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地產(chǎn)界開啟高峰對話 解構(gòu)泉州今年地產(chǎn)新變化

來源:閩南網(wǎng) 2014-07-18 10:28 http://www.ghqlgyb.cn/
[摘要]如何看待2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)的新變化?

  閩南房產(chǎn)網(wǎng)訊 上半年,從全國到地方,各地樓市行情出現(xiàn)降溫,成交量下降,這與去年出現(xiàn)的日光盤、熱銷等盛況,形成鮮明對比。而近兩個月以來,一系列政策同樣受到各方關(guān)注,比如定向降準,貨幣政策有所放松,個別城市甚至出臺限購松綁等措施。

  反觀泉州,大泉州一些區(qū)域成交放緩,但房企擴張及拿地的熱情不減,不僅有首次進入泉州的星光耀、中航里城,還有已進入泉州開發(fā)的泰禾集團、中駿置業(yè)、萬達集團、連捷地產(chǎn)等房企,繼續(xù)加速布局擴張。

  如何看待2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)的新變化?過去半年時間,市場行情調(diào)整到底又留給我們什么樣的思考?

  “2014年泉州地產(chǎn)半年報數(shù)據(jù)發(fā)布會”現(xiàn)場,本報邀請克而瑞(中國)集團副總裁于丹丹、泉州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務副會長鄭鎮(zhèn)安、星浩資本副總經(jīng)理陳銘磊等資深地產(chǎn)人士,現(xiàn)場開展對話。

  對話1

  如何看待2014年上半年的樓市現(xiàn)象?

  精彩觀點:“今年調(diào)控關(guān)鍵詞是分化”、“供應和需求這兩個指標是核心”

  于丹丹說道:“我們都經(jīng)歷過房地產(chǎn)低潮期,經(jīng)歷過房子賣不出去或宏觀調(diào)控后后期出現(xiàn)的窘境。究其原因,房地產(chǎn)是一個強政策導向性的產(chǎn)業(yè),調(diào)控的時候每次都是組合拳,或者是組合政策,讓整個市場發(fā)生變化。過往在政府一刀切政策下,實質(zhì)性的市場沒有得到解決?!?/span>

  她表示,這輪房地產(chǎn)的政策跟過往有極大不同,這屆政府對于房地產(chǎn)的態(tài)度是相當清晰的,因為有一個相當重要的核心詞是分化,沒有什么全國性的調(diào)控政策,而是允許各地根據(jù)自身的房地產(chǎn)成因、表現(xiàn)去做自己的調(diào)整。

  陳銘磊結(jié)合自己多年的操盤經(jīng)驗談到,2014年上半年,不論是購房者還是開發(fā)商都受到信貸問題的影響。開發(fā)商的資金鏈繃得很緊,高負債對房地產(chǎn)開發(fā)有比較大的影響。對購房者來說,由于貸款緊縮、首套利率上升等原因,導致購房成本上升。從全國樓市發(fā)展情況來看,今年上半年屬于市場調(diào)整期。

  對話2

  今年上半年泉州市場最明顯的變化是什么?

  精彩觀點:“上半年泉州樓市兩降兩升”、“有效需求與支付能力受影響”

  鄭鎮(zhèn)安表示,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,上半年泉州樓市銷量、投資額都在下降,有的企業(yè)下降幅度較大,受到關(guān)注??梢灶A見,下半年市場將會進入調(diào)整期。資金鏈問題將是下半年市場的關(guān)鍵。于丹丹認為,今年上半年,泉州樓市成交放緩,原因是整個經(jīng)濟在遇到大的經(jīng)濟高位盤整,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以勞動密集型為主,整體經(jīng)濟后勁乏力,這種背景下,大家對于房子的需求欲望表現(xiàn)就沒那么強。有效的需求一定是需求意愿和支付的能力支撐,如果這兩點受到影響的話,市場就處于低位徘徊。

  對話3

  如何看待大房企占主導、小房企空間被擠壓?

  精彩觀點:“強者恒強趨勢已很明顯”、“中小企業(yè)可三種方式抓住機遇”

  于丹丹現(xiàn)場給出了一組數(shù)據(jù),她說,全國50強企業(yè)中,到6月30日完成企業(yè)全年銷售指標一半以上的有14家,還有6家超過40%。可以看到,銷售狀況比較好的還是大企業(yè)。大企業(yè)在追求規(guī)模增長,這說明行業(yè)集中度會越來越高。50強企業(yè)在全國一、二線城市中的市場份額已經(jīng)超過33%。從福建的數(shù)據(jù)來看,福州前15強能占到70%,廈門比例會低一些。這說明強者恒強。當規(guī)模碰頂,大企業(yè)比例變高時,留給中小企業(yè)的空間就越來越小。

  中小企業(yè)要如何抓住機遇?于丹丹給出了三條建議。首先,對于一些地方性龍頭企業(yè),雖然在全國比較小、排名不靠前,但是在自己深耕的區(qū)域有領(lǐng)先優(yōu)勢。建議這樣的企業(yè),不要做半徑過長的投資,盡可能深耕和守住一個地方,把自己的優(yōu)勢發(fā)揮出來。

  第二,建議中小企業(yè)敞開懷抱。一定別像過往一樣,覺得自己做個小項目,三年賺5億,其中2億是利潤,這就賺錢了。因為周期變長,會出現(xiàn)變現(xiàn)能力變?nèi)酰找孀兊?。中小企業(yè)可以以開放的心態(tài),與大企業(yè)進行合作、并購等。

  第三,建議大家通過行業(yè)的發(fā)展獲取收益。過去要達到這個目的,只有買地、開發(fā)、賣房子,而如今,市場留了許多空間讓大家分享房地產(chǎn)發(fā)展的紅利。建議可以轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn),例如去購買房地產(chǎn)企業(yè)的基金產(chǎn)品等。

  陳銘磊則認為,整個房產(chǎn)開發(fā)的前十年已經(jīng)過去,接下來,準入門檻會越來越高。例如,在一線城市,很多小開發(fā)商已經(jīng)很難拿到好的土地。在未來十年,地產(chǎn)開發(fā)難度會越來越大,要分羹市場,需要更多更專業(yè)的人去降低地產(chǎn)開發(fā)的風險,獲取更多市場紅利。

  對話4

  下半年是否會以跑量為主?

  精彩觀點:“一二線城市出現(xiàn)筑底、三四線城市去化周期長”、“定價策略會貼著市場走”、

  于丹丹認為,今年房地產(chǎn)市場普遍面臨銷售壓力比較大的情況。在這種情況下,大家會在定價策略上考慮貼著市場走。

  在市場中,一二三線城市表現(xiàn)不同。一線城市實際上是用折扣,從營銷的角度,換來消費者的認同,開始出現(xiàn)交易量的回歸。這種情況意味著需求的存在,在這種市場背景下,我們不擔心這種市場會出問題。

  但是三四線城市,核心的問題不是限購解不解開,而是看我們的庫存量。三四線城市最大的問題是去化周期過長。

  對話5

  如何看待下半年樓市發(fā)展?

  精彩觀點:“對房地產(chǎn)不悲觀”、“泉州房地產(chǎn)接下來是銀十年”

  于丹丹認為,這一輪中國經(jīng)濟進入緩慢增長時期。真正要讓內(nèi)部經(jīng)濟得到增長,只有擴大內(nèi)需。房產(chǎn)是內(nèi)需的最主要構(gòu)成。但是經(jīng)過前幾輪的刺激后,已經(jīng)不能再刺激它了,因為已經(jīng)導致空置量增長爆發(fā)。所以從經(jīng)濟的角度來看,政府應加大內(nèi)需。而城鎮(zhèn)化則是有力的推動。“在這種情況下,我對房地產(chǎn)不悲觀,是謹慎樂觀的。今天的盤整,是因為前年和去年的庫存量比較大,慢慢去化,隨著中國經(jīng)濟復蘇、內(nèi)需拉動,人口紅利慢慢恢復,房地產(chǎn)業(yè)會進入一個相對的微利時代,并穩(wěn)定發(fā)展?!?/span>

  從泉州市場來看,鄭鎮(zhèn)安認為,泉州房地產(chǎn)不是以政策為主導,而是以產(chǎn)品為主導。泉州是民間有錢,但是投資沒有方向,資本沒有去處。所以,房地產(chǎn)市場未來前景還是很好的。盡管上半年形勢是不理想的,但從2009年到2013年的數(shù)據(jù)可以看出,泉州的GDP發(fā)展是靠全社會經(jīng)濟的全面發(fā)展帶動,房地產(chǎn)的發(fā)展也是如此。去年泉州的GDP已經(jīng)達到5218億,這個數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)第15年全省GDP第一。往后的十年,應該還是房地產(chǎn)發(fā)展的十年。之前是金十年,接下來是銀十年,還是好行業(yè)。

  迎接未來市場發(fā)展,陳銘磊認為,很多房企都在控制成本。針對如何降低成本,他提出的建議是,首先要接地氣,了解當?shù)厥袌龅男枨?,企業(yè)在原有經(jīng)驗基礎(chǔ)上能夠給整個市場帶來什么,不需要什么,把自己的綜合成本控制好;第二,把產(chǎn)品盡快賣出去,如今,傳播、營銷方式多樣,要把工作做足,多學習,盡快適應新變化,更好地拉近與客戶的距離。

  【嘉賓名片】

  于丹丹:《第一財經(jīng)》特約評論員、克而瑞(中國)集團副總裁。擁有13年房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)流通服務、不動產(chǎn)投資決策咨詢、項目咨詢及管理經(jīng)驗,專業(yè)角度寬泛,行業(yè)人脈資源豐富,是房地產(chǎn)全程咨詢專家。

  鄭鎮(zhèn)安:現(xiàn)任泉州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務副會長,泉州市物業(yè)管理協(xié)會會長。上世紀90年代初開始從事房地產(chǎn)行業(yè)管理工作,是泉州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的參與者和見證者。

  陳銘磊:星浩地產(chǎn)副總經(jīng)理。從事地產(chǎn)多年,在一線城市操盤多個項目,資深地產(chǎn)人士。

責任編輯:mnw_hlj
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