閩南房產(chǎn)網(wǎng)訊 11月25日，“廈六條”新政出臺(tái)，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的持續(xù)探討，廈門資深研究機(jī)構(gòu)易居—克而瑞滬閩事業(yè)部福建區(qū)域總經(jīng)理、首席分析師張子吉認(rèn)為，盡管出臺(tái)政策調(diào)控的核心是房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)上行動(dòng)力強(qiáng)，這將大大削弱政策調(diào)控的作用。中原地產(chǎn)認(rèn)為，此次新政對(duì)大勢(shì)影響不大，政策象征意義大于市場(chǎng)意義。

“廈六條”影響心理預(yù)期

　　此次“廈六條”的兩大亮點(diǎn)是二套房首付提至70%及土地供應(yīng)增加20%，其中二套房首付提高影響面有限，土地供應(yīng)增加變數(shù)大，形成有效供應(yīng)需時(shí)日，政策象征意義大于實(shí)際意義，應(yīng)付年底考核成分大；而土地供應(yīng)增加20%，短期未能對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)際影響。

　　據(jù)測(cè)算，二套房首付上調(diào)10%后，改善型客戶首付增加20萬~40萬，這對(duì)于首次改善型置業(yè)影響相對(duì)較大，但這部分客戶比重有限，而且可尋求直系親屬名額規(guī)避二套；而對(duì)于支付能力比較強(qiáng)的二改以上購房者來看，直接影響更不大，更多體現(xiàn)在心理層面。

　　此外，在土地供應(yīng)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近5年年均住宅用地建筑面積成交377萬㎡，根據(jù)供應(yīng)計(jì)劃，2014年有望達(dá)到450萬㎡，未來土地供應(yīng)相對(duì)充足，或?qū)⒂行揭指叩貎r(jià)的顯現(xiàn)，降低高地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的動(dòng)力。但是未來所加大供應(yīng)量的土地需1~2年后尚可形成有效供應(yīng)，未能對(duì)短期樓市產(chǎn)生實(shí)際影響，影響或僅停留在心理層面。

房?jī)r(jià)上行動(dòng)力較足

　　在易居—克而瑞滬閩事業(yè)部福建區(qū)域總經(jīng)理、首席分析師張子吉看來，國(guó)內(nèi)九城出臺(tái)的新政，調(diào)控核心是房?jī)r(jià)。“廈六條”也是如此。但具備多方優(yōu)勢(shì)的廈門，房?jī)r(jià)仍具較足動(dòng)力。

　　首先，廈門是中國(guó)最宜居的濱海度假城市，這一城市價(jià)值的稀缺性在某種程度上為房?jī)r(jià)的上漲賦予了其他同級(jí)城市不具備的有力支撐位。其次，人口紅利的美好預(yù)期也將助力價(jià)格上行。向莆線的運(yùn)營(yíng)加速了廈門與長(zhǎng)三角的對(duì)話；廈深鐵路的即將通車，將搭建廈門與珠三角共發(fā)展的橋梁。這些交通利好使得城市吸附力不斷增強(qiáng)，外來人口不斷增多，為房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)健上行提供了其他同級(jí)城市不具備的人口紅利保障。

　　由此不難理解，政府加大供地力度，尤其是商品住宅用地，有利于緩解地荒局面，緩解樓市供求矛盾態(tài)勢(shì)，但是土地開發(fā)建設(shè)需要一定的周期性，人口紅利的優(yōu)勢(shì)也將呈現(xiàn)出越來越明顯的作用，相對(duì)滯后性的供應(yīng)無法有效地扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的格局，因此供求矛盾或?qū)⒊掷m(xù)；針對(duì)非戶籍人口繳稅問題也僅僅是延后了一部分外來人口的購房時(shí)間，對(duì)于人口吸附能力強(qiáng)大的廈門來說，這部分需求的延緩對(duì)市場(chǎng)的短期影響有限；二套房貸政策更是自2010年起即被多次運(yùn)用，其對(duì)市場(chǎng)的影響力總體趨弱；備案價(jià)格審查雖可“立竿見影”，但臨近年底，對(duì)企業(yè)影響有限。

　　總而言之，兩大助力房?jī)r(jià)上行的關(guān)鍵因素在不同程度上弱化了政策調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的有效作用。資源優(yōu)勢(shì)和人口紅利更將加劇區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，產(chǎn)品力將成為影響房?jī)r(jià)的主要顯性因素，廈門產(chǎn)品導(dǎo)向性的城市特性將更加凸顯。

（本網(wǎng)記者 鄭薇）