚焦無房家庭首次購房需求，有利于解決住房民生問題，建立購租并舉的住房制度。由于目前北京房價較高，使很多人沒有購房能力。通過提供共有產(chǎn)權(quán)住房，明確了政府和個人持有的產(chǎn)權(quán)份額，降低了購房人的房價，有助于百姓住房夢的實現(xiàn)。

　　房貸收緊驅(qū)趕炒房客

　　從取消房貸利率優(yōu)惠到上浮房貸利率，各家銀行近一年來對于房貸的逐漸收緊，使得炒房客成本飆升。

　　就在本月，北京、上海為代表的一線城市商業(yè)銀行，再度上調(diào)首套房與二套房按揭貸款利率，首套房按揭利率較基準(zhǔn)利率上浮5%~10%，二套上浮20%，已經(jīng)成為北京銀行業(yè)內(nèi)的普遍情況。在上海，首套按揭利率也上浮5%~10%，二套則在11%~18%不等。

　　二線城市也不例外，青島、天津等城市首套房貸款利率最高上浮10%幾成標(biāo)配。此外，南京等地區(qū)商業(yè)銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平，較基準(zhǔn)利率上浮5%~10%已成為全國房地產(chǎn)市場重點調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象。

　　第一財經(jīng)記者電話采訪多地銀行分行及房地產(chǎn)中介了解到，今年8月，青島轄內(nèi)的銀行陸續(xù)上調(diào)首套、二套房利率至較基準(zhǔn)利率上浮10%和20%。記者獲悉的一份天津某地產(chǎn)公司內(nèi)部資料顯示，在天津4月份持本地戶口貸款購買首套房，在中行、農(nóng)行、工行等大行還可以拿到基準(zhǔn)利率，經(jīng)過近期調(diào)整后，如今統(tǒng)統(tǒng)上浮5%，二套房則大部分為上浮15%。

　　業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，按照100萬元貸款計算，上浮10%比首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率時每月要多還287.6元。如果參考北京當(dāng)前的房價，首套房貸款800萬元，還款期限30年，上浮10%后，每個月就要多繳2414元，意味著每年的還貸額多了近3萬元。

　　上浮10%尚且如此，掐指一算，以北京為例，從年初的首套按揭貸款尚有折扣優(yōu)惠，到如今銀行普遍較基準(zhǔn)上浮10%，北京今年第六度上調(diào)按揭貸款利率后，首套房按揭貸款利率總體上浮了30%。

　　“應(yīng)該是為了驅(qū)趕炒房者的。”某住房剛需網(wǎng)友在房貸利率上浮后在論壇發(fā)帖表示。

　　事實上，“3·17新政”(提高房貸利率)后，北京銀行業(yè)新增房貸已經(jīng)形成明顯的逐月下降態(tài)勢。3~6月，轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)新發(fā)放個人住房貸款金額分別為239.21億元、236.08億元、218.15億元和158.46億元，貸款發(fā)放節(jié)奏持續(xù)放緩。與此同時，剛需購房貸款占比正在顯著提升。商業(yè)銀行除了調(diào)高首套房貸款利率，對于二套房的貸款利率更是大幅增加。二季度剛需購房貸款占比超七成。

　　北京銀監(jiān)局黨委委員、副局長蔣平近日在銀監(jiān)會例行發(fā)布會上指出，6月份發(fā)放的個人住房貸款中，對無房群體發(fā)放貸款金額占比83.1%、貸款戶數(shù)占比81.2%，兩項占比均環(huán)比明顯提高，貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，調(diào)控效果進(jìn)一步鞏固。

　　房子是用來住的。作為傳統(tǒng)的按揭貸款大行，建行半年報顯示，個人住房貸款余額39261.90億元，較上年末增加3405.43億元，增幅9.50%，比上年末下降了19.76個百分點。建行表示，個人住房貸款業(yè)務(wù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，重點支持百姓購買自住房信貸需求。工行方面，今年上半年個人住房貸款增加3746.90億元，增長11.6%，首套房的占比超過九成。

　　一二線熱點城市房價停漲

　　隨著各類政策的出臺，樓市調(diào)控效果顯而易見。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算，8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，8月份，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。從環(huán)比看，新建商品住宅價格下降或持平;從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續(xù)比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。

　　張大偉發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策使得一二線城市房價拐點出現(xiàn)，15個熱點城市新房環(huán)比價格出現(xiàn)了最近3年來的首次全面停漲。這也可能解釋了為何新一波“限售”調(diào)控主要以二線城市為主。

　　不少購房者的感受逐漸統(tǒng)一：炒房客的逐漸退出，令真正的剛需開始享受樓市平穩(wěn)的紅利。

　　今年4月，楊華拿到自己房子的鑰匙時長長舒了一口氣。從去年開始，楊華經(jīng)歷了樓市的突然火爆，以及調(diào)控后的不斷平穩(wěn)，見證了市場從熱到冷的全過程。一名房產(chǎn)中介也對第一財經(jīng)記者表示，如今的二手房市場已經(jīng)進(jìn)入買方市場，剛需購房環(huán)境已大幅改善。

　　開發(fā)商同樣開始感受到市場的調(diào)整，很多開發(fā)商已經(jīng)開始提前出貨，希望降低負(fù)債水平。

　　“今年3月我們推了250套房源，大概有1200組客戶希望購買;最近我們還準(zhǔn)備推500套房源，目前意向客戶不到600組。市場明顯開始降溫。”一名廈門開發(fā)商人士告訴第一財經(jīng)記者。

　　“我們的樓盤之前是南京的黃金樓盤，但是從最近的一次開盤看，我們沒有實現(xiàn)100%去化，購房者的觀望心情明顯濃重，我們也感受到了房子越來越難賣。”一位南京開發(fā)商城市總經(jīng)理告訴記者。

　　原標(biāo)題：樓市調(diào)控一周年：炒房客逐漸退出，剛需安心挑房