N見習(xí)記者 林秋燕 許茵茵 本報(bào)記者 陳振偉 文/圖

核心提示

　　限購、停貸、加息、限價(jià)……房地產(chǎn)調(diào)控政策招招劍指住宅市場，廈門市的一手、二手商品住宅成交量也出現(xiàn)了明顯萎縮。而此時(shí)，很多投資客紛紛把目光轉(zhuǎn)向了基本不受新政影響的店鋪、廠房、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，廈門的孟氏、高鵬、世紀(jì)聯(lián)合等品牌房產(chǎn)中介公司也都成立了商業(yè)地產(chǎn)部。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這火熱的背后，實(shí)際上卻存在諸多隱患，投資者需謹(jǐn)慎對待。

二手商業(yè)潮涌現(xiàn)
多家中介成立商業(yè)運(yùn)營部

　　近期，“新國八條”、加息等系列調(diào)控組合拳突襲樓市。廈門商品房市場遭遇了一場前所未有的震蕩，成交量迅速萎靡。3月份以來，廈門住宅成交量呈持續(xù)下跌景象，上周廈門全市住宅成交量154套，島內(nèi)外住宅成交最低均呈萎靡狀態(tài)。

　　事實(shí)上，廈門住宅市場成交冷清早在不少人的意料之中。自去年4月第一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴開始，一些精明的投資客就將目光轉(zhuǎn)向了不限購的店鋪和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。來自廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)的匯總數(shù)據(jù)顯示，去年4月份至今年2月份，廈門地區(qū)寫字樓累計(jì)成交3336套，商鋪累計(jì)成交1717套。其中，去年9月份以后，廈門地區(qū)的寫字樓成交量連續(xù)暴漲，僅9、10兩個(gè)月，廈門寫字樓成交量就達(dá)1993套，占樓市成交總量的60%。同時(shí)，廈門商鋪成交量也猛增。其中，今年1月，廈門商鋪成交409套，面積3.22萬平方米，是近年來銷售行情最為火爆的一個(gè)月份。

　　受此影響，眼下，丹廈房產(chǎn)、浦廈房產(chǎn)、高鵬房產(chǎn)、世紀(jì)聯(lián)合房產(chǎn)等多家中介，都成立了專門的商業(yè)地產(chǎn)部，主營商業(yè)地產(chǎn)，其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成交量也隨之大幅上漲。

　　據(jù)了解，相比“廈八條”出臺前，不少房產(chǎn)中介的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)量已上升了約30%。廈門世紀(jì)聯(lián)合房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理郭忠宗介紹，由于商鋪的價(jià)格比較沒有可比性，回報(bào)率高于住宅，再加上限購令的影響，使得目前廈門商業(yè)地產(chǎn)很火。“3月份以來，商業(yè)地產(chǎn)成交量占公司成交總量的比例已經(jīng)由原來的10%上升到40%左右了。其中，銷售比較火熱的是社區(qū)里50平方米至100平方米的商鋪，投資成本在200萬元至500萬元之間。”并且，島內(nèi)寫字樓、廠房的空置率也都很低，正規(guī)的廠房供不應(yīng)求。

　　21世紀(jì)房產(chǎn)弘居店店東馬艷也表示，商業(yè)地產(chǎn)并不像住宅市場那樣完全依賴交易來獲得升值，收取租金也是商業(yè)地產(chǎn)較為穩(wěn)定的投資回報(bào)，因此受到了很多投資客的青睞，“500萬以內(nèi)的商鋪、寫字樓很好賣，近期我們店的主要業(yè)務(wù)都是在商業(yè)地產(chǎn)了?！?BR>
　　業(yè)內(nèi)分析，商業(yè)地產(chǎn)交易火爆，一方面是因?yàn)樽≌芟?，投資者投資轉(zhuǎn)向，同時(shí)購買審批和操作流程更為簡單。此外，目前廈門獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢及海西建設(shè)龍頭城市的地位，使其在商業(yè)地產(chǎn)上存在很大發(fā)展空間，因此吸引諸多投資者關(guān)注。

交易火爆
催生二手商業(yè)地產(chǎn)市場亂象

　　廈門商鋪這類商業(yè)地產(chǎn)火熱，但一些業(yè)內(nèi)人士也提出了自己的擔(dān)憂，目前廈門商業(yè)地產(chǎn)市場存在從業(yè)人員不專業(yè)、投資客盲目投資、短期投資者增多等隱患。

　　有業(yè)內(nèi)人士就指出，商業(yè)地產(chǎn)受政策規(guī)劃影響非常大，而且商業(yè)地產(chǎn)市場比普通的住宅市場對專業(yè)性的要求更高。而之前廈門的商業(yè)地產(chǎn)并不突出，目前廈門幾乎沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人都是從原先的二手房經(jīng)紀(jì)人抽調(diào)過來，這無疑是一大隱患。

　　郭忠宗表示，目前廈門商鋪出租回報(bào)率比前兩年有所下降，很多只有2%、3%，但很多人還是跟風(fēng)似的投資。21世紀(jì)房產(chǎn)弘居店店東馬艷也表示，商業(yè)地產(chǎn)涉及的商鋪、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)對于大部分投資客而言有些陌生，對其投資價(jià)值判斷難以把握，但現(xiàn)在一些投資客缺乏理性，沒有充分及時(shí)了解政府的規(guī)劃，在缺乏客觀市場分析下盲目投資，導(dǎo)致其買到的商鋪無法得到理想的回報(bào)率。

　　廈門置強(qiáng)房產(chǎn)營銷策劃代理有限公司總經(jīng)理余永燦告訴記者，在目前選擇店鋪的投資者中，大部分是以短期投資為目的。這意味著，這些投資客正趁著這波上漲行情，通過頻頻轉(zhuǎn)手商鋪來獲取差價(jià)?！耙恍┑赇仯?年之內(nèi)就被轉(zhuǎn)手3、4次那太正常了?！泵哭D(zhuǎn)手一次，往往就要多提價(jià)10%~20%，因此獲利頗豐。“但是這就會(huì)短時(shí)間內(nèi)推高價(jià)格，在價(jià)格不斷走高時(shí)候，接最后一棒人怎么辦？”

　　此外，還有業(yè)內(nèi)人士還透露，眼下，廈門商業(yè)地產(chǎn)市場還存在業(yè)主聯(lián)合租客哄抬店鋪?zhàn)饨?，以期抬高其交易價(jià)格的現(xiàn)象?！氨热纾粋€(gè)150萬的店面，實(shí)際的店租是5000元，被業(yè)主和租客包裝成8000元后，同樣是4%的回報(bào)率，這個(gè)店面就可以賣到240萬了?！?BR>
商業(yè)“旺火”背后
投資仍需謹(jǐn)慎

　　面對著這種種的隱患，一些業(yè)內(nèi)人士也是紛紛提出了自己的建議。

　　“廈門商業(yè)地產(chǎn)熱炒時(shí)期并不意味著投資商鋪是一項(xiàng)穩(wěn)賺不賠的買賣?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士也表示，商鋪的價(jià)值取決于經(jīng)營環(huán)境、場所氛圍、區(qū)域業(yè)態(tài)定位、物業(yè)配套和入住人口數(shù)量等多種因素。

　　世紀(jì)聯(lián)合房產(chǎn)總經(jīng)理郭忠宗告訴記者，眼下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)被炒高了，存在較大風(fēng)險(xiǎn)，比較不利于短期內(nèi)炒作投資。郭忠宗建議，業(yè)界看好未來租金可能會(huì)穩(wěn)步上漲，因此，選擇長線投資獲得的回報(bào)率或更高。而要作為中長期投資的話，郭忠宗還建議，在商鋪的選擇的時(shí)候，可以看下店鋪的產(chǎn)權(quán)證，看這位業(yè)主是什么時(shí)候買的，如果是買了三五年的，那投資的風(fēng)險(xiǎn)就比較小。

　　21世紀(jì)房產(chǎn)弘居店店東馬艷也是表示，現(xiàn)在的店鋪合同都是一年簽的，基本每年都會(huì)上漲，而今年有可能會(huì)上漲10%~20%，所以如果作為一個(gè)中長期的投資，收租金也是一個(gè)不錯(cuò)的收益，并且?guī)啄曛笠部梢栽僬視r(shí)機(jī)轉(zhuǎn)手。

　　“在廈門，優(yōu)質(zhì)的寫字樓、廠房投資的回報(bào)率一般在6%~8%之間，出租收益比住宅劃算，長期持有的話，十幾年之后，就可以把成本收回來了。而從目前在我們公司成交的寫字樓、廠房來看，一般也都是公司投資買來自己辦公的或作為一個(gè)公司資產(chǎn)將長期持有?！笔兰o(jì)聯(lián)合房產(chǎn)總經(jīng)理郭忠宗表示。

□行業(yè)分析

新興商業(yè)
較具投資潛力

　　已經(jīng)從事8年商業(yè)地產(chǎn)的投資運(yùn)營的廈門豪斯房屋代理有限公司企劃執(zhí)行總監(jiān)黃曉斌也給我們提供了投資廈門商業(yè)地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議：

　　如今，島內(nèi)，廈門傳統(tǒng)老商圈的店鋪已經(jīng)賣得很貴了，想要投資就需要比較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而相反一些為配套大的住宅社區(qū)形成的新興的商圈投資空間還是比較大。隨著廈門島內(nèi)外一體化的發(fā)展，投資島外還是有升值空間的，特別是一些政府規(guī)劃比較好的片區(qū)，比如環(huán)東海域、杏林灣等，此外島外也將會(huì)出現(xiàn)多個(gè)大型住宅社區(qū)。

　　而具體到店鋪的選擇，可以考慮以下幾個(gè)類型：沿街的店面；附近有大超市、大百貨、大餐飲等主力店的店面；主題比較明確的專業(yè)市場的店面，像江頭的建材城就是屬于這類。不過再好的地段、再好的項(xiàng)目如果沒有良好的經(jīng)營最后也只能走向蕭條，因此在購買商鋪時(shí)也應(yīng)該了解其經(jīng)營團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)。

□相關(guān)鏈接

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)
實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)

　　作為第一部針對房產(chǎn)中介行業(yè)的全國性法律法規(guī)，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》在4月1日正式施行。今后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度了。

　　根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，未來將強(qiáng)化房產(chǎn)中介經(jīng)營規(guī)模和證照方面的監(jiān)管，提高準(zhǔn)入門檻，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員也將實(shí)行職業(yè)資格制度。記者從廈門房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)了解到，眼下廈門房產(chǎn)中介人員僅有不到三成具有相關(guān)從業(yè)證書。

　　此外，制度還明確規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐；一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著今后類似評估費(fèi)、貸款費(fèi)之類的收費(fèi)，必須“挑明”、“標(biāo)明”，讓購房者有足夠的知情權(quán)和選擇權(quán)，有利于防止購房者在買房過程中因?yàn)閷κ召M(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)不了解“吃暗虧”。不過，制度雖好，但由于不少政策中都沒有規(guī)定細(xì)則，以及具體操作的方式與懲罰規(guī)定，因此，對于其實(shí)施效果，業(yè)內(nèi)人士均持保留態(tài)度。