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　　在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈的背景下，2月20日，房地產(chǎn)調(diào)控新政靴子落地。

　　當(dāng)天，國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控的新措施，包括完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。上述五條政策也被外界解讀為“新國五條”。

　　“樓市新政最大的意義在于為今年房地產(chǎn)調(diào)控新的政策指明方向，并且強(qiáng)化中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控前期成果，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。同時(shí)，消除樓市反彈預(yù)期與防止房價(jià)失控，避免市場恐慌?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓告訴時(shí)代周報(bào)。

　　按照過去數(shù)年房地產(chǎn)調(diào)控出臺的常規(guī)程序，新的重大調(diào)控政策出臺，都是經(jīng)過國務(wù)院副秘書長牽頭，通過財(cái)政部、國稅總局、國家統(tǒng)計(jì)局，以及發(fā)改委、住建部、國土資源部、央行等八部委的部級聯(lián)席會議才能作出最終決議。

　　不出意外的話，對于“新國五條”的進(jìn)一步執(zhí)行及細(xì)化，也將在全國兩會結(jié)束，新一屆政府正式落定之后，逐步出臺。

　　問責(zé)機(jī)制尚待明確

　　此次“新國五條”的出臺是自2009年12月開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷的第五次升級。前四次分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”，而此次出臺的“國五條”則是第五次調(diào)控升級。市場分析認(rèn)為，堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖、力度不放松，無疑是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的及時(shí)舉措。

　　“新政雖無殺傷力卻有威懾力，繼續(xù)以壓制需求與供應(yīng)兩端作為主要調(diào)控方針，亮點(diǎn)頗多?！敝x逸楓對時(shí)代周報(bào)分析說。

　　謝逸楓解釋，這些亮點(diǎn)包括：一是調(diào)控目標(biāo)由房價(jià)“穩(wěn)定”替代“合理回歸”。二是再提房價(jià)控制目標(biāo)，房價(jià)依然是調(diào)控核心。三則重提一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)。四是再提限購政策，有升級與擴(kuò)大城市趨勢。五是首提個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，擴(kuò)容趨勢明顯，不排除一線到二線城市同時(shí)開征。六是首提外來務(wù)工人員納入保障房體系，保障房覆蓋人群擴(kuò)大。七是首提穩(wěn)定房價(jià)工作納入官員業(yè)績考核的問責(zé)制度。八是首提建立調(diào)控長效機(jī)制。九是首次提差別化住房信貸政策，二套房收緊趨勢明顯。

　　“新國五條”的真正落實(shí)更加被關(guān)注。盡管樓市十年九調(diào)，但近日網(wǎng)上一則“盤點(diǎn)十年房價(jià)”的微博引發(fā)網(wǎng)民熱議，十年間全國城鎮(zhèn)平均房價(jià)從2381元上漲到5791元，十年上漲143%。

　　一面不斷調(diào)控，一面房價(jià)不斷上漲。近10年來，國務(wù)院至少召開了9次以房地產(chǎn)調(diào)控為主題的常務(wù)會議。其間，伴隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的起跌，調(diào)控政策時(shí)緊時(shí)松，調(diào)控手段時(shí)而偏市場，時(shí)而偏行政，但所有這些并未改變中國房價(jià)近10年來的總體上行趨勢。

　　“房價(jià)上漲根源有九個因素：貨幣超發(fā)、土地負(fù)供應(yīng)、收入分配不合理、財(cái)稅分配不合理、住房需求旺盛、調(diào)控只堵不疏、供求關(guān)系失衡、市場制度缺乏長效機(jī)制、住房保障體系不完善。同時(shí)房價(jià)上漲也受多重因素的影響，譬如土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化、國民收入的增加、投資渠道狹窄、通貨膨脹、負(fù)利率、土地價(jià)格、稅收政策、人口結(jié)構(gòu)、單身漢、丈母娘、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、基礎(chǔ)設(shè)施完善、城市擴(kuò)容、房屋拆遷、金融發(fā)展等因素都會對房價(jià)波動產(chǎn)生影響?！敝x逸楓分析說。

　　值得一提的是，此次會議強(qiáng)調(diào)，完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。其中，各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。同時(shí)建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。

　　謝逸楓認(rèn)為，問責(zé)制的關(guān)鍵是需具備明確的配套政策，否則根本無法問責(zé)。從前四輪調(diào)控問責(zé)的方式看，只是約談與通報(bào)，基本是毫無效果。因此，必須明確責(zé)任。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)恐難普及

　　隨著“新國五條”的出臺，房產(chǎn)稅再次成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在2012年開始推行。鑒于在全國推行難度較大，試點(diǎn)從個別城市開始。2011年1月，房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作在重慶（樓盤）和上海（樓盤）兩市啟動，如今被寄予厚望的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作已經(jīng)開展兩年，但效果并不理想。

　　“房產(chǎn)稅試點(diǎn)未達(dá)到市場預(yù)測，從重慶、上海的試點(diǎn)效果看，可以說是失敗的，既沒有遏制房價(jià)上漲，也沒有對房地產(chǎn)市場形成有效調(diào)控，沒有增加地方稅源，更沒有代替土地財(cái)政。從目前房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)工作看，今年全面開征房產(chǎn)稅基本不可能。但是試點(diǎn)擴(kuò)容的可能性存在，不排除深圳（樓盤）、廣州（樓盤）等一線城市，或者湖北湖南的個別城市率先開征?！敝x逸楓說。

　　謝逸楓認(rèn)為，擴(kuò)容城市是否會開征，關(guān)鍵取決于地方政府與技術(shù)條件等因素。一方面是開征的條件需要完善，譬如住房聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅的方案。另外則是前期試點(diǎn)效果不佳，影響了擴(kuò)容的速度。因此，今年房產(chǎn)稅全面擴(kuò)容很難，主要是房產(chǎn)稅改革阻力巨大，前面有四道關(guān)卡，一是一些政府官員。二是法律與法理問題。三是政府內(nèi)部之間的利益矛盾。四是中央與地方之間的博弈。

　　目前，試點(diǎn)城市上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0.6%；重慶征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。由于其稅率較低、征收對象范圍較窄等原因?qū)е路慨a(chǎn)稅的作用非常有限，甚至導(dǎo)致有些開發(fā)商為吸引客戶購房，打出買房送房產(chǎn)稅的口號，由此可以看出房產(chǎn)稅的征收稅率幅度并不是很大。

　　謝逸楓認(rèn)為，試圖指望擴(kuò)容房產(chǎn)稅以此來降低房價(jià)，并不可行，“房產(chǎn)稅不可能解決房地產(chǎn)根本問題，即使向富人開征，也很難讓房價(jià)下降與讓所有人都買得起商品房?！?/P>

　　去投資化期待長效機(jī)制
　
　　國務(wù)院2月20日再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購等“國五條”措施，與房價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個月環(huán)比上漲密切相關(guān)。

　　2月22日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2013年1月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價(jià)格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過2.2%。

　　與去年同月相比，70個大中城市中，上漲的城市有53個，也占據(jù)主力。與中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)結(jié)果基本一致，房價(jià)自去年6月止跌后連續(xù)第8個月環(huán)比上漲。

　　“新國五條”提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房的要求，從未來調(diào)控政策及市場面走勢來講，中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，今年繼續(xù)執(zhí)行限購政策，抑制投資投機(jī)性需求，這些都是既定政策，此次“新國五條”再次強(qiáng)調(diào)去投資化似乎并沒有新意。

　　“從政策面變化趨勢來看，一旦房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購政策還有可能再度階段性收緊。但是，從政策或制度走向來看，以限購、限貸、限價(jià)等行政化的調(diào)控措施并不是長久之計(jì)，必須通過長效機(jī)制的稅費(fèi)政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求及資金流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場去投資化的目的?！睆埡陚シ治稣f。

　　回顧過去幾年，樓市調(diào)控一旦略有松動，市場基本面在之后幾個月馬上就會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開發(fā)商資金面較為緊張的壓力也會減輕，房價(jià)也會面臨反彈的壓力。

　　“從現(xiàn)實(shí)面對的問題來看，我們不能再度讓房地產(chǎn)市場回到以投資投機(jī)為主的時(shí)代。盡管從一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價(jià)大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對，而應(yīng)未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化機(jī)制?！睆埡陚フf，從這個角度來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場重現(xiàn)房價(jià)上漲的預(yù)期，會倒逼相關(guān)部門盡快出臺長效調(diào)控機(jī)制。”

　　而所謂房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，不但是土地與鋼筋水泥的供需平衡，更是公平與效率基石之上和政府職能轉(zhuǎn)變前提之下的自然結(jié)果。

　　“新國五條”的出臺，讓外界猜測今年是否還會有更加嚴(yán)厲的政策，謝逸楓認(rèn)為，今年不存在出臺全面嚴(yán)厲調(diào)控政策的市場空間。

　　“按慣例，國務(wù)院已經(jīng)發(fā)出第五次調(diào)控升級，需要細(xì)化政策，不會在短時(shí)間內(nèi)出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。此外，大部分城市房價(jià)穩(wěn)定，沒有失控。再次是政策過于頻繁，不利于市場與社會的穩(wěn)定。出臺全國性的政策可能性不大，而區(qū)域性的調(diào)整則會有?！敝x逸楓說。