房子老了舊了怎么辦？我市老舊小區(qū)更新改造有了新選擇。近日，市資源規(guī)劃局、市住房建設(shè)局聯(lián)合制定印發(fā)《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），通過業(yè)主自主更新改造對老舊小區(qū)樓房實行原拆原建，消除安全隱患，同步完善部分功能設(shè)施，推進我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新工作，促進居住品質(zhì)提升。

　　8月18日起施行 有效期5年

　　自2025年8月18日起，《指導(dǎo)意見》開始施行，有效期5年，內(nèi)容包括適用范圍、資金籌措、改造方式、實施主體、支持政策、技術(shù)要求和實施程序。

　　《指導(dǎo)意見》指出，經(jīng)區(qū)政府批準，房屋所有權(quán)人依法作為自主更新改造實施主體，可以成立自主更新委員會、委托業(yè)主委員會或者具備相應(yīng)資質(zhì)的法人，負責(zé)組織房屋所有權(quán)人協(xié)商和項目申請工作，并對申請材料的真實性負責(zé)。自主更新改造可按照業(yè)主發(fā)起、部門指導(dǎo)、方案深化、區(qū)政府批準、審批建設(shè)、驗收登記等程序組織。自主更新改造項目完成后，為保障小區(qū)改造后的維護更新，鼓勵實行專業(yè)化物業(yè)管理，設(shè)立首期專項維修資金。

　　資金由產(chǎn)權(quán)人按比例承擔(dān)

　　自主更新改造建設(shè)資金由房屋所有權(quán)人自行協(xié)商出資比例，可以按照原建筑面積比例承擔(dān)。房屋所有權(quán)人可按規(guī)定提取住房公積金、使用專項維修資金、住房公積金組合貸款等渠道籌措資金。

　　為支持自主更新改造，項目可享受財政資金扶持，按照規(guī)定享受行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠政策，以及按規(guī)定享受相應(yīng)補助。

　　經(jīng)部門同意可適當(dāng)增加建筑面積

　　《指導(dǎo)意見》提出可以結(jié)合房屋實際情況進行設(shè)計，在滿足條件的情況下，經(jīng)市資源規(guī)劃主管部門同意后，自主更新改造可適當(dāng)增加建筑面積。

　　此外，《指導(dǎo)意見》明確了，增設(shè)電梯、公共開放架空空間、公共服務(wù)及配套設(shè)施以及地下空間開發(fā)新增的建筑面積需由全體業(yè)主共有，不需要補交土地價款，可按規(guī)定直接申請變更登記。因原有住宅按套擴面的，需要補交土地價款，可在辦理不動產(chǎn)權(quán)證前，或在房屋上市交易時，按申請受理時點的市場評估價補交土地價款（未補交的登記時在產(chǎn)權(quán)證及登記簿中注明增加的面積保留劃撥用地性質(zhì)）。

　　哪些情況可自主更新改造？

　　我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)多戶業(yè)主的多層或高層住宅樓，存在以下情形之一的，房屋所有權(quán)人可申請開展自主原地翻建：

　　● 建筑使用年限40年以上、建筑結(jié)構(gòu)差、建筑功能不全、缺乏維修加固價值的。

　　● 因房屋結(jié)構(gòu)已嚴重損壞或者承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件、經(jīng)危險性鑒定為C級或D級危房的。

　　不過，屬于不可移動文物、歷史建筑以及傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑，或者已納入成片改造范圍、土地房屋征收計劃、土地儲備計劃的，按照有關(guān)規(guī)定辦理。

　　提醒：自主更新改造應(yīng)當(dāng)遵循“業(yè)主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”原則，改造應(yīng)經(jīng)全體改造房屋所有權(quán)人書面同意。納入自主更新改造范圍的，應(yīng)保證土地、房屋權(quán)利清晰，原則上應(yīng)已辦理不動產(chǎn)登記。

　　滿足哪些條件可增容擴面？

　　● 項目建筑面積原則上以產(chǎn)權(quán)證書登記的面積為準，在日照等條件允許的前提下，項目建設(shè)可增加不超過原面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設(shè)公共服務(wù)及配套設(shè)施，10%用于原有住宅按套擴面。

　　● 原儲藏間或柴火間（雜物間）計入原不動產(chǎn)登記面積的，項目建設(shè)時可不再保留，其建筑面積可等面積置換至戶內(nèi)，但不納入可增加建筑面積的比例計算；未計入原不動產(chǎn)登記且有合法來源的，可納入自主更新改造實施方案進行設(shè)計。

　　● 對滿足日照、建筑間距等技術(shù)規(guī)定要求的，可在一層設(shè)置公共開放架空空間（不計容），為防澇需要可增加室內(nèi)外高差；依照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，經(jīng)由小區(qū)業(yè)主共同表決同意的，還可開發(fā)地下空間作為停車、人防、消防等配套設(shè)施。

　　三種改造方式

　　● 單棟住宅獨立改造：原則上應(yīng)在原建筑基底范圍內(nèi)實施。

　　● 相鄰多棟住宅聯(lián)合改造：按照民法典規(guī)定，經(jīng)由小區(qū)業(yè)主共同表決同意的，可突破原有建筑基底進行優(yōu)化設(shè)計以及開發(fā)地下空間作為停車、人防、消防等配套設(shè)施。

　　● 老舊小區(qū)整體改造：

　　可按國家、省、市城市更新有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（記者 朱道衡）