2011年廈門商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)受到追捧，成交量持續(xù)活躍，這也推動(dòng)了寫字樓和商鋪市場(chǎng)租金和售價(jià)的不斷攀升。此外，未來各商圈之間爭(zhēng)奪客流的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，島外商業(yè)地產(chǎn)也開始嶄露頭角。

　　昨日下午，全球知名房地產(chǎn)顧問公司DTZ戴德梁行在廈發(fā)布2011廈門商用地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告時(shí)指出，2011年廈門樓市，因不受限購(gòu)影響，商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)受到追捧，成交量持續(xù)活躍。截至2011年12月，兩者成交量分別達(dá)到16.65萬m2和34.41萬m2，成交量的持續(xù)保溫推動(dòng)了寫字樓和商鋪市場(chǎng)租金和售價(jià)的不斷攀升。

　　寫字樓

　　高端寫字樓集中入市租金攀升

　　DTZ戴德梁行租賃代理資料顯示，寫字樓需求上，金融行業(yè)和高科技行業(yè)表現(xiàn)尤為積極，且偏好最新入市的高端甲級(jí)寫字樓。供應(yīng)方面，鷺江道財(cái)富中心、湖濱南路源昌凱賓斯基、國(guó)際航運(yùn)中心的投入使用，為廈門島西部甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來156000平方米的供應(yīng)量。持續(xù)活躍的需求推動(dòng)租金上漲到去年末140-170元/m2·月。在寫字樓售價(jià)持續(xù)攀升的同時(shí)，業(yè)主普遍對(duì)租金收入期待較高。

　　新興商務(wù)區(qū)或拉低租金價(jià)格

　　2011年廈門市寫字樓成交市場(chǎng)以五緣灣營(yíng)運(yùn)中心、閩南古鎮(zhèn)、杏林灣營(yíng)運(yùn)中心、廈門北站等新興商務(wù)區(qū)最為活躍。未來廈門東部新區(qū)將有超過140萬平方米的新增供應(yīng)入市，島外的杏林灣營(yíng)運(yùn)中心和廈門北站運(yùn)營(yíng)中心也是未來寫字樓供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。

　　未來西部商務(wù)區(qū)新入市的高端寫字樓將提供超過45萬平方米辦公面積，而一旦兩岸金融中心建成投入使用，部分金融企業(yè)也將從西部商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移至兩岸金融中心，可預(yù)計(jì)未來西部商務(wù)區(qū)供過于求局面更加明顯，租金的上升將受到抑制。另外，各新興商務(wù)區(qū)的大量供應(yīng)及較低的租金也將拉低全市寫字樓租賃均價(jià)。因此，未來廈門市寫字樓整體租金均價(jià)上漲面臨壓力。

　　商鋪

　　零售業(yè)擴(kuò)張帶旺商鋪市場(chǎng)

　　2011年以來，服裝、時(shí)尚、美食和休閑娛樂在廈門市場(chǎng)積極擴(kuò)張，帶動(dòng)相關(guān)租賃需求的增加。

　　租賃需求的增加導(dǎo)致商鋪物業(yè)租金上漲，加上住宅“限購(gòu)令”，推動(dòng)商鋪物業(yè)的熱炒，商鋪市場(chǎng)整體租金居高不下。此外，盡管市中心在售的一手商鋪已經(jīng)捉襟見肘，非市中心的住宅底商憑借未來發(fā)展?jié)摿σ廊皇艿酵顿Y者的青睞，DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月中旬，一手商鋪成交島外占比67%，售價(jià)也隨之大幅上漲。

　　去年上半年以來商鋪的熱炒導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨鹨宦飞蠞q，到目前，商鋪市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，但是業(yè)主普遍對(duì)租金期待較高，寧愿持有物業(yè)而不愿低價(jià)出手，預(yù)計(jì)未來半年商鋪?zhàn)饨鹕闲汹厔?shì)會(huì)減緩，下行機(jī)會(huì)較少。

　　島外商業(yè)即將全面興起

　　2011年，羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)、中華城、湖里萬達(dá)廣場(chǎng)等島內(nèi)城市綜合體紛紛開業(yè)，打破了廈門島內(nèi)商業(yè)格局，未來各商圈之間爭(zhēng)奪客流的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

　　與此同時(shí)，島外的商業(yè)地產(chǎn)開始嶄露頭角，無論是住宅底商還是純商業(yè)都略有表現(xiàn)。島外住宅樓盤的日益增多，也使得住宅底商供應(yīng)源源不斷，成交業(yè)績(jī)表現(xiàn)不凡。島外的純商業(yè)年內(nèi)也逐漸露出鋒芒，如集美新華都購(gòu)物廣場(chǎng)、翔安區(qū)匯景購(gòu)物廣場(chǎng)、阿羅海購(gòu)物廣場(chǎng)等紛紛開業(yè)，以及集美萬達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)入，這些都代表著島外商業(yè)的全面興起已指日可待。

　　2012房地產(chǎn)進(jìn)入“下半場(chǎng)”

　　走過苦逼的2011年，迎來或是一個(gè)更令開發(fā)商膽顫的2012年。

　　當(dāng)新年的第一縷曙光照在鄭曦的臉上時(shí)，看不出他有一丁點(diǎn)的喜悅，他已經(jīng)一個(gè)多月沒有賣出房子了。他所在的售樓處人氣越來越差，一周也接待不了幾組客戶。他說，“樓市冬天，客戶進(jìn)入‘冬眠’，我們也只好跟著過冬了”。

　　不管瑪雅人如何預(yù)言2012年，但對(duì)樓市而言，這一年注定是一個(gè)敏感復(fù)雜的年份。無論如何為政策、市場(chǎng)、房?jī)r(jià)爭(zhēng)吵，我們都應(yīng)該相信2012年樓市絕不會(huì)是電影版“2012”。面對(duì)2012樓市，盡管市場(chǎng)不太樂觀，但人們都應(yīng)該保持一顆平穩(wěn)的心。

　　2012樓市依然會(huì)是全民談?wù)摰慕裹c(diǎn)?！敖衲甑姆康禺a(chǎn)會(huì)怎么樣？”幾乎每個(gè)人都會(huì)提這個(gè)問題，得到的答案依舊是模糊的。綿長(zhǎng)持久的調(diào)控基調(diào)，讓市場(chǎng)有了更多不確定的因素。研判2012樓市，地產(chǎn)大佬們都不提拐點(diǎn)，而有了更新穎的提法———“房地產(chǎn)將進(jìn)入下半場(chǎng)”。最早提這一說法的是萬科總裁郁亮，他認(rèn)為，從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，房地產(chǎn)行業(yè)并不是往下走，還會(huì)往上走，現(xiàn)在行業(yè)還沒有出現(xiàn)拐點(diǎn)，只不過在大的趨勢(shì)下，環(huán)境發(fā)生了很大變化，“樓市下半場(chǎng)”來臨了。上半場(chǎng)可能是拼產(chǎn)品、綠化等，下半場(chǎng)不止這些，還要有軟的服務(wù)配套、綠色節(jié)能建筑等其他要求。無獨(dú)有偶，近日潘石屹也稱，房地產(chǎn)是一場(chǎng)氣勢(shì)磅礴的劇，上半場(chǎng)演了十幾年，2007年是高潮，現(xiàn)在是中場(chǎng)休息，下半場(chǎng)馬上就開演。

　　其實(shí)，不論2012樓市有什么樣的判斷，但有一點(diǎn)不得不相信：“人人都愛房地產(chǎn)”的時(shí)代已經(jīng)過去了。房企應(yīng)當(dāng)做的是，在任何時(shí)代結(jié)束之前一直保持優(yōu)秀。在未來市場(chǎng)，我們將看到，更多房子逐步回歸最基本的居住屬性，投資屬性進(jìn)一步弱化。蓋更適合居住的房子，或許能為房企在接下來的“樓市下半場(chǎng)”競(jìng)爭(zhēng)中贏得更大籌碼。