每輪樓市調(diào)控進(jìn)行到關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，都會(huì)引發(fā)一場(chǎng)爭(zhēng)論：到底是開發(fā)商先扛不住，還是地方政府先扛不??？有時(shí)，還會(huì)涉及銀行、投資者等。當(dāng)前，又現(xiàn)此況。近期參加一個(gè)電視節(jié)目，多數(shù)嘉賓討論的結(jié)果是，這次開發(fā)商先堅(jiān)持不住。

　　開發(fā)商群體的處境不妙，反映在三個(gè)層面：一、近日長(zhǎng)沙又曝出一起開發(fā)商老板跑路事件，這已是去年以來長(zhǎng)沙的第五起了；二、截至去年底，北京、武漢出現(xiàn)幾百個(gè)開發(fā)商不再延續(xù)開發(fā)資質(zhì)審核，數(shù)量較前年大幅增加，這意味著除了部分項(xiàng)目公司正常消失外，更有非項(xiàng)目公司非正常退出開發(fā)行業(yè)；三、企業(yè)收縮經(jīng)營(yíng)，減少拿地，裁員現(xiàn)象層出不窮。

　　2011年，全國(guó)商品房銷售面積再創(chuàng)歷史新高，同比2010年增長(zhǎng)4.9%。然而，這一數(shù)據(jù)包含了部分產(chǎn)權(quán)式保障房的數(shù)據(jù)，若論純市場(chǎng)化的商品住宅，則一二線城市成交量平均下跌超過二成。由此推算，多數(shù)開發(fā)商企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)，將比2010年出現(xiàn)一二成的下滑。

　　大家比較關(guān)注開發(fā)商群體中的一線品牌。2011年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售20強(qiáng)，門檻明顯提升，分別達(dá)到180億元和166萬平米；上榜的龍頭企業(yè)銷售業(yè)績(jī)上漲速度更超出了平均水平；全國(guó)前十強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到10.43%，較2010年上升了0.32個(gè)百分點(diǎn)。若論銷售金額，萬科排第一，超過1200億元；若論銷售面積，恒大稱老大，超過1200萬平米。相較而言，以高端產(chǎn)品為主的綠城，業(yè)績(jī)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。不過，絕大多數(shù)地產(chǎn)巨頭，都沒有完成年初制定的指標(biāo)，作為唯一一家銷售超過千億的企業(yè)，萬科也沒達(dá)標(biāo)。恒大、華潤(rùn)、中海等少數(shù)房企，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)顯著，完成了指標(biāo)。

　　顯而易見，與中小企業(yè)哀鴻遍野的慘狀相比，大型企業(yè)的情況要好很多。2008年3月，潘石屹曾提出“百日劇變論”，被證明是虛驚一場(chǎng)。隨著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、持續(xù)反彈，并無多少企業(yè)倒閉，反倒讓很多“豬堅(jiān)強(qiáng)”變得更加強(qiáng)壯了。而這一輪調(diào)整，情況比上一輪更加嚴(yán)峻。

　　關(guān)鍵在于，2008年四季度中央開始救市，同時(shí)也在大力度救經(jīng)濟(jì)，狂發(fā)貨幣，導(dǎo)致流動(dòng)性泛濫，投資投機(jī)性購(gòu)房需求在2009-2010年上躥下跳，推高了房?jī)r(jià)。這次，官方至今仍在頻頻表示樓市調(diào)控不放松。即便是貨幣政策正出現(xiàn)局部放松，新增信貸總量將超過去年的7.5萬億，開發(fā)貸款也不會(huì)有明顯增加，最多是自住性購(gòu)房貸款(尤其是首套房貸)有所放松，總量些許增加。

　　在這樣的政策背景下，今年樓市還將繼續(xù)調(diào)整，房企不可能重演2009年的“勝利大逃亡”，最艱難的時(shí)點(diǎn)尚未到來，因此地產(chǎn)大佬們不約而同地調(diào)低了2012年的銷售預(yù)期，恒大定為800億元， 與去年實(shí)際銷售額持平；綠城為400多億元，遠(yuǎn)低于去年的目標(biāo)(550億元)，較去年實(shí)際業(yè)績(jī)小幅增加；中海為800億港元，與去年目標(biāo)一致，但比去年實(shí)際銷售額調(diào)低了約8%。

　　這一現(xiàn)象為近十年來所罕見。不過，也有可能到今年年底，很多地產(chǎn)巨頭會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們的預(yù)期偏悲觀了。畢竟，現(xiàn)在是市場(chǎng)非常悲觀的時(shí)點(diǎn)。但有一點(diǎn)勿庸置疑：2012年10強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額還會(huì)繼續(xù)上升。過去十幾年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻過低，導(dǎo)致該行業(yè)良幣不能驅(qū)逐劣幣。去年以來，市場(chǎng)調(diào)整，企業(yè)臨危，也是行業(yè)優(yōu)勝劣汰加速的時(shí)段，有利于提高行業(yè)集中度，讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)占有更大的市場(chǎng)份額。按去年銷售金額，老大萬科約1200億僅占全國(guó)商品房總銷售金額(約5.9萬億)的2%，全國(guó)10強(qiáng)企業(yè)也只占10%。相比成熟市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度還需顯著提高。當(dāng)然，也許會(huì)有人擔(dān)心形成寡頭壟斷怎么辦？未來15年，都無須為此而擔(dān)憂。

　　有人說，未來幾年中國(guó)的開發(fā)商將消失九成！我想不會(huì)這么快。未來十年，全國(guó)的開發(fā)商數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)減少一半左右(現(xiàn)在6萬家左右)。主要是中小企業(yè)退出，大企業(yè)繼續(xù)壯大，“國(guó)進(jìn)民退”仍難以避免，21家合規(guī)央企擴(kuò)張步伐不會(huì)太小，而保障房建設(shè)還需地方國(guó)企出力。

　　2012樓市5大懸疑房?jī)r(jià)全回落何時(shí)到

　　限價(jià)令還會(huì)持續(xù)嗎？限購(gòu)令會(huì)不會(huì)變相松動(dòng)？房?jī)r(jià)到底什么時(shí)候才會(huì)全面回落？……相信隨著時(shí)間的推移，在2012年的某個(gè)時(shí)間段，所有與這些問題有關(guān)的答案會(huì)逐個(gè)水落石出。

　　2012年的樓市，注定不會(huì)平靜。

　　基于限購(gòu)和限貸政策的作用，房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本得到遏制。但不可否認(rèn)的是，房?jī)r(jià)跌幅并未達(dá)到人民所希望的程度，甚至還有部分二、三線城市逆勢(shì)上漲，因此樓市調(diào)控的大方向不會(huì)改變。但必須明確的是，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性，這極有可能會(huì)影響到未來樓市走勢(shì)。2012年的樓市到底會(huì)是怎樣一番情形？

　　懸疑一：限價(jià)令何去何從？

　　廣東中山市不再延續(xù)“限價(jià)令”的表態(tài)，讓這項(xiàng)調(diào)控措施立于尷尬境地。

　　眾所周知，當(dāng)初在公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)時(shí)，除北京明確“穩(wěn)中有降”外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)皆是與當(dāng)年的GDP、人均可支配收入增速掛鉤，以至于調(diào)控目標(biāo)被戲稱為“漲價(jià)目標(biāo)”。但截止到2011年11月底，在已經(jīng)對(duì)外公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的121個(gè)城市中，至少有30個(gè)城市沒有完成目標(biāo)。

　　考慮到中央政府提出的“房?jī)r(jià)回歸合理水平”的要求，2012年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)如果還與GDP、人均可支配收入增速掛鉤，顯然已經(jīng)不合時(shí)宜。而中山市的表態(tài)，卻讓“限價(jià)令”的前景更加撲朔迷離。相對(duì)來說，“限價(jià)令”在調(diào)控“組合拳”中所起到的作用不如“限購(gòu)令”明顯，因此在強(qiáng)調(diào)限購(gòu)不放松的前提下，“限價(jià)令”松綁的可能性極大。

　　懸疑二：限購(gòu)令會(huì)如何變化？

　　“限購(gòu)令”會(huì)不會(huì)松動(dòng)？相信很多人都極為關(guān)心這個(gè)話題。

　　建設(shè)部在此前不久已要求限購(gòu)令到期延續(xù)，但截止到2011年12月26日，在48個(gè)已執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市中，只有包括上海、北京等在內(nèi)的10個(gè)城市明確表示2012年將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，其余的在觀望等待。

　　限購(gòu)政策的作用是顯而易見的，它是一劑“猛藥”，對(duì)于之前的“越調(diào)越漲”樓市怪現(xiàn)狀極為有效。因此在房?jī)r(jià)并未真正回落的前提下，限購(gòu)政策的持續(xù)執(zhí)行是很有必要的。不過不得不面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是，當(dāng)?shù)胤秸⒉幌胪耆艞墶巴恋刎?cái)政”的情況下，“限購(gòu)令”的前景有了一絲不確定性。

　　應(yīng)該說，在流動(dòng)性收緊，融資渠道變窄的前提下，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間的觀望之后，大多數(shù)開發(fā)商的家底已經(jīng)所剩無幾。而2012年的世道不會(huì)比2011年好多少，因此唯一能做的就是降價(jià)促銷，以求自保。最有可能2012年4月份開發(fā)商可能會(huì)采取行動(dòng)，這是因?yàn)槠鋾r(shí)“兩會(huì)”已經(jīng)結(jié)束，政策面趨于明朗，相信開發(fā)商不會(huì)錯(cuò)過這個(gè)時(shí)機(jī)。

　　懸念三：八五折優(yōu)惠房貸能否回來？

　　首套房貸利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，這絕對(duì)讓人意想不到！那么，在2012年，首套房貸優(yōu)惠利率還會(huì)回來呢？

　　雖然“新國(guó)八條”中要求采取差別化住房信貸政策，但主要針對(duì)對(duì)象為第二套以及以上住房，對(duì)于合理的剛性需求而言，并不屬于打擊范圍。但在2011年上半年，連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行也犯了“貧血癥”，而貸款申請(qǐng)人數(shù)變化不大，因此在僧多粥少的情況下，銀行自然會(huì)提高利率水平了，以獲取更多的收益，這更多是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。

　　2011年12月5日，央行調(diào)低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是調(diào)控政策微調(diào)的信號(hào)。相信2012年還會(huì)數(shù)次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，釋放流動(dòng)性，這對(duì)首套房貸有利，至少銀行有錢可貸。雖然中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)，要扶持合理的住房需求，但八五折優(yōu)惠房貸會(huì)不會(huì)再現(xiàn)，這還得看流動(dòng)性釋放程度的大小。

　　懸念四：交易狀況會(huì)否改善？

　　對(duì)于一線城市來說，交易量會(huì)不會(huì)在2012年反彈？

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積8.9億平方米，較去年同期增加9%。從表面上來看，2011年樓市與2010年基本持平，但一線城市交易量繼續(xù)下滑卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京前11月新房成交7.54萬套，比去年同期減少20.9%。根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，截止到12月26日，上海商品住宅累計(jì)成交量為626萬平方米，較2010年的840萬平方米還有不小的距離。

　　懸念五：土地價(jià)格還會(huì)回落嗎？

　　房?jī)r(jià)與土地的關(guān)系，跟面包與面粉之間的關(guān)系相仿，因此相當(dāng)于“面粉”的土地的價(jià)格走勢(shì)，也頗受市場(chǎng)關(guān)注。

　　近日公布的數(shù)據(jù)表明，2011年1~11月，全國(guó)133個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)各類土地總成交面積同比增長(zhǎng)15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長(zhǎng)帶動(dòng)，同時(shí)，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1~11 月，住宅用地量?jī)r(jià)水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價(jià)分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價(jià)降幅超過40%。

　　當(dāng)然，北京、上海等一線城市樓面價(jià)的下滑，與土地供應(yīng)有一定關(guān)系，比如市中心的土地供應(yīng)大幅減少，因此均價(jià)回落。但值得慶幸的是，土地價(jià)格總體上還是保持回落態(tài)勢(shì)，這有利于房?jī)r(jià)的整體回落。