N人民日?qǐng)?bào)

　　昨日，《人民日?qǐng)?bào)》在《要聞》第8版發(fā)表國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所張承惠、陳道富文章《中國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸》。

　　文章說(shuō)，近期國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)。由于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺(tái)也有密切的關(guān)系，房?jī)r(jià)下跌開(kāi)始引發(fā)社會(huì)和媒體關(guān)注，甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)即將崩盤并引發(fā)一系列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)國(guó)際社會(huì)唱空中國(guó)的言論也不時(shí)出現(xiàn)。我們認(rèn)為，分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要從中國(guó)的特殊國(guó)情出發(fā)。既不能忽視調(diào)整中的風(fēng)險(xiǎn)，也不宜過(guò)度夸大。堅(jiān)持推動(dòng)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性調(diào)整，并不必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸，我國(guó)也有條件避免硬著陸發(fā)生。

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存剛性需求

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)末起步，尚處于發(fā)展的早期階段。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到50%，如果未來(lái)20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國(guó)際平均水平，每年將有1500萬(wàn)左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。過(guò)去10年中，我國(guó)人均收入年均增長(zhǎng)12%，預(yù)計(jì)未來(lái)也將保持較高的增速。大量以收入增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求，是實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量的基本條件。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了實(shí)質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場(chǎng)。

　　出于社會(huì)穩(wěn)定的需要，一些主要工業(yè)化國(guó)家都通過(guò)不同形式向民眾提供保障性住房，使住房結(jié)構(gòu)能夠滿足不同層次人群的合理需求。到目前為止，我國(guó)的住房供應(yīng)仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷，保障房覆蓋率不超過(guò)10%，遠(yuǎn)不能滿足中、低收入群體的必要需求。

　　盡管我國(guó)房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國(guó)家高得多，二手房市場(chǎng)的抵押品放貸率也只有60%左右。我國(guó)老百姓對(duì)住房看得很重，輕易不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式的大量“止贖”。

　　當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格回落，是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)自我惡化、發(fā)展乏力所造成。針對(duì)今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，政府仍擁有很大的政策調(diào)整空間和靈活度。

房?jī)r(jià)適度波動(dòng)不影響金融體系運(yùn)行

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，會(huì)否引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和宏觀波動(dòng)，關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力、房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率水平和整個(gè)經(jīng)濟(jì)體應(yīng)對(duì)調(diào)整帶來(lái)的短期流動(dòng)性和償付能力沖擊的能力。從宏觀上看，我國(guó)具備避免房地產(chǎn)硬著陸的有利條件。

　　作為發(fā)展中國(guó)家，我國(guó)由城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場(chǎng)化和全球化帶來(lái)的增長(zhǎng)動(dòng)力尚未完全發(fā)揮，仍能支撐必要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。更重要的是，我國(guó)還存在巨大的制度改進(jìn)和結(jié)構(gòu)調(diào)整空間，13億人口的內(nèi)需市場(chǎng)還沒(méi)有被充分激發(fā)出來(lái)。因此，仍具有保持較高速度增長(zhǎng)的潛力。

　　近些年，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理、基礎(chǔ)制度建設(shè)等方面已有長(zhǎng)足進(jìn)步。同10年前相比，我國(guó)商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力已大幅提升，房?jī)r(jià)的適度波動(dòng)不會(huì)影響金融體系的穩(wěn)健運(yùn)行。

　　此外，中央和地方政府擁有數(shù)十萬(wàn)億的國(guó)有資產(chǎn)，可在必要時(shí)用來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政的不足。

可擇機(jī)調(diào)整限購(gòu)政策范圍

　　當(dāng)下許多城市的房?jī)r(jià)已顯著超過(guò)普通老百姓的購(gòu)買力，推高了社會(huì)的生活、商務(wù)成本，不利于下一步結(jié)構(gòu)調(diào)整和保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不可動(dòng)搖。但由于這個(gè)市場(chǎng)具有自己的運(yùn)行邏輯，政策應(yīng)對(duì)不當(dāng)又容易造成硬著陸。對(duì)此應(yīng)保持充分的警惕，做好充足的政策準(zhǔn)備。

利用規(guī)范民間借貸 促房?jī)r(jià)合理回歸

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)性調(diào)整，才能更加健康發(fā)展。但受多種因素影響，目前市場(chǎng)在一定程度上仍處于囚徒困境之中，需要一個(gè)外部力量來(lái)打破僵局。

　　近期民間借貸市場(chǎng)的調(diào)整提供了一個(gè)契機(jī)：一是以房地產(chǎn)資產(chǎn)作抵押的民間借貸者為獲得流動(dòng)性不得不拋售房地產(chǎn)，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時(shí)點(diǎn)，屆時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。因此，應(yīng)利用清理、規(guī)范民間借貸市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要調(diào)整，促使房?jī)r(jià)的合理回歸。

鼓勵(lì)居住、限制投資

　　根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的“穩(wěn)中求進(jìn)”方針，在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上，宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段。如擇機(jī)調(diào)整限購(gòu)政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購(gòu)房。與此同時(shí)增加投機(jī)的成本，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場(chǎng)預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機(jī)潮。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時(shí)，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過(guò)政策調(diào)整，給市場(chǎng)發(fā)出明確的“鼓勵(lì)居住、限制投資”的政策信號(hào)。

減少市場(chǎng)調(diào)整 可能產(chǎn)生的震蕩

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，將不可避免地帶來(lái)開(kāi)發(fā)商的重新洗牌。為降低房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、重組給市場(chǎng)帶來(lái)非理性壓力，當(dāng)購(gòu)買成本顯著低于政府直接建設(shè)保障房時(shí)，可由政府收購(gòu)部分爛尾樓和過(guò)度降價(jià)的商品房作為保障房使用。2008年金融危機(jī)期間，韓國(guó)就曾使用這個(gè)工具，很好地解決了房?jī)r(jià)下跌和保障房缺失的矛盾。為此，可適當(dāng)降低2012年地方政府保障房建設(shè)目標(biāo)，將重點(diǎn)放在保障房的制度和配套設(shè)施建設(shè)上。一旦出現(xiàn)市場(chǎng)超預(yù)期調(diào)整，即加大政府資金投入，既保證房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程的平穩(wěn)進(jìn)行，又可推動(dòng)保障房體系建設(shè)。

　　總之，我國(guó)既有宏觀條件，也有政策空間避免房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，仍需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)、合理應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，著力避免多個(gè)因素共振引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。