嘉賓：

李文杰 中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理

　　胡景暉 偉業(yè)我愛我家集團副總裁

　　林 倩 鏈家地產(chǎn)副總裁

　　主持人：

侯振威

閉店潮愈演愈烈？

　　主持人：前一段時間，在北上廣深等地都出現(xiàn)了二手房中介閉店的現(xiàn)象，北京市統(tǒng)計一個月關(guān)閉了將近200家門店，有媒體的標題甚至是“北京平均每天閉店6家”，那么這種“閉店潮”是否還會愈演愈烈，今后一段時間比如到明年年初，這種情況會有所好轉(zhuǎn)嗎？

　　李文杰：我的判斷是，預計這種情況今后幾個月還將持續(xù)，因為通常情況下，經(jīng)歷了房產(chǎn)銷售的“金九銀十”后，年末和年初都是傳統(tǒng)的銷售淡季。今年在宏觀調(diào)控下各地“金九銀十”幾乎都未出現(xiàn)，北上廣深也是本輪調(diào)控的重點一線城市，量價齊跌的局面預計將會持續(xù)到2012年。交易量的大減導致“閉店潮”愈演愈烈，短時期內(nèi)如果政策不出現(xiàn)松動，中介行業(yè)的人員和門店的數(shù)量還將繼續(xù)收縮。

　　胡景暉：北上廣深中介機構(gòu)關(guān)店現(xiàn)象事實上是全國各大城市二手中介行業(yè)現(xiàn)狀的一個縮影。但目前來看中介企業(yè)倒閉現(xiàn)象并不普遍，真正稱得上倒閉的通常是門店較少、資金實力較差的家庭作坊式中介公司。但是應當注意到，對二手中介行業(yè)來說，旺季開店搶占市場、淡季關(guān)店降低成本，原本就是正常的經(jīng)營策略。目前的市場環(huán)境對大中型中介機構(gòu)來說，只能稱之為困難，尚未成為災難。

　　我們預計，今年年底到明年一季度全國一線城市的房價還將經(jīng)歷8％到10％的回落，房價的不景氣以及未來房價將進一步下跌預期的增強，使得部分二手房業(yè)主降價出售的意愿越來越強烈，二手住宅市場在售房源量的增加，挑選空間的增大，房價的下跌，以及進一步議價空間的增大，將激發(fā)部分有迫切購房需求的首次置業(yè)者和改善性購房者出手購房。成交量有望緩慢復蘇，成交的復蘇有利于緩解中介機構(gòu)的經(jīng)營壓力。

　　林倩：11月份中上旬北京市二手房住宅成交不足4500套，而且從當前來看，11月份成交反彈跡象并不明顯，至明年年初都將維持低位，很難有突破性上漲。由于整體市場的低成交走勢將延續(xù)至明年年初，因此二手房中介門店的壓力仍然繼續(xù)存在，其余的一線城市成交狀態(tài)和趨勢與北京市基本相同。因此，短期來看中介公司的生存壓力很難有明顯好轉(zhuǎn)。

　　更多城市可能限購

　　主持人：馬上就要到年底了，限購令執(zhí)行的時間也不短了，請幾位談談你們認為政策會在何時有所變化？是松動還是收緊，不管是哪一種變化，會怎樣影響二手房市場的走向呢？

　　林倩：從今年的價、量走勢來看，調(diào)控效果較為明顯，成交量維持低位，北京市二手房11月份價格與年初1月份相比，大約回落了8％左右。但是短期來看，政策并不會有所放松，當前政府的調(diào)控決心不動搖，限購已經(jīng)開始向二、三線城市蔓延。此外調(diào)控剛出現(xiàn)較明顯效果，當前放松容易造成市場惡性反彈。不動搖的限購政策將會導致低成交的狀態(tài)繼續(xù)，價格進一步走低。

　　在調(diào)控期間，不排除政府對于部分政策進行“修補”，如日前被廣泛關(guān)注的征稅普通住宅標準，由于房價近幾年上漲過快，與實際成交不符合，未來將可能進行調(diào)整，減輕剛需購房者的負擔。此外，還有最低計稅價等。從全國市場來看，雖然二、三線城市已經(jīng)開始限購，但是當前僅有幾個二、三線城市限購，未來或?qū)⒂懈嗟某鞘胁扇≌{(diào)控政策，限制投資炒房。

　　李文杰：限購令在執(zhí)行一段時間后已經(jīng)取得了明顯的效果，不少地區(qū)的房價出現(xiàn)了下降的趨勢，但房價的總體走勢仍與宏觀調(diào)控的目標存在一定的差距，因此目前政策調(diào)控并不具備放松的條件，預計年底前政策面上不會有太大的變化，維持現(xiàn)狀的可能性較大，明年多數(shù)城市仍會繼續(xù)執(zhí)行限購政策，對二手房市場的成交量、價依然會產(chǎn)生較大影響。

　　胡景暉：目前執(zhí)行的樓市宏觀調(diào)控的大方向在明年不會有根本性的變化，但是在相關(guān)細則上會有所微調(diào)。目前的限購限貸政策在嚴格精準打擊投資炒房客的同時，也誤傷了以自住為目的的合理購房需求，所以我認為明年的調(diào)控政策會在保護自住購房需求方面有所微調(diào)。比如社?；蚣{稅年限由目前的連續(xù)五年改為累計五年等。由于樓市調(diào)控的大方向不會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，所以政策的微調(diào)不會改變目前房價將繼續(xù)下跌的預期，成交量也將隨著房價的回落而逐步復蘇。

　　蘋果園、方莊跌幅最大

　　主持人：現(xiàn)在北京市不少區(qū)域房價都出現(xiàn)了大幅下降，有些地區(qū)的房價下降幅度達到了15％以上。作為業(yè)內(nèi)專家，幾位是否可以給購房人一些更加具體的推薦呢？例如按照東南西北幾個方向和城區(qū)等分類給準備購買二手房的人提供一些有針對性的建議。

　　胡景暉：據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月份京東二手房價跌幅最大的區(qū)域是望京，房價跌幅達9.8％，高家園等小區(qū)值得購房人關(guān)注；京西二手房價跌幅最大的區(qū)域是蘋果園，跌幅為2.9％，模式口等小區(qū)值得購房人關(guān)注；京南二手房價跌幅最大的區(qū)域是方莊，跌幅達9.8％，芳城園等小區(qū)值得購房人關(guān)注；京北二手房價跌幅最大的區(qū)域是回龍觀，跌幅達5.7％，龍博苑等小區(qū)值得購房人關(guān)注；城區(qū)二手房價跌幅最大的區(qū)域是和平里，跌幅達2.9％，和平里小區(qū)等值得購房人關(guān)注。

　　林倩：當前整體市場來看，南部區(qū)域、東部區(qū)域降幅比較明顯，典型的城區(qū)就是大興和通州。這兩個區(qū)域平均價均已在15000元/平方米以下，價格出現(xiàn)明顯回落。對于部分剛需人群來說，這兩個區(qū)域的部分性價比較高的樓盤值得關(guān)注。北部目前成交熱點主要為天通苑、回龍觀等區(qū)域。目前該區(qū)域由于位置優(yōu)勢較好，價格有所回落，剛需和改善人群集中，成交活躍。

　　李文杰：隨著房價的下降，本市各個區(qū)域都相繼出現(xiàn)了不少品質(zhì)不錯、性價比較高的房源，有些位置較好、交通便利的地鐵沿線房也出現(xiàn)了降價。購房者可根據(jù)自己的工作、子女教育、父母就近居住以及經(jīng)濟實力等因素選擇購房的大區(qū)域，在大區(qū)域確定后就可從交通便利程度、小區(qū)外部環(huán)境、周邊配套、樓盤整體規(guī)劃、硬件配套、戶型結(jié)構(gòu)、園林綠化等方面進行比較，選出最適合自己的住房。

　　春節(jié)是時機 不要想抄底

　　主持人：對于購房人來說，何時結(jié)束觀望而出手是他們最關(guān)心的問題之一。幾位專家在年底除了出手時機之外，有什么更具體的建議？

　　胡景暉：從7月份開始，北京房價下跌的拐點已經(jīng)非常明顯，從今年年底至明年一季度估計北京房價還將有10％左右的回落，明年房價大幅下跌的可能性不大，房價將基本穩(wěn)定在2010年三四月份的水平。所以元旦、春節(jié)前后，對購房人來說，將會是一個比較好的出手時機。購房人在選購房屋時千萬不要抱著抄底的心態(tài)，應該根據(jù)自身的財務狀況、經(jīng)濟實力、購房預算、購房理想?yún)^(qū)域等，多看房、多比較，發(fā)現(xiàn)實惠的房源及時出手，不要因為等待抄底而錯失了好房源。

　　林倩：當前整體購房者觀望濃厚，買方市場特征明顯。對于購房者來說，當前購房選擇性多，而且也不必擔心出現(xiàn)業(yè)主跳單的情況，完全可以貨比三家慢慢購房，遇到性價比高的房屋可以考慮購買。對于改善性購房來說，當前降價環(huán)境是改善性購房的較好時機。在當前環(huán)境下，購房前應該確認自身的購房資格。確定購房后，若是貸款購房，在當前的嚴格貸款情況下，應選擇合適的貸款銀行。

　　李文杰：對于購房人來說，關(guān)鍵在于充分了解自身需求，如果是結(jié)婚、改善等剛性需求，由于可等待的時間有限，在房價降到自己可承受范圍時即可以考慮出手，而無需等待所謂價格底部。對于投資性需求的購房人則需要更加謹慎一些，由于目前樓盤性價比參差不齊，隨著一手樓盤和二手小業(yè)主降價力度的加大，不斷有性價比高的房源出現(xiàn)，購房人應懂得篩選。

　　還有20年黃金期

　　主持人：在政策調(diào)控和限購的大背景下，未來的樓市變局莫測，購房人和賣房人均有些困惑，說說你們對樓市今后幾年發(fā)展的預測。

　　胡景暉：目前的中國樓市正處于變革轉(zhuǎn)型的陣痛期，其間交易量的大幅下滑，以及部分房價泡沫被擠出，這是必須要經(jīng)歷的。但這并不意味著中國樓市將要崩盤，中國樓市不會因此而步入漫漫“熊”途，相反，我認為如果在此輪變革轉(zhuǎn)型中，我們的土地、稅收、收入分配等各項制度的改革能夠順利地展開并推進，那么中國樓市將能夠逐漸步入更加健康的發(fā)展軌道，中國樓市還將迎來15年到20年的發(fā)展黃金期。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也將有更好的發(fā)展空間。

　　李文杰：政策調(diào)控和限購使投資性需求大大減少，但購房者中所占比例最大的仍然是首次置業(yè)和改善性換房的剛性需求，這部分客戶在時刻關(guān)注樓市的變化，只要覺得價格合適就會出手，賣房人也會在認為價格合適時放盤。因此，中介行業(yè)要不斷提升業(yè)務水平和服務意識，業(yè)務人員在充分了解買賣雙方的需求和承受能力后，對客戶進行全方位的長期跟蹤服務，及時為買賣雙方提供最新的政策信息和市場動態(tài)，幫助客戶把握最佳的買賣時機。未來幾年中介行業(yè)將把服務作為第一位，向著更加專業(yè)化、人性化發(fā)展。

　　林倩：越是在淡市，或越是在競爭激烈的市場中，客戶價值更趨突顯。對企業(yè)而言，應重新思考對客戶的價值，包括購房前的咨詢體驗；購房中的效率與專業(yè)，購房后的持續(xù)性服務。簡而言之，服務的設(shè)計必須從企業(yè)角度出發(fā)轉(zhuǎn)向從客戶需求以及客戶體驗的角度出發(fā)，同時也必須重視客戶關(guān)系的維護。在國外行業(yè)先進城市或我們自己的臺灣、香港等地，每一次的行業(yè)進步，都脫胎于一次市場的不景氣，相信中國也不例外，未來中介公司會在幾次調(diào)整中更趨專業(yè)化、大型化以及客戶導向化。