盡管房?jī)r(jià)高企，但一二線(xiàn)城市強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求支撐著樓市良性運(yùn)行，三四線(xiàn)城市樓市風(fēng)險(xiǎn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線(xiàn)城市。

　　在繞了一圈之后，恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等開(kāi)始重返一二線(xiàn)城市，進(jìn)一步加大一二線(xiàn)城市拿地比重。

　　撤離三四線(xiàn)城市

　　對(duì)發(fā)端于深圳但項(xiàng)目主要分布在三四線(xiàn)城市的佳兆業(yè)而言，重返一線(xiàn)城市成為其在2012年的重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

　　有接近佳兆業(yè)高管的業(yè)內(nèi)人士透露，佳兆業(yè)開(kāi)始意識(shí)到三四線(xiàn)城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，逐漸退出部分三四線(xiàn)城市，轉(zhuǎn)向一二線(xiàn)城市。

　　從公開(kāi)資料來(lái)看，佳兆業(yè)2012年的拿地城市主要為上海、大連、武漢、廣州以及毗鄰廣州的佛山，均為區(qū)域性核心城市。

　　由于此前廣泛布局三四線(xiàn)城市，佳兆業(yè)旗下的土地儲(chǔ)備近76%均位于三線(xiàn)或以下的城市，其在一二線(xiàn)城市土地儲(chǔ)備明顯偏低。

　　在佳兆業(yè)2012年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，佳兆業(yè)董事局副主席譚禮寧曾公開(kāi)表示，如果地價(jià)回歸到合理階段，將會(huì)重回一線(xiàn)城市，公司2012年上半年大概花了16億元買(mǎi)地，目前在考慮的地塊都位于一線(xiàn)城市。

　　無(wú)獨(dú)有偶，花樣年總裁潘軍此前在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示，花樣年在2012年的戰(zhàn)略調(diào)整內(nèi)容之一就是，將在東莞、惠州、無(wú)錫等城市進(jìn)行業(yè)務(wù)收縮，并最終從三四線(xiàn)城市撤離。

　　曾經(jīng)受益于三四線(xiàn)城市廣泛布局的恒大地產(chǎn)，同樣開(kāi)始進(jìn)行區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整。2012年11月，恒大地產(chǎn)主席許家印在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)坦言，受調(diào)控政策影響，三四線(xiàn)城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境困難，該集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn)城市。

　　這讓很多人感到意外，從信心滿(mǎn)滿(mǎn)地表示要下沉到三四線(xiàn)城市發(fā)展，到如今對(duì)外宣布要重返二線(xiàn)城市，對(duì)于恒大而言最多還不到兩年時(shí)間，市場(chǎng)已經(jīng)劇變。

　　有意思的是，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)余英也在微博上表示，“一線(xiàn)城市是房企必爭(zhēng)之地，2012年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下降的房企都是被三四線(xiàn)城市拖累的。”

　　招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌也曾明確表示，該公司戰(zhàn)略布局只進(jìn)入核心二線(xiàn)城市，以及部分三線(xiàn)城市的核心地段，未來(lái)一二線(xiàn)城市仍然是公司銷(xiāo)售和利潤(rùn)的主要來(lái)源。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從2012年7月開(kāi)始，大型龍頭房企正在一改之前避開(kāi)一線(xiàn)城市搶地的做法，頻頻出手一二線(xiàn)重點(diǎn)城市。

　　從龍頭房企的拿地布局來(lái)看，大型開(kāi)發(fā)商回歸一二線(xiàn)城市的趨勢(shì)非常明顯。2012年以來(lái)，保利地產(chǎn)共進(jìn)入13個(gè)城市拿地，其中三四線(xiàn)城市僅為2個(gè)。金地集團(tuán)共進(jìn)入5個(gè)城市，主要集中在已進(jìn)入的一二線(xiàn)城市。

　　一二線(xiàn)城市支撐利潤(rùn)

　　從多家開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)來(lái)看，三四線(xiàn)城市樓市風(fēng)險(xiǎn)增大、利潤(rùn)貢獻(xiàn)率較低和行政效率低下存在很大關(guān)聯(lián)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，在萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)三巨頭2012年的總銷(xiāo)售額中，北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市和天津、成都、武漢等二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額加起來(lái)占總銷(xiāo)售額超過(guò)60%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過(guò)70%，大大高于三四線(xiàn)城市。

　　許家印曾表示，從2012年11月份起，恒大地產(chǎn)已把均價(jià)輕微上調(diào)約3%。但他稱(chēng)，三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)升幅已有限。

　　甚至有分析認(rèn)為，恒大地產(chǎn)2012年以來(lái)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯受到了三四線(xiàn)城市市場(chǎng)客觀容量的影響，無(wú)法在原來(lái)基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅攀升。

　　在潘軍看來(lái)，三四線(xiàn)城市大多缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，而且人口不斷向大城市遷移，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，從產(chǎn)業(yè)布局、人口增長(zhǎng)和服務(wù)資源等角度看，中國(guó)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不大，未來(lái)花樣年的戰(zhàn)略重點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)向核心城市。

　　摩根大通最新報(bào)告指出，從地區(qū)來(lái)看，未來(lái)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加樂(lè)觀，而三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力更大。

　　美國(guó)摩根大通銀行首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌曾表示，過(guò)去兩三年中，由于中國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控趨嚴(yán)，很多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)城市。如今，三四線(xiàn)城市很多新的樓盤(pán)陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，導(dǎo)致供應(yīng)量上升。

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中無(wú)一例外均為三四線(xiàn)城市。

　　相關(guān)報(bào)告測(cè)評(píng)287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重點(diǎn)一二線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)也較低。

　　這顯然是一個(gè)無(wú)法忽視的信號(hào)，在開(kāi)發(fā)商因一二線(xiàn)城市限購(gòu)而紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)城市之后卻發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷“大躍進(jìn)”后的三四線(xiàn)樓市泡沫已經(jīng)越積越大。

　　尤其是隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步加快，不少三四線(xiàn)城市掀起大規(guī)?！霸斐沁\(yùn)動(dòng)”，樓市潛在危機(jī)被迅速激發(fā)。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示：“的確現(xiàn)在一線(xiàn)城市出現(xiàn)了一些成交回暖的情況，利潤(rùn)率也不錯(cuò)，我覺(jué)得這是一種階段性的選擇。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)的城市化主體戰(zhàn)場(chǎng)，還是在二三線(xiàn)、三四線(xiàn)的城市，這有一個(gè)短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)的問(wèn)題。”